Theo các chuyên gia, tài nguyên đất đai là hữu hạn, nhưng “tài nguyên chính sách” lĩnh vực này là vô hạn và cần được khai thác đúng cách để phát huy hết giá trị của đất đai.
Chính sách và câu chuyện xương máu, tiền bạc
Trong cuộc “trà dư tửu hậu” cuối tuần qua với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ tịch một tập đoàn bất động sản lớn cũng là chuyên gia nghiên cứu chính sách đã chia sẻ những trăn trở của ông về chính sách và tính hiệu quả thực thi của chính sách trong bối cảnh hiện nay.
Quãng thời gian gần 2 giờ đồng không dài nhưng cũng không quá ngắn để bày tỏ hết những nỗi niềm, suy nghĩ về con đường phía trước của không chỉ riêng thị trường bất động sản, mà còn là câu chuyện của cả nền kinh tế. Ông kể, dù rất khó khăn, nhưng nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đang nỗ lực hết sức mình và rất chủ động trong việc đóng góp và hoàn thiện chính sách với mong muốn có một môi trường đầu tư minh bạch và ít rủi ro hơn.
Theo vị này, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều sắc luật khác không nên coi là “phép thử”, mà phải là “phép thật” để tạo một nền tảng chuẩn chỉ cho môi trường kinh doanh, tránh việc sau mỗi 10 năm lại mang ra sửa đổi gần như toàn bộ như hiện nay.
“Kể từ khi Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời năm 2003, tới nay đã tròn 2 thập niên, trong khi đời doanh nhân cũng chỉ kéo dài 30-40 năm, nếu 10 năm nữa lại sửa luật thì lúc đó những doanh nhân cùng thế hệ với tôi đã già và không nhiều người còn đủ tâm huyết đóng góp cho sự phát triển của đất nước nữa”, ông nói.
Tại tọa đàm “Gỡ rào cản, phát huy nội lực pháp luật đất đai cho phát triển bền vững” do Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức mới đây, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw và đang l Phó chủ tịch một tập đoàn đầu tư trong nước cho rằng: “Có một loại tài nguyên rất quan trọng đó là các thể chế, quy định của pháp luật. Các tài nguyên khác là hữu hạn, nhưng tài nguyên chính sách là vô hạn và cần được khai thác hiệu quả để thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển mạnh mẽ”.
Do đó, theo luật sư Hà, giai đoạn này cần phải nhận thức và xác định rất rõ các vấn đề trong việc xây dựng chính sách phù hợp theo hướng dài hạn để tận dụng được hết các lợi ích này.
Thực tế cho thấy, Việt Nam đang cạnh tranh gay gắt với Indonesia để trở thành quốc gia thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) nhiều thứ hai trong ASEAN, sau Singapore. Theo công bố mới đây của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2023 đạt gần 18,15 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm 2022.
Các quốc gia Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc.. đang rất quan tâm tới Việt Nam và như đánh giá của Hiệp hội Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (VAFIE), Việt Nam đang có nhiều lợi thế thu hút FDI từ những nước này do gần gũi về địa lý, phong tục và văn hóa. Kể cả các dòng vốn từ Mỹ hay khu vực châu Âu dù thấp hơn so với các nước láng giềng Đông Á nhưng cũng đánh giá cao triển vọng của Việt Nam với nền kinh tế - chính trị - xã hội ổn định, dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao.
Một mặt ghi nhận những nỗ lực của Việt Nam trong việc cải thiện môi trường đầu tư - kinh doanh, nhưng mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ ra những rào cản, mà một trong số đó là thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hải quan…
Giám đốc đầu tư, đại diện cho một quỹ đầu tư tới từ Nhật Bản cho biết, vấn đề lớn nhất đối với doanh nghiệp FDI là việc ra quyết định chậm, thiếu linh hoạt trong việc điều chỉnh các cơ chế, chính sách đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư chiến lược…
“Về cơ bản, chúng tôi nhất trí với tinh thần cải cách mà các sắc luật gần đây hướng tới, nhưng chất lượng cải cách lại chưa đạt kỳ vọng. Không ít thông tư, nghị định vừa ban hành đã phải vội vã sửa đổi do không đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Địa phương thường phải xin hướng dẫn thực hiện các quy định mới, còn các doanh nghiệp phải tìm đến các đơn vị tư vấn chính sách và pháp lý để hiểu rõ hơn công văn hướng dẫn”, vị giám đốc đầu tư chia sẻ.
