Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Kiểm soát tín dụng vào bất động sản: Làm sao để lành mạnh thị trường?" trên Chương trình Talkshow của Tạp chí Kinh tế Sài Gòn. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Nội dung các cuộc họp đại hội đồng cổ đông diễn ra trong tháng 4-2022 cho thấy các ngân hàng đang chịu sức ép của từ cổ đông với việc kiểm soát cho vay bất động sản, đặc biệt sau sự việc huỷ đặt cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm và hủy phát hành với các lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của các công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Nhiều cổ đông lo ngại nợ xấu bất động sản sẽ gia tăng nếu thị trường này gặp khủng hoảng, vì vậy kiểm soát rủi ro là cần thiết. Luật sư Nguyễn Thanh Hà có đồng tình với quan điểm này?
Trả lời:
Đánh giá về tình hình nợ xấu, theo báo cáo đánh giá bổ sung kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021; tình hình triển khai Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2022 gửi Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 3, Chính phủ cho biết tỷ lệ nợ xấu nội bảng tiếp tục được duy trì ở mức dưới 2% (đến cuối tháng 3/2022 là 1,53%). Tuy nhiên, trên tinh thần xem xét một cách thận trọng, nếu bao gồm cả dư nợ của khách hàng được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí và giữ nguyên nhóm nợ theo Thông tư 01/2021/TT-NHNN có nguy cơ chuyển nợ xấu thì tỷ lệ nợ xấu nội bảng, nợ tại VAMC chưa xử lý và nợ tiềm ẩn thành nợ xấu ở mức cao 5,76%. Tổng nợ xấu nội bảng, nợ bán cho VAMC và các khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu đến 31/3/2022 là khoảng 377,9 nghìn tỷ đồng. Trong đó riêng lãi dự thu phải thoái của hệ thống các tổ chức tín dụng là 16,5 nghìn tỷ đồng.
Báo cáo nhận xét, những số liệu trên cho thấy chất lượng tín dụng của hệ thống tổ chức tín dụng nói chung và tại một số tổ chức tín dụng nói riêng cần tiếp tục được lưu ý trong thời gian tới. Bởi theo quy định hiện hành, nợ xấu tiềm ẩn chưa phải là nợ xấu mà là những khoản nợ do cơ quan quản lý nhà nước chủ động nhận diện, có các giải pháp quản lý, kiểm soát và dự phòng trong trường hợp những khoản nợ đó có thể chuyển thành nợ xấu trong tương lai. Chính vì vậy, việc kiểm soát rủi ro trong trường hợp này là rất cần thiết.
Câu hỏi: Ghi nhận thực tế cũng cho thấy một số ngân hàng đang cho khách hàng cá nhân vay với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn. Theo Luật sư, yếu tố này có phải rủi ro tiềm ẩn với hệ thống ngân hàng nếu thị trường bất động sản xảy ra biến động?
Trả lời:
Thực trạng hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường bất động sản gặp biến động. Quan điểm của NHNN là vẫn chỉ đạo các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng phải chọn lọc đối tượng phù hợp. Nếu nhu cầu mua nhà ở thật, dự án đầy đủ pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Ngược lại, nếu vay vốn để đầu cơ, kinh doanh cần phải kiểm soát.
Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý, khi đó rủi ro sẽ đổ về phía ngân hàng. Việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này rất khó khăn, tiềm ẩn rủi ro. Hơn thế nữa trong trường hợp thị trường xảy ra biến động thì rủi ro là vô cùng lớn.
Câu hỏi: Như chia sẻ của hai vị chuyên gia, việc kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là động thái cần thiết. Tuy nhiên, quyết định được đưa ra chỉ một thời gian ngắn sau khi nền kinh tế vừa gượng dậy sau Covid-19. Điều này khiến thị trường bất động sản Việt Nam gặp cảnh “khó chồng khó”, nhà đầu tư và ngừời mua phát sinh tâm lý e dè.
