Tác giả Bảo Linh trong bài viết “ Ký hợp đồng mua nhà: Người mua “nắm đằng lưỡi” ”, được đăng trên An ninh thủ đô ngày 9/3/2012 có ý kiến đóng góp của Thạc sỹ, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch, luật sư điều hành Công ty luật S&B (S&B Law).
ANTĐ - Nắm bắt nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng, không ít chủ đầu tư đã tung ra nhiều dự án với lời quảng cáo hấp dẫn. Tin theo quảng cáo, nhiều người đã vội vàng ký hợp đồng và bỏ ra số tiền không nhỏ để mua nhà tại các dự án mà không biết những bản hợp đồng này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro…
“Bút sa, gà chết” !
Gọi điện đến đường dây nóng Báo An ninh Thủ đô, chị Lương Thu Hằng, ở phố Doãn Kế Thiện, quận Cầu Giấy, Hà Nội than thở: “Từ cuối năm 2007 tôi ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư một dự án thuộc địa bàn quận Hà Đông, Hà Nội. Trong hợp đồng đã ghi rõ “thời gian bàn giao căn hộ là quý II-2011, ngoại trừ những trường hợp bất khả kháng. Nếu có sự thay đổi về ngày bàn giao căn hộ, bên bán sẽ gửi thông báo bằng văn bản cho bên mua biết. Trong trường hợp bên bán không thể bàn giao căn hộ vào ngày bàn giao do lỗi của bên bán, bên bán có trách nhiệm thông báo cho bên mua bằng văn bản”.
Song đã đến giữa quý III mà gia đình tôi vẫn chưa được bàn giao nhà. Tôi đến hỏi chủ đầu tư thì họ trả lời “nguyên nhân công trình chậm tiến độ là do bất khả kháng. Do đó chủ đầu tư không có trách nhiệm bồi thường”. Tôi xem lại hợp đồng thì thấy phần trách nhiệm của chủ đầu tư được ghi rất hạn chế, trong khi đó nghĩa vụ của người mua lại rất nhiều.
Trong lần nộp tiền đợt 2, do phải đi công tác tôi chậm nộp tiền mới 4 ngày nhưng bên bán đã gửi thông báo cho tôi về việc chậm thanh toán và yêu cầu tôi phải thanh toán khoản tiền bị chậm và khoản lãi chậm trả theo mức lãi suất áp dụng tính theo ngày trên số tiền quá hạn. Họ còn dọa trong vòng 2 tháng từ ngày nhận thông báo, nếu tôi không thanh toán thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường cho gia đình tôi bất kỳ khoản tiền nào. Do không xem xét kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký nên tôi đành phải chờ đến khi được nhận nhà. Tiền đã nộp mà chẳng biết nhà khi nào mới có”.
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, những ngày này, anh Nguyễn Xuân Phước, ở đường Trương Định, quận Hoàng Mai, Hà Nội như ngồi trên đống lửa: “Năm 2008 tôi ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ chung cư tại một dự án thuộc huyện Thanh Trì. Hợp đồng ghi thời gian bàn giao nhà là tháng 9-2011. Tin tưởng chủ đầu tư, tôi đã quyết định xây dựng gia đình vào giữa tháng 10 năm nay. Tuy vậy đến thời điểm hiện tại dự án tôi đăng ký mua căn hộ mới đang trong giai đoạn hoàn thiện. Tôi thắc mắc thì chủ đầu tư trả lời sớm nhất là đến quý II-2012 họ mới có thể bàn giao căn hộ được với lý do “thị trường bất động sản thời gian qua vô cùng ảm đạm, lãi suất cho vay tăng, giá nguyên vật liệu tăng nên công trình phải tạm dừng lại”. Họ cũng nói lỗi thuộc về khách quan, là tình trạng chung nên họ không chịu trách nhiệm. Hiện toàn bộ đồ dùng cho sinh hoạt trong căn hộ mới tôi đã mua, nay nhà chưa có nên không biết chuyển đi đâu, ngày cưới cũng đã đến gần, tôi lại phải tất bật đi tìm nhà trọ ở tạm”.
Khách hàng cần thận trọng
Hầu hết các hợp đồng mua bán nhà thường có điều khoản quy định nộp tiền theo tiến độ thi công. Song điều đáng nói là các quy định liên quan đến bên mua thường rất chặt chẽ còn với bên bán thì… ngược lại, kiểu như: “Khi công trình đã hoàn thành, bên bán đã thông báo thời hạn giao nhà, bên mua không nộp đủ tiền và tiếp nhận căn hộ, bên bán sẽ tính thêm phí bảo quản căn hộ 100.000 đồng/ngày kể từ ngày đến hạn. Nếu sau 1 tháng chưa tiếp nhận căn hộ thì hợp đồng hết hiệu lực”. Trong hầu hết các trường hợp chậm bàn giao nhà, chủ đầu tư thưởng đổ lỗi do “nguyên nhân khách quan bất khả kháng”. Đây cũng là lý do đến thời điểm hiện tại hầu như chưa có vụ kiện nào liên quan đến việc chậm giao nhà tại Hà Nội.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Giám đốc Công ty TNHH Luật S&B cho rằng, nếu chủ đầu tư cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian không tiến hành xây dựng thì khách hàng luôn phải chịu thiệt thòi. Chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không bao giờ nêu ra một cách chính xác thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng do không xem xét kỹ, cứ nghĩ rằng hết “tổng thời gian thi công” là được nhận nhà song thỏa thuận này gần như không có sự ràng buộc gì. Do đó, để tránh tình trạng này, khách hàng phải đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn bàn giao nhà chậm nhất là ngày nào. Mặt khác, trong hợp đồng cũng nên có điều khoản quy định về cách xử lý khi chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chậm giao nhà phải chịu trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Khách hàng cũng nên xem xét, đối chiếu kiểm tra kỹ phần vật liệu, trang thiết bị đi kèm trong căn hộ.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng không chỉ do chủ đầu tư, mà còn xuất phát từ phía khách hàng. Trong đó, lý do chính vẫn là năng lực yếu kém và sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, hầu hết khách hàng ký hợp đồng trong tình trạng thiếu thông tin. Khi xảy ra tranh chấp, thiệt hại hầu như thuộc người góp vốn. Vì vậy, cá nhân khi ký hợp đồng mua nhà cần tìm đến những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường bất động sản và những dự án có tính chất khả thi, được nhiều người biết đến. Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, nghiên cứu, xem xét kỹ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng, tiến độ thực hiện dự án, thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu các bên không thể thỏa thuận được thì khách hàng có thể khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
(sblaw.vn theo anninhthudo)