Nguyên nhân của tình trạng trên, theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), một phần xuất phát từ quy trình ban hành thông tư chủ yếu thực hiện giữa các đơn vị chuyên môn của cơ quan soạn thảo và quy trình này kém minh bạch hơn so với quy trình ban hành nghị định, luật và pháp lệnh.
Ông Nguyễn Anh Thi, Trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao TP.HCM cho biết, khó khăn lớn nhất, cơ bản nhất liên quan đến thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính. Với việc ra đời của các luật chuyên ngành, cơ chế “một cửa, tại chỗ” trước đây của Ban quản lý bị phá vỡ, dẫn đến thời gian triển khai các dự án đầu tư kéo dài. Việc không thể ấn định khung thời gian có thể hỗ trợ nhà đầu tư triển khai dự án (do thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính nằm ở các cơ quan khác nhau) là một bất lợi rất lớn trong việc thu hút đầu tư.
Ngổn ngang trăm bề
"Việc sửa đổi luật không nên coi là “phép thử”, mà phải là “phép thật” để tạo một nền tảng chuẩn chỉ cho môi trường kinh doanh…"
Quay trở lại với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào cuối tháng 8/2023, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, đến thời điểm này, dự thảo còn nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa lựa chọn được phương án hoàn thiện; nhiều nội dung còn có ý kiến khác nhau nhưng chưa đủ căn cứ, cơ sở để chỉnh sửa; nhiều nội dung cơ quan thẩm tra và cơ quan soạn thảo thống nhất được chính sách, hướng tiếp thu nhưng chưa thể hiện được vào các điều khoản luật và đang đề nghị làm rõ thêm…
“Báo cáo những vấn đề lớn liên quan tới việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo dày tới 45 trang, nêu ra tới 29 vấn đề cần tiếp tục thảo luận và làm rõ, trong đó có những vấn đề được cho là cốt lõi của chính sách đất đai, chẳng hạn quy định về thu hồi đất”, Phó Chủ tịch Quốc hội nói.
Chưa kể, theo các chuyên gia, nhiều vấn đề quan trọng khác như nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất, cách xác định bảng giá đất; cơ chế xử lý trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được 100% diện tích thực hiện dự án; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cơ chế vận hành của quỹ phát triển đất… đến nay vẫn mơ hồ, thiếu tính thống nhất và khó khả thi.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây nhận định, đất đai là một tài nguyên quý giá, Nhà nước rất coi trọng nguồn lực từ đất đai và luôn muốn sử dụng hiệu quả nguồn lực này. Tuy nhiên, điều đó chỉ có được khi có một nền tảng pháp lý kinh doanh đủ mạnh.
Đồng tình với quan điểm này, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, nhắc đến thể chế, chính sách là mọi người thường nghĩ đến việc tạo ra nhiều thủ tục hành chính, hồ sơ, giấy tờ… “Vậy thể chế, chính sách có phải là rào cản hay không?”, ông Hiếu đặt câu hỏi.
Theo ông Hiếu, đây chỉ là một phần của thể chế, chính sách. Bản chất của thể chế, chính sách là tốt, là để hoàn thiện pháp luật, tạo một hành lang pháp lý cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên đất, phát triển thị trường bất động sản, từ đó phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, do việc hoàn thiện thể chế còn tồn tại những bất cập nên dẫn đến sự hiểu nhầm.
“Để hoàn thiện thể chế, chính sách, chúng ta cần quan tâm nhiều hơn đến hạ tầng của nó, chẳng hạn như dữ liệu thông tin. Nếu dữ liệu thông tin tốt, phạm vi thông tin đủ rộng, đảm bảo minh bạch… thì những thể chế, chính sách được ban hành sẽ phát huy vai trò của mình. Khi việc xây dựng thể chế, chính sách dựa trên cơ sở dữ liệu thông tin đầy đủ thì còn góp phần phòng chống tiêu cực, tham nhũng. Chẳng hạn, về định giá đất, nếu chúng ta không có một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin chất lượng thì vừa khó thực thi chính sách, khó định giá đất, vừa tạo cơ hội cho các đối tượng trục lợi”, ông Hiếu phân tích.
Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/khai-thac-hieu-qua-tai-nguyen-chinh-sach-dat-dai-329533.html
