Câu hỏi: Tôi có đặt cọc 100 triệu để sau đó mua căn nhà. Nhưng tôi lại lăn tăn rằng, người tôi kí kết hợp đồng đặt cọc lại không phải chủ sở hữu căn nhà, không phải chủ sở hữu đất mà chỉ là người được ủy quyền sử dụng căn nhà đó thôi. Vậy cho tôi hỏi là hợp đồng đặt cọc của tôi có hợp pháp không? Tôi có thể đòi lại được 100 triệu đó không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền."
Theo quy định trên, để nhà ở tham gia giao dịch thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Trong quan hệ đại diện, bên đại diện chỉ được thực hiện các công việc trong phạm vi đại diện. Điều 141 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định phạm vi đại diện được xác lập dựa trên các căn cứ sau:
- Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- Điều lệ của pháp nhân;
- Nội dung ủy quyền;
- Quy định khác của pháp luật.
Nội dung ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc theo ý chí của người ủy quyền. Người đại diện phải thông báo cho các bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.
Theo thông tin bạn cung cấp thì người này không phải chủ sở hữu căn nhà và nay người đó giao kết với bạn hợp đồng đặt cọc mua căn nhà. Theo đó, bạn cần xác định phạm vi ủy quyền giữa chủ sở hữu căn nhà và người được ủy quyền.
Trường hợp nội dung ủy quyền giữa chủ sở hữu nhà ở với người được ủy quyền có nội dung mua bán nhà thì hợp đồng đặt cọc người này ký với bạn sẽ có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp phạm vi ủy quyền của chủ sở hữu cho người này chỉ có nội dung sử dụng căn nhà thì việc người này ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là vượt quá phạm vi ủy quyền.
Điều 143 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện như sau:
"1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đồng ý;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.
.....
3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này”.
Theo quy định trên nếu người này ký hợp đồng đặt cọc với bạn được chủ sở hữu nhà đồng ý hoặc biết mà không phản đối thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật.
Nếu người này tự ý giao kết hợp đồng đặt cọc mà chủ sở hữu không biết về giao dịch đó thì hợp đồng đặt cọc chưa phát sinh hiệu lực pháp luật. Trường hợp này bạn có quyền hủy bỏ giao dịch và lấy lại số tiền đặt cọc.
