Luật sư Nguyễn Thanh Hà - chủ tịch công ty luật TNHH SB Law, đã giải đáp các thắc mắc về vấn đề hoạt đông mua bán tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành thông qua một buổi phỏng vấn. SB Law trân trọng giới thiệu nội dung cụ thể của bài trả lời phỏng vấn như sau:
Câu hỏi:
Hiện nay, các ngân hàng đang phát mãi rất nhiều tài sản bảo đảm là các bất động sản, bao gồm cả những bất động sản lẻ và cả những bất động sản lớn của doanh nghiệp hay các dự án bất động sản, chung cư lên đến hàng nghỉn tỷ đồng. Tuy nhiên, rất nhiều tài sản rao bán nhiều lần vẫn không bán được. Vậy theo kinh nghiệm về luật của anh, liệu việc mua - bán tài sản bảo đảm có những khó khăn, vướng mắc gì lớn không? Nếu có thể xin hãy minh họa giúp tôi bằng một vài ví dụ thì tốt ạ.
Luật sư trả lời:
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các ngân hàng luôn đứng trước nguy cơ rủi ro mà chủ yếu là nguy cơ mất vốn; giải pháp cứu cánh hiện nay cho các ngân hàng là bắt buộc người vay phải có tài sản bảo đảm nếu muốn sử dụng vốn vay. Vì vậy, để hạn chế rủi ro, bên cạnh những giải pháp khác thì xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một biện pháp cần thiết để các ngân hàng thu hồi vốn hiệu quả nhất.
Mặc dù vậy, nhưng thực tiễn việc xử lý các tài sản bảo đảm hiện nay gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nên công tác thu hồi nợ của các ngân hàng từ việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn chưa hiệu quả và thường kéo dài hơn dự kiến. Cụ thể:
1. Khó khăn trong việc thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm:
Trên thực tế, các tổ chức tín dụng (TCTD) không bao giờ muốn xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng, bởi vì khi phải xử lý TSBĐ thì cũng đồng nghĩa là món vay đó không có hiệu quả. Theo quy định pháp luật, TCTD - người nhận bảo đảm là người xử lý tài sản được quyền thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm.
Theo Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP) ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Điều 9 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản có quy định bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều 63 để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm.
Đó là quy định về mặt văn bản, nhưng trên thực tế phần lớn trong việc thu giữ tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng không thực hiện được quyền trên do bên bảo đảm không hợp tác, chống đối.
Ví dụ: Khi giao lại cho bên bảo đảm khai thác và sử dụng tài sản bảo đảm khi đấu giá tài sản thành công, bên giữ tài sản chống đối, cản trở không bàn giao tài sản bảo đảm. Khi không thu giữ tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng không xử lý được tài sản, thậm chí tổ chức tín dụng có nguy cơ vi phạm hợp đồng bán tài sản trong trường hợp đã bán tài sản nhưng bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản cho bên mua tài sản.
2. Khó khăn trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng khi xử lý tài sản bảo đảm:
Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP), Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN quy định trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ chuyển quyền phải bổ sung 01 bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tế cơ quan công chứng yêu cầu ngân hàng ký hợp đồng với tư cách là bên bán tài sản bảo đảm phải có văn bản ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu tài sản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không chấp nhận ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng vì tài sản chưa thuộc sở hữu của ngân hàng.
Thậm chí cả những trường hợp bên bảo đảm đã chết, không có di chúc về tài sản thì phải được người thừa kế theo pháp luật ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Do đó, các quyền của TCTD bị hạn chế và không được bảo vệ theo thỏa thuận tại hợp đồng bảo đảm và nguyên tắc của Bộ luật dân sự.
Thiết nghĩ, các cơ quan có thẩm quyền cần tăng cường phối hợp, hỗ trợ các ngân hàng thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, thì chỉ những chi phí hợp lý liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm mới được ưu tiên trừ vào tiền bán tài sản bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật, số tiền còn lại phải được trả nợ vay ngân hàng.
