Thời gian gần đây, cùng với sự khó khăn chung của nền kinh tế và tình trạng kém khởi sắc của ngành bất động sản, các loại hình kinh doanh cho thuê bất động sản đang diễn ra với tình trạng khá ảm đạm. Lý giải về tình trạng cho thuê bất động sản “ế ẩm”, một số nguyên nhân được chỉ ra rằng, giá cho thuê hiện nay không những không hạ nhiệt mà một số chủ nhà còn muốn tăng thêm giá, dẫn tới sự lệch pha giữa kỳ vọng của người cho thuê và thực tế khả năng chi trả của người đi thuê. Tuy vậy, trong những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản cho thuê vẫn có những tín hiệu tích cực.
Lĩnh vực bất động sản cần thời gian để phục hồi
Báo cáo thị trường bất động sản tháng 12/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin đăng cho thuê bất động sản trên toàn trang tăng 21% so với tháng trước và 2% so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm có lượng tin rao cho thuê nhiều nhất trong tháng là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng 11. Tương tự, lượng tin rao cho thuê cửa hàng kinh doanh tăng 28%, văn phòng và chung cư có lượng tin rao thuê tăng từ 7-9%. Tuy nhiên, trái ngược với nhu cầu cho thuê, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Xu hướng giảm nhu cầu thuê mạnh ở các loại hình chung cư, nhà riêng, nhà phố, cửa hàng và văn phòng từ 5-14% so với tháng 11.[1]
Tuy vậy, nền kinh tế Việt Nam đang trải qua quá trình phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Nhiều chuyên gia dự báo, do nguồn cung dự án mới khan hiếm khiến phân khúc nhà cho thuê nửa đầu năm 2024 tiếp tục tăng nhiệt. Báo cáo xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Công ty PropertyGuru nửa đầu năm 2024, do không đủ tiền mua nhà đã trở thành lý do hàng đầu khiến phân khúc nhà cho thuê tiếp tục khởi sắc (chiếm 33%). Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (chiếm 43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%). Chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.[2] Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, năm 2024 dự kiến sẽ có sự gia tăng về diện tích văn phòng cho thuê do nhu cầu ngày càng tăng cao. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã và đang thu hút nhiều doanh nghiệp lớn và các công ty mới thành lập. Nhu cầu thuê văn phòng tại các khu vực trọng điểm sẽ càng tăng cao với mức giá cạnh tranh.[3]
Thiết nghĩ, sẽ còn khó khăn khi nền kinh tế vẫn phải đối mặt với thách thức và lĩnh vực bất động sản vẫn cần nhiều thời gian để phục hồi. Song khó khăn của thị trường này dự báo sẽ giảm dần qua các tháng và tăng trưởng trở lại nhờ có sự ra đời của các Luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung cũng như lĩnh vực cho thuê bất động sản nói riêng.
Quy định pháp lý nổi bật về kinh doanh bất động sản cho thuê
Với việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều bước tiến phát triển tích cực cho hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hoạt động cho thuê bất động sản. Những cơ sở pháp lý được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản, là một khuôn khổ pháp lý quan trọng nhằm thúc đẩy và phát triển lĩnh vực này. Bài viết sẽ phân tích một số các quy định pháp lý nổi bật về kinh doanh bất động sản cho thuê trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thứ nhất, nhìn chung, hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản vẫn sẽ tuân thủ các quy định chung về kinh doanh bất động sản.
Theo Điều 9, Các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (trong đó có kinh doanh bất động sản cho thuê) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hay dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các quy định về Nguyên tắc kinh doanh bất động sản (Điều 4); Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản (Điều 6) và Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản (Điều 8) được áp dụng chung cho các hình thức kinh doanh bất động sản, bao gồm cả kinh doanh bất động sản cho thuê.
Thứ hai, hình thức, phạm vi bất kinh doanh động sản được cho thuê
Phạm vi bất kinh doanh động sản được cho thuê gồm Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê; Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; và Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại.
Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Tổ chức, cá nhân trong nước, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam và Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư được kinh doanh bất động sản cho thuê theo các hình thức trên. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam và Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư bị hạn chế hơn về phạm vi kinh doanh bất động sản cho thuê theo khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Thứ ba, đối với hoạt động kinh doanh cho thuê Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
Các quyền và nghĩa vụ của Tổ chức, cá nhân cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều 18 và Điều 19 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Về cơ bản, các điều khoản này có nội dung không khác biệt nhiều so với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy vậy, một điểm mới của Luật năm 2023 so với Luật năm 2014 đó là Luật này đã quy định trực tiếp các trường hợp Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng chứ không dẫn chiếu đến điều luật khác như trong luật cũ. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có sẵn cũng được quy định tương tự lần lượt tại các Điều 20 và Điều 21 của Luật này. Việc quy định như vậy giúp cho các quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê cũng như Bên thuê bất động sản được quy định tập trung, chi tiết và dễ theo dõi hơn.
Thứ tư, đối với hoạt động kinh doanh cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Điều 28 quy định Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hình thức Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Khi tiến hành cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, các bên phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ cụ thể quy định tại Điều 30 của Luật này, đặc biệt, đối với bên cho thuê, phải Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất với các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Trường hợp doanh nghiệp nhà nước cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức phải được thực hiện theo các quy định tại Mục 3 Chương IV. Bên cho thuê, cho thuê lại ngoài việc phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ tại Điều 30, còn cần lưu ý phải Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất để bên thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án (theo Điều 37).
Thứ năm, về các loại Hợp đồng cho thuê bất động sản,
Theo Điều 44 gồm Hợp đồng thuê nhà ở; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Việc Luật năm 2023 bổ sung quy định về Hợp đồng thuê phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú sẽ khắc phục bất cập hiện nay khi Luật năm 2014 chưa điều chỉnh các loại hình sản phẩm mới phát sinh trong thực tiễn như Condotel, Officetel… Các loại hình sản phẩm này chính là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, do đó, Luật mới tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm Condotel, Officetel… đã có trên thực tế. Đồng thời, quy định mới cũng có khả năng bao quát hơn nếu trong thực tiễn xuất hiện thêm các sản phẩm bất động sản mới trong các công trình xây dựng này.
Nội dung chính của các loại hợp đồng này theo Điều 46 về cơ bản là tương đồng với Luật năm 2014. Tuy nhiên Luật mới đã bổ sung thêm các nội dung bắt buộc phải có đối với Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản tại khoản 2 Điều này, trong đó phải bao gồm Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; Phương thức giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 rất chú trọng chế tài xử lý vi phạm hợp đồng cũng như thời hạn hiệu lực của hợp đồng. Một khung pháp lý cơ bản và tương đối đầy đủ như vậy sẽ đảm bảo các giao dịch kinh doanh bất động sản cho thuê diễn ra ổn định và an toàn hơn cho cả Bên thuê lẫn Bên cho thuê.
Nhìn chung, có thể thấy so với các quy định trong Luật năm 2104, nội dung về hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được quy định cụ thể và tập trung, chi tiết hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời mở rộng phạm vi loại hình bất động sản cho thuê và chú trọng đảm bảo tính an toàn của hợp đồng cho thuê bất động sản. Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ là một tín hiệu tích cực cho các tổ chức, cá nhân mong muốn tham gia đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên, để có thể thi hành Luật một cách có hiệu quả nhất, Nhà nước cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành khác, đồng thời phải nắm bắt trực tiếp, nhanh chóng tình hình thị trường để có thể đảm bảo việc áp dụng Luật được đồng bộ và khả thi nhất.
[1] https://vneconomy.vn/nhu-cau-tim-thue-bat-dong-san-tiep-tuc-da-giam.htm
[2] https://laodong.vn/bat-dong-san/phan-khuc-nha-cho-thue-nam-2024-du-doan-tang-nhiet-1297394.ldo
[3] https://eliteoffice.vn/phan-tich-thi-truong-thue-van-phong-quy-1-nam-2024/
Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà
|
