Nguồn vốn là sự sống của doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên theo chỉ thị 13/2022/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị trên đã giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch, hạn chế hoạt động đầu cơ, tránh gây ra bong bóng BDDS tuy nhiên cũng khiến cho hạn mức tín dụng ngân hàng đang bị siết chặt gây ra một số hạn chế, khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải pháp để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law
Câu 1: Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng dòng vốn cho thị trường bất động sản đang “nghẽn”. Vậy theo ông, đâu là những điểm nghẽn lớn, nếu tiếp tục tắc nghẽn, hệ quả sẽ là gì?
Trả lời:
Trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kì hạn ngày càng lớn. Cộng với sự khó khăn về vốn kể từ sau đại dịch khiến sự phục hồi của các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó khăn từ đó tạo ra những điểm nghẽn trên thị trường BĐS.
Thứ nhất, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp rất khan hiếm. Điều này khiến cho giá các BĐS bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của người mua. Chính sách nhà ở xã hội có ý nghĩa nhân văn tuy nhiên, đã là các doanh nghiệp thì phải tính toán đến lợi nhuận và hiện nay Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Đối với các doanh nghiệp thì đây là một khoản lợi nhuận khá ít mà thủ tục hành chính thì vẫn rất rườm rà nên nhà đầu tư cũng e dè khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội.
Thứ hai, hệ thống pháp luật về BĐS còn chưa đồng bộ, chưa nắm bắt kịp thời với thay đổi của xã hội. Hiện nay, xuất hiện thuật ngữ “BĐS du lịch”, tức là những tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài cư trú thường xuyên. Chỉ thị 11/CT-Ttg của Thủ tướng về một số giải pháp làm ổn định, lành mạnh thị trường BĐS thì nhiều quy định liên quan đến BĐS được ban hành nhưng vẫn còn nhiều kẽ hở như pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp, chưa cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với loại hình này. Do những vướng mắc về pháp lý trên mà nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài vẫn còn chần chừ chưa dám đầu tư vào loại hình BĐS tiềm năng này.
Thứ ba, các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS như đấu thầu đất đai, cấp giấy phép xây dựng còn nhiều bất cập. Nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn được vị trí xây dựng BĐS nhưng mà các thủ tục xin cấp phép xây dựng,...rất tốn kém thời gian. Nếu như làm một cách thuận lợi thì các doanh nghiệp mất ít nhất là 2 năm.
Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là dòng vốn bị kiểm soát. Nguồn vốn chính của các doanh nghiệp trên thị trường BĐS hiện nay là vay vốn từ các tổ chức tín dụng và kênh vốn cho vay với khách mua thế chấp bằng BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Chỉ thị 13/2022/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã khiến cho hạn mức tín dụng ngân hàng đang bị siết chặt. Việc thắt chặt tín dụng đối với BĐS là giải phải nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch, tránh gây ra bong bóng BĐS, là việc là để làm lành mạnh lại thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng cũng gây ra một số hạn chế như một số doanh nghiệp chưa tập hợp đủ nguồn vốn để tiến hành các dự án BĐS khiến cho nguồn cung BĐS vơi dần, giá BĐS tăng cao. Ngoài ra, trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS năng lực yếu kém, tuy chưa đủ điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn “lén” thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng hợp đồng góp vốn,...và chậm hoàn thiện nhà ở, chậm hoàn trả tiền cọc trong trường hợp vi phạm hợp đồng khiến cho người mua nhà có tâm lý e ngại, cảnh giác với các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Với những điểm nghẽn như đã nêu trên, nếu như không kịp thời có những biện pháp “khơi thông”, giải quyết thì thị trường BĐS ở nước ta sẽ khó phát triển, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường.
Câu 2: Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS và ước tính khoảng 120 nghìn tỉ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay cũng đang khiến doanh nghiệp lo lắng. Ông nhìn nhận thế nào về nguy cơ này này?
Trả lời:
Giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS riêng lẻ đáo hạn tăng mạnh đến từ việc nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp kì hạn ngắn trong giai đoạn 2020-2021. Trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm tới 52% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong quý, tương đương 33 624 tỉ đồng. Điều này tạo ra áp lực trả nợ trong khi doanh nghiệp cần vốn phục hồi sau đại dịch mà còn những thay đổi pháp lý sau các động thái chấn chỉnh thị trường thời gian qua còn tác động đến rủi ro thanh khoản.