Liệu câu chuyện nguồn cung nhà ở thiếu hụt đột xuất, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo lẽ tự nhiên đã khiến giá nhà tăng vọt, như từng xảy ra tại Trung Quốc khi Chính phủ áp dụng các chính sách hạn chế tín dụng bất động sản, có xảy ra với thị trường Việt Nam hay không, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Thắt chặt dòng vốn vào bất động sản cũng là động thái đang diễn ra ở Việt Nam. Tuy nhiên, quyết định trên diễn ra trong bối cảnh kinh tế vừa gượng dậy sau Covid-19, đã khiến thị trường bất động sản Việt gặp cảnh “khó chồng khó”, nhà đầu tư thể hiện rõ tâm lý e dè là điều đương nhiên. Bài học từ Trung Quốc là quá rõ, Việt Nam cần nhìn vào đó để rút kinh nghiệm trong tình hình hiện nay.
Tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vốn là hai kênh cấp vốn chính cho các dự án bất động sản nhưng trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu (dù trước đó BĐS luôn thuộc nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất).
Về tín dụng ngân hàng: theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam tính đến hết quý I năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tuy tăng 2,24% so với đầu năm, nhưng thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.
Nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư, kinh doanh bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.
Việc siết chặt chính sách với hai nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần rất nhiều thời gian sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản ngày càng gặp khó trong tiếp cận thị trường vốn. Chính vì thế cần sớm đưa ra những chính sách riêng mang tính đặc thù để vừa điều tiết, vừa thanh lọc thị trường, đồng thời khơi thông nguồn vốn, đặc biệt với những chủ đầu tư uy tín với những dự án chất lượng, đảm bảo tiến độ, tính thanh khoản tốt, mang lại nhiều giá trị lớn cho xã hội.
Câu hỏi: Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, những diễn biến gần đây trên thị trường tài chính cho thấy tăng trưởng tín dụng tại các ngân hàng sẽ “giảm tốc” trong nửa cuối năm 2022 khi NHNN chưa có động thái cấp thêm “room” tín dụng. Với bối cảnh này các ngân hàng sẽ phải ưu tiên dòng vốn cho các lĩnh vực ưu tiên gồm: xuất khẩu, nông nghiệp và nông thôn; doanh nghiệp nhỏ và vừa; công nghiệp hỗ trợ; doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao.
Theo ông, kịch bản bản “kiểm soát chặt chẽ” tín dụng với lĩnh vực bất động sản liệu có xảy ra?
Kịch bản này, nếu xảy ra sẽ diễn tiến như thế nào?
Trả lời:
Việc NHNN siết chặt tín dụng BĐS là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS.
Tập trung kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các nhu cầu về vay vốn đầu cơ bất động sản; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp; thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn xảy ra tình trạng sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao... Đồng thời, cần tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường bất động sản; các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; đầu tư trái phiếu doanh nghiệp với mục đích liên quan đến kinh doanh bất động sản, đảm bảo an toàn, hiệu quả, phù hợp với quy định của pháp luật và chủ trương, chính sách của Nhà nước.
Nhìn chung, “Kiểm soát chặt chẽ" tín dụng với lĩnh vực BĐS là dấu hiệu tích cực cho thấy sự thanh lọc mạnh mẽ của thị trường BĐS nhằm loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém về năng lực, phụ thuộc vào nguồn vốn vay, chỉ có những nhà đầu tư có kế hoạch phát triển bền vững, nguồn vốn đa dạng sẽ trụ lại được. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ. Đồng thời, cần nghiên cứu quy định theo hướng hạn chế được rủi ro nhưng không dẫn đến việc thắt chặt tín dụng để tránh dẫn đến những hệ quả xấu đến thị trường.
Câu hỏi: Thực tế cho thấy không ít ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để họ thanh toán tiền đặt cọc, hướng tới các doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng hầu hết dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật... Để kiểm soát rủi ro với hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản, NHNN yêu cầu cần quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay và cấm các tổ chức tín dụng cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai.
