5 tháng kể từ khi 03 dự án luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Luật mới, môi trường minh bạch hơn nhưng cũng đòi hỏi nhiều thách thức hơn với các doanh nghiệp bất động sản. Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw chia sẻ cùng Báo Đầu tư.
5 tháng kể từ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, ông đánh giá như thế nào về tác động chung với thị trường?
Những thay đổi lớn của 03 dự án luật mới này đã được thảo luận trong suốt cả năm vừa qua, nhìn chung trong điểm nhất vẫn là câu chuyện bỏ khung giá đất, mở rộng các hình thức kèm điều kiện về tiếp cận đất đai với nhiều đối tượng, nhưng cũng siết chặt hơn các yêu cầu của nhà đầu tư khi tham gia thị trường. Các quy định mới hướng tới giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này góp tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai (sửa đổi) là đã bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” quy định “nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên "thị trường sơ cấp đất đai" phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ lợi ích công cộng. Điều này sẽ có lợi cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà Đảng và Chính phủ đang quyết tâm thực hiện.
Với các quy định của Luật Nhà ở là việc hoàn thiện những quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở, đặc biệt là quyền thừa kế và chuyển nhượng, còn Luật Kinh doanh bất động sản cũng có bước tiến lớn trong các quy định quản lý, giám sát chặt chẽ hơn với các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường, nhất là với các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối, từ đó đều nhằm tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân và khuyến khích phát triển bền vững. Đây là các bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội. Các thay đổi này không chỉ hướng đến bảo vệ người tiêu dùng mà còn góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và bền vững, tạo niềm tin lớn hơn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Nhìn chung, mặc dù còn cần thời gian để các quy định mới thẩm thấu, nhưng sau 5 tháng chính thức có hiệu lực có thể thấy, về mặt tích cực, các luật mới đã giúp nâng cao niềm tin của nhà đầu tư nhờ các quy định rõ ràng hơn, đặc biệt trong việc giao dịch và chuyển nhượng bất động sản, cũng như các quy định tách thửa và bảo vệ quyền lợi người mua. Những cải tiến này được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho tăng trưởng thị trường và thu hút nhiều nguồn vốn, nhờ việc thể chế hóa các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước.
Những điều kiện mới với yêu cầu cao hơn, chắc chắn sẽ tạo ra nhiều áp lực cho doanh nghiệp. Ông đánh giá như thế nào về điều này?
Đây là điều bắt buộc bởi chỉ có các quy định càng rõ ràng, càng minh bạch, càng cụ thể thì mới hạn chế tối đa tình trạng “tay không bắt giặc”, “chênh lệch địa tô” và rất nhiều hệ lụy phát sinh khác do thiếu cân bằng giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai, bao gồm Nhà nước – Người dân – Doanh nghiệp. Sau hơn 20 năm phát triển và hình thành, đã đến lúc thị trường bất động sản cần sự ổn định về bền vững hơn, và chỉ có luật chơi “chuẩn” mới tạo ra sân chơi công bằng.
Là người tham gia đóng góp ý kiến xây dựng cả 03 dự án luật trong suốt thời gian vừa qua, tôi không đi sâu vào chi tiết vào sự thay đổi của các quy định, mà tôi chỉ muốn nhấn mạnh vào góc nhìn của các nhà đầu tư tham gia vào thị trường, bao gồm nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà tôi làm việc thời gian vừa qua. Điều dễ thấy nhất là họ có sự cải thiện rất lớn vào môi trường đầu tư tại Việt Nam, bắt nguồn từ việc cơ quan quản lý chủ động lắng nghe, tiếp thu và cụ thể hóa những vấn đề đang phát sinh trong hoạt động đầu tư để đưa vào các dự án luật mới.
Việt Nam có nhiều lợi thế về điều kiện cần như tự nhiên, dân số trẻ, ổn định chính trị và môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi sẽ là điều kiện đủ để họ rót vốn đầu tư vào Việt Nam. Lưu ý rằng, những vấn đề pháp lý phát sinh cho nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, khi thực thi khuôn khổ pháp lý mới, bao gồm việc áp dụng Luật Đất đai mới và các luật liên quan vào các giao dịch thực tiễn luôn là mối quan tâm hàng đầu khi bước chân vào Việt Nam. Vì vậy, họ rất cần sân chơi cạnh tranh, minh bạch và công bằng để hạn chế tốn tiền, tốn của trong các cuộc hòa giải tranh chấp và kiện cáo sau này.
Kỳ vọng gì về bước tiến mới của thị trường sau khi Luật đã có hiệu lực, nhưng dường như vẫn còn nhiều điểm “nghẽn” vẫn chưa được giải quyết như tháo gỡ vướng mắc ở hàng trăm dự án hay tình trạng bất thường ở các thương vụ đấu giá đất. Ông nghĩ sao về điều này?
Như tôi đã phân tích nêu trên, vấn đề lớn nhất là cần thời gian để các quy định thẩm thấu tới các địa phương để họ hiểu và áp dụng các quy định mới, quá trình này đòi hỏi thời gian tính bằng năm. Ngoài ra, Luật sẽ mang tính bao quát chung, còn nhiều vấn đề cụ thể ở từng lĩnh vực, từng địa phương sẽ cần ban hành các quy định hướng dẫn ở Nghị định, Thông tư và các văn bản dưới luật khác.
Hiện nay một số nội dung khác cũng đã được Quốc hội xem xét như Nghị quyết thí điểm đất khác làm dự án nhà ở thương mại. Đây là vấn đề rất then chốt bởi chỉ có Nghị quyết thí điểm mới giải phóng cho hàng trăm dự án với hàng chục nghìn tỷ hàng tồn kho trên cả nước vì thiếu “1m2 đất ở” mà phải đứng hình như hiện nay. Trong khi đó, thực tế đây là lỗ hổng của cơ chế trước đây gây ra và gây khó dễ cho cả cơ quan quản lý khi không dám quyết cho doanh nghiệp đến từ vấn đề hành lang pháp lý chưa đầy đủ, chưa bao quát được các vấn đề của thị trường.
Với quyết tâm chính trị cao như hiện nay, tôi cho rằng Đảng, Nhà nước và Chính phủ đang rất quan tâm và sẽ sớm giải quyết điều này, thông luồng pháp lý và giúp thu hút dòng đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Tất nhiên, lưu ý rằng, gỡ khó khăn cho thị trường không chỉ ở một phía cơ quan quản lý Nhà nước, mà còn ở cả sự nỗ lực tự cứu mình của các doanh nghiệp.
Ông có thể nói rõ hơn về điều này hơn thưa ông?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tắc nghẽn cả về thanh khoản lẫn nguồn cung mới như hiện nay, việc có một cơ chế, chính sách mới giúp khơi thông thị trường là vô cùng quý giá. Bởi một khi chính sách được mở cùng với những hành động cụ thể của doanh nghiệp sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin toàn thị trường.
Tuy vậy, bản thân các doanh nghiệp cũng phải chuẩn bị một tâm thế tốt hơn khi các quy định mới không chỉ tháo gỡ mà còn cả thắt chặt và giới hạn. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà doanh nghiệp có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai thực hiện.
Doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các khách hàng, nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án. Để sớm đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng, thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ, “không thể khó khăn cũng đòi có lãi". Phải đưa lên bàn cân giữa việc giảm kỳ vọng xuống để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi với việc tiếp tục “ôm” dự án, gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”.
Vâng xin cảm ơn ông!
|