Bên cạnh đó, tín dụng BĐS nửa cuối năm nay sẽ không còn dễ dàng với doanh nghiệp dù các ngân hàng đã nơi “room” tín dụng dẫn đến tiến độ triển khai dự án của các doanh nghiệp BĐS nửa cuối năm gặp khó khăn hơn và gây ra áp lực không chỉ áp lực về vốn để triển khai các dự án BĐS mà còn tạo ra áp lực thanh toán các trái phiếu đáo hạn.
Trong năm vừa qua, vụ việc 9 lô trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trị giá hơn 10.000 tỷ đồng bị huỷ đã khiến cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS chịu nhiều tác động lớn nhưng báo cáo của các tổ chức phát hành tại Sở Giao dịch Chứng khoán cho thấy các doanh nghiệp vẫn đang có khả năng thanh toán gốc và lãi cho các trái chủ.
Câu 3: Trước những khó khăn về vốn cho thị trường BĐS, theo ông, cần có giải pháp nào để khơi thông dòng vốn cho thị trường này?
Trả lời:
Thứ nhất, các doanh nghiệp chủ động tìm kiếm những nguồn vốn khác ngoài ngân hàng, như thông qua các quỹ đầu tư mạo hiểm trong lĩnh vực đó. Ngoài ra, việc nâng cao các kiến thức và các kinh nghiệm quản lý tài chính cũng rất cần thiết. Sau những khó khăn này các doanh nghiệp sẽ phải cơ cấu lại, chủ động hơn để đáp ứng nhu cầu phát triển đều và phát triển vững.
Thứ hai, doanh nghiệp nên có quỹ trích lập dự phòng rủi ro từ 3-5%, cần thắt chặt các hoạt động quản trị về mặt tài chính, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ, chuyên viên, đặc biệt là giám đốc tài chính, kế toán công nợ, kế toán tổng hợp và cả những bộ phận về mặt thu chi. Bên cạnh đó, cần áp dụng mạnh mẽ công nghệ thanh toán, tránh những chi phí không chính thức.
Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát, đánh giá những tổ chức tín dụng, doanh nghiệp làm nghiêm túc và cả những doanh nghiệp vi phạm để có các giải pháp xử lý
Câu 4: Nhiều ý kiến cũng cho rằng cần thiết phải sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP. Theo ông, cần sửa nghị định này theo hướng thế nào?
Trả lời:
Nghị định này còn tồn tại một số điểm bất cập cần sửa đổi như sau:
Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, theo hướng siết các quy định về mục đích và điều kiện phát hành, nâng cao tiêu chí nhà đầu tư… Việc này thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý nhằm ổn định thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang tồn tại nhiều rủi ro, bất cập, dẫn đến những trường hợp sai phạm trong thời gian qua. Tuy vậy, việc siết chặt các quy định khiến không ít ý kiến quan ngại rằng, thị trường có thể bị “bóp nghẹt” cả về phía cung và phía cầu.
Chẳng hạn, nhằm hạn chế nguồn vốn chạy “lòng vòng”, dự thảo quy định, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu riêng lẻ để đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn.Việc cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác trong Nghị định 153/2020/NĐ-CP nhằm hạn chế tình trạng công ty mẹ, công ty trong cùng tập đoàn huy động để chuyển vốn cho nhau. Tuy nhiên, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị của các tập đoàn bởi lẽ đã ngăn cản quyền tự do huy động vốn của doanh nghiệp.
Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định yêu cầu "kết quả xếp hạng tín nhiệm của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái phiếu phát hành trong trường hợp phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, phát hành TP không có tài sản bảo đảm, không có bảo lãnh thanh toán, doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước phát hành lỗ hoặc có lỗ luỹ kế tính đến năm phát hành". Đây là điểm hạn chế lớn vì chưa nêu rõ được, các công ty xếp hạng tín nhiệm này là do cơ quan nào quản lý nên rất dễ dẫn tới rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư.
Câu 5: Cũng có nhiều ý kiến cho rằng cần tạo nhiều kênh huy động vốn hiệu quả như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác…, đồng thời cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?
Trả lời:
Giải pháp này là cần thiết để đảm bảo phát triển toàn diện cho các loại quỹ ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Chúng ta cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với các dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mạng lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế. Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư, trong đó có những kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới đã làm rất nhiều mà chúng ta chưa sử dụng, như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác... Bài học của thế giới về vấn đề này là minh chứng rõ nét cho việc cần tạo nhiều kênh huy động vốn hiệu quả. Do đó, cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.
