Câu hỏi: Khi nào hợp đồng góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai được xác định là có bản chất của hợp đồng đặt cọc?
Luật sư tư vấn:
Việc xác định hợp đồng góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai là hợp đồng đặt cọc cần được xem xét ở nhiều yếu tố, trước hết cần dựa vào bản chất của những điều khoản được ghi nhận tại hợp đồng góp vốn này.
Việc xác định bản chất này dựa trên sự khác nhau về mặt pháp lý của hợp đồng góp vốn và hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:
Đối với hợp đồng góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai, theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP:
“2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”
Đối với hợp đồng đặt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Dưới đây là một số ví dụ nhằm làm rõ bản chất “đặt cọc” trong hợp đồng góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai:
- Mục đích của thỏa thuận góp vốn: Nếu có bản chất là hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn sẽ tập trung vào mục đích để bảo đảm cho việc mua căn hộ, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ sẽ ký kết trong tương lai…
- Quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn: Nếu có bản chất là hợp đồng đặt cọc, bên góp vốn có thể được quy định là có trách nhiệm ký hợp đồng mua bán căn hộ khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn: Nếu có bản chất là hợp đồng đặt cọc, bên nhận góp vốn có thể được quy định là có quyền từ chối ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên góp vốn… Trường hợp bên góp vốn từ chối ký kết hợp đồng góp vốn thì bên góp vốn này sẽ bị mất tài sản góp vốn…