Liệu quy định này có tính khả thi cao không và các ngân hàng có lách quy định vẫn tiếp tục cho vay không, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
BĐS hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình.
NHNN đã đặt ra quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay là cần thiết. Hiện nay, quy định pháp luật còn bất cập, mâu thuẫn dẫn đến việc các chủ đầu tư dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán. Thực tế, mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã cố tình giao kết với khách hàng dưới nhiều hình thức giao dịch giả tạo khác nhau như: “Hợp đồng giữ chỗ, Hợp đồng góp vốn đầu tư”,...Những hình thức giao dịch này đề là giao dịch “trá hình" để gây rủi ro cho các bên, gây thiệt hại cho người mua nhà, làm rối loạn thị trường BĐS cũng như ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Đây có thể coi như là một cách lách luật để các TCTD tiếp tục cho vay đặt cọc vào BĐS hình thành trong tương lai.
Câu hỏi: Doanh nghiệp được khuyến nghị rằng cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh… Nhưng trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt, việc đa dạng hóa các nguồn vốn cần được thực hiện ra sao, thưa Luật sư?
Trả lời:
Để các doanh nghiệp có đủ nguồn lực vốn để tận dụng lợi thế trong thời kỳ mới, doanh nghiệp cần đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Gần đây quỹ đầu tư và M&A cũng là một sự lựa chọn an toàn và không kém phần hiệu quả cho các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài việc ra, việc tận dụng kênh huy động vốn dưới hình thức phát hành trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp. Để các doanh nghiệp có đủ nguồn lực vốn để tận dụng lợi thế trong thời kỳ mới, doanh nghiệp cần đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Cùng với đó, các doanh nghiệp có thể sử dụng đến kênh cho thuê tài chính hoặc các hình thức tài trợ thương mại quốc tế.
Câu hỏi: Việc điều tiết thị trường là cần thiết song nếu siết quá chặt có thể để lại những hệ luỵ. Theo ông Nguyễn Thanh Hà siết tín dụng nên kéo dài bao lâu để không đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào tình thế khó khăn chồng chất, không thể phục hồi sau đại dịch Covid-19?
Trả lời:
Việc điều tiết thị trường là cần thiết song nếu siết quá chặt có thể để lại những hệ luỵ. Bởi lẽ, nếu siết chặt tín dụng thì chủ đầu tư sẽ không có cơ hội để tiếp cận được nguồn vốn vay, để triển khai dự án, dẫn đến các dự án sẽ bị đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS trên thị trường, khiến thị trường bị đóng băng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động của toàn bộ nền kinh tế. Về phía người tiêu dùng cuối cùng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm khan cung, đẩy giá nhà đất lên cao khiến người có thu nhập thấp, công nhân lao động khó tiếp cận cơ hội nhà ở.
Các cơ quan ban ngành có liên quan cần điều chỉnh mức độ “siết” và thời gian cho phù hợp để tránh bóp nghẹt doanh nghiệp và gây lũng đoạn thị trường.
Câu hỏi: Thị trường bất động sản không thể tiếp tục “dựa lưng” hoàn toàn vào ngân hàng, doanh nghiệp cần phải chủ động hơn trong việc huy động nguồn vốn từ những kênh tài chính khác. Tuy nhiên, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, ví dụ như Trái phiếu doanh nghiệp cần điều chỉnh những quy định ra sao, thưa ông Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.
Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh.
Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Để khuyến khích doanh nghiệp đa dạng hoá các toàn hình trái phiếu phù hợp nhu cầu huy động vốn, Bộ Tài chính cần phối hợp với các bộ ngành liên quan xây dựng quy chuẩn phát hành trái phiếu “xanh” để vừa tạo kênh huy động vốn cho doanh nghiệp, vừa thu hút thêm các nhà đầu tư tổ chức trong và ngoài nước và giảm sự phụ thuộc vào ngân hàng.
