Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về dự kiến sửa đổi của Quốc hội về tỉ lệ đặt cọc đấu giá đất và thời gian nộp tiền đấu giá. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Trả lời tại phiên chất vấn trước UBTV Quốc hội chiều 16/3 liên quan đến vấn đề đấu giá đất, lãnh đạo Bộ TN&MT và Bộ Tài chính đều kiến nghị nâng tỷ lệ cọc đấu giá đất và rút ngắn thời gian nộp tiền đấu giá nhằm ngăn chặn trục lợi trong đấu giá đất.
1) Luật sư đánh giá như thế nào về đề xuất này?
Trả lời:
Hiện nay, khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá năm 2016 có quy định về tỉ lệ tiền đặt trước, hay còn gọi là đặt cọc, cụ thể là trong trường hợp các bên không thoả thuận với nhau, tỉ lệ tiền cọc sẽ là tối thiểu 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Đối với thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất:
Khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Căn cứ theo quy định trên, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế lại phát sinh các vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau ở các địa phương.
Cụ thể, theo khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá sẽ được quy định trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất và vì vậy có thể theo các thời hạn khác nhau.
Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật quản lý thuế lại quy định như sau về việc nộp tiền sử dụng đất:
“a) Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
b) Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo […]”.
Chiều 16/03/2022, tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn về nhóm vấn đề thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường, lãnh đạo Bộ TN& MT và Bộ Tài chính đều kiến nghị nâng tỷ lệ cọc đấu giá đất và rút ngắn thời gian nộp tiền. Cụ thể, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng, sẽ xem xét về việc nâng tiền đặt cọc đấu giá đất, khi ký hợp đồng xong phải trả tiền, không phải trong 90 ngày mà sẽ sau 10 ngày.
Đồng quan điểm, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phước cũng cho rằng hiện tại tiền đặt cọc còn đang quá thấp. Ông cũng lưu ý tiền đặt cọc phải để vào tài khoản do hội đồng đấu giá quản lý, trong trường hợp bỏ cọc thì tiền đặt cọc sẽ mất.
Việc hai bộ trưởng đề xuất sửa đổi nhằm thắt chặt các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá đất là hoàn toàn hợp lý. Bởi hiện nay, quy định về đặt cọc vẫn chưa thật sự phù hợp với loại tài sản như quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc có tỉ lệ nghịch với diện tích của lô đất, khi mà lô đất giá trị lớn thì tiền đặt cọc nhỏ, ngược lại lô đất nhỏ tiền đặt cọc lớn hơn, nhưng mức tối đa cũng chỉ 20% và tối thiểu 5%.
Điểm đặc biệt là tiền đặt cọc lại chỉ dựa trên giá khởi điểm của của tài sản đấu thầu chứ không phải là giá trúng thầu. Trong khi đó, giá khởi điểm thường rất thấp so với giá trúng thầu, cộng thêm tỷ lệ đặt cọc là rất thấp đối với các lô đất lớn, dẫn tới tình trạng các bên dễ dàng bỏ cọc.
Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì cần phải xem xét, nghiên cứu cẩn trọng vì có thể gây khó cho doanh nghiệp, đối tượng tham gia đấu giá có thể giảm.
2) Lãnh đạo Bộ TN&MT có đề xuất rút ngắn thời gian nộp tiền đấu giá từ 90 ngày chỉ còn 10 ngày, liệu việc rút ngắn thời gian như vậy có khả thi cho doanh nghiệp, người trúng đấu giá?
Trả lời:
Doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá phải thu xếp, huy động dòng tiền thanh toán, nên phải có đủ thời gian. Nếu rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất từ 90 ngày xuống chỉ còn 10 ngày sẽ gây khó cho doanh nghiệp/người trúng đấu giá.
Vì trong trường hợp tổng thời gian để người trúng đấu giá có để chuẩn bị trả tiền sử dụng đất là quá ngắn thì rất có khả năng là bên trúng đấu giá sẽ bỏ cọc do chưa chuẩn bị kịp khả năng tài chính tại thời điểm đó. Cần lưu ý rằng tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định trong vòng 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo đó. Đây chính là khoảng thời gian cần rút ngắn, chứ không phải tổng thời gian thanh toán 100% tiền sử dụng đất. Khi mà bên trúng đấu giá đã hoàn thành thanh toán 50% tiền sử dụng đất thì tỉ lệ bỏ cọc của họ là rất thấp.
Việc rút ngắn giai đoạn thanh toán đầu và giữ nguyên giai đoạn thanh toán sau vừa tạo cơ hội cho các bên trúng đấu giá chuẩn bị được nguồn lực tài chính, vừa hạn chế được tình trạng các bên bỏ cọc. Hơn nữa, quy định về thanh toán này là quy định về thanh toán tiền sử dụng đất nói chung, vì vậy, nếu sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP có thể sẽ dẫn đến rất nhiều những rắc rối trong quá trình thu tiền sử dụng đất trong tương lai.
3) Theo luật sư, liệu có giải pháp nào để ngăn chặn trục lợi trong đấu giá đất, thổi giá gây sốt đất, hay tạo sóng cổ phiếu?
Trả lời:
Có thể nhận thấy hiện nay đất đai đang được quy định bởi rất nhiều các luật khác nhau, việc chồng chéo các quy định này đã và đang tạo ra vô vàn các lỗ hổng, gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Do đó, thiết nghĩ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên xem xét, nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
Đồng thời, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật của người có thẩm quyền quản lý tài sản, người có tài sản trong việc đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm đấu giá; hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường và đánh giá tác động của các trường hợp có kết quả đấu giá bất thường để kịp thời có biện pháp xử lý, không để xảy ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
