Học viện tư pháp thực hiện đề tài khoa học cấp cơ sở với chủ đề: HOẠT ĐỘNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN VÀ THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã tham gia nghiên cứu và tham gia chuyên đề 3 của đề tài, sau đây chúng tôi giới thiệu nội dung:
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG CỦA LUẬT SƯ THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
LS Nguyễn Thanh Hà[1]
Ths. Đặng Huy Hoàng[2]
3.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
3.1.1 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo định nghĩa của Tòa án công lý quốc tế (International Court of Justice- ICJ) trong phán quyết năm 1924 về vụ tranh chấp Mavrommatis: “tranh chấp (dispute) là sự bất đồng về mặt pháp lý hay thực tế, sự xung đột quan điểm pháp lý hay lợi ích giữa hai bên”.[3] Hay như từ điển Black’s Law thì “tranh chấp được hiểu là mâu thuẫn hay bất đồng về các yêu cầu hay quyền lợi giữa các bên; sự đòi hỏi về yêu cầu hay quyền lợi của một bên bị đáp lại bởi một yêu cầu hay lập luận trái ngược từ bên kia”.[4] Có thể thấy, hai khái niệm nêu trên đều chỉ ra các thành tố cơ bản để cấu thành nên một tranh chấp bao gồm: sự bất đồng, xung đột giữa các chủ thể; sự bất đồng, xung đột này phát sinh từ một vấn đề cụ thể. Tranh chấp hợp đồng nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nói riêng cũng không phải là ngoại lệ. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phát sinh từ sự mâu thuẫn hay không thống nhất về quyền và nghĩa vụ hoặc lợi ích trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Một hợp đồng mua bán nhà ở HTTL chỉ được coi là có tranh chấp khi sự xung đột, bất đồng về quyền lợi giữa các bên đã được thể hiện ý chí ra bên ngoài bằng những hành vi cụ thể và xác định được.
Tranh chấp hợp đồng khác với vi phạm hợp đồng. Theo từ điển Black’s Law (phiên bản lần thứ 9) “vi phạm hợp đồng là vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng bằng việc không thực hiện lời hứa của ai đó, từ chối thực hiện hoặc ngăn cản việc thực hiện của bên kia”[5]. Còn tranh chấp hợp đồng là việc không thống nhất của các bên về hành vi vi phạm hoặc cách thức xử lý hậu quả phát sinh từ hành vi đó và được thể hiện cụ thể ra bên ngoài. Cho nên, không phải bất kỳ lúc nào vi phạm hợp đồng xảy ra thì khi đó có tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp hợp đồng là sự kiện diễn ra sau đó. Và đôi khi có sự vi phạm hợp đồng nhưng lại không có tranh chấp xảy ra vì các bên không bày tỏ ra bên ngoài về sự bất đồng hay xung đột lợi ích giữa họ với nhau bằng các hành vi phản kháng cụ thể.
Như vậy, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL liên quan đến việc thực hiện hay không thực hiện các quyền và nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành tương lai có một số đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, một bên chủ thể trong quan hệ tranh chấp là chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản: đối tượng hợp đồng là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng[6] nên pháp luật đặt ra các quy định khắt khe về tiến trình hình thành của nó. Do đó, để nhà ở HTTTL được đưa vào kinh doanh ngoài các quy định chi tiết về khởi công xây dựng, các loại giấy tờ cần phải có theo quy định của pháp luật về xây dựng và đất đai, sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về điều kiện mở bản thì nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép và mục đích của dự án là đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua[7]. Với quy định nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản thì không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện mà phải là: Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản[8]; không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu; vốn chủ sở hữu so với tổng vốn đầu tư dự án đáp ứng được điều kiện tối thiểu do Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra[9]. Vì vậy, có thể thấy, yếu tố chủ thể bán nhà ở HTTTL trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTL cũng là đặc điểm khác biệt trong hợp đồng này.
- Thứ hai, tranh chấp hợp đồng được giải quyết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật: hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là quan hệ dân sự. Các bên tham gia quan hệ dân sự có quyền tự do cam kết thỏa thuận phù hợp với pháp luật trong việc xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Mọi cam kết và thỏa thuận hợp pháp được pháp luật bảo hộ[10]. Do đó, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng được giải quyết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận phù hợp với pháp luật.
- Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thuộc sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau: nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng- một loại tài sản đặc thù được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác nhau chẳng hạn như Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành,…. Bên cạnh đó, tài sản này được phép giao dịch thông qua hợp đồng, do đó cũng thuộc sự điều chỉnh Bộ luật Dân sự. Vì vậy, để có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng cần phải áp dụng các văn bản pháp luật nêu trên.
3.1.2. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, trong các công trình nghiên cứu khoa học hay các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản đều chưa có khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Để tìm hiểu về khái niệm nêu trên, trước hết cần phải xem xét khái niệm pháp luật. Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung do nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội theo mục đích, định hướng của nhà nước.[11]
Đặt trong vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, ta có mối quan hệ giữa hình thức giải quyết tranh chấp và nội dung giải quyết tranh chấp. Như vậy, có thể hiểu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh về nội dung và hình thức hoạt động giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng.
Thông qua khái niệm đã nêu, có thể thấy pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bao gồm hai bộ phận chính: (i) Pháp luật về hình thức giải quyết tranh chấp; và (ii) Pháp luật về nội dung giải quyết tranh chấp. Do đó, khi nghiên cứu và phân tích thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, nhóm tác giả cũng tiếp cận ở hai góc độ: (i) Thực trạng pháp luật về hình thức giải quyết tranh chấp và (ii) Thực trạng pháp luật về nội dung giải quyết tranh chấp.
3.1.2.1 Thực trạng pháp luật về hình thức giải quyết tranh chấp.
Về cơ bản, các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tài và tòa án.
- Thương lượng giải quyết tranh chấp: Thực tiễn cho thấy, khi có tranh chấp hợp đồng nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nói riêng, để tiết kiệm thời gian, hạn chế chi phí giải quyết tranh chấp cũng như tìm được tiếng nói chung, các bên thường thông qua hình thức thương lượng để giải quyết tranh chấp. Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận với nhau để lựa chọn giải pháp thích hợp chấm dứt xung đột đã phát sinh. Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp không cần đến vai trò của chủ thể thứ ba. Trong thương lượng, các bên đưa ra quan điểm, bàn bạc, tìm kiếm các phương án giải quyết với phương châm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” và đi đến thỏa thuận giải quyết tranh chấp đảm bảo lợi ích của các bên, trên cơ sở bình đẳng, hợp tác, thiện chí. Về mặt pháp lý, Thỏa thuận giải quyết tranh chấp là hợp đồng. Do đó, những yêu cầu do pháp luật đặt ra như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, chế định đại diện, giao kết, sửa đổi, bổ sung hợp đồng đều được áp dụng với thỏa thuận giải quyết tranh chấp. Thỏa thuận giải quyết tranh chấp không có tính cưỡng chế thi hành, nhưng với bản chất là hợp đồng, một khi hợp pháp, nó có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng[12]. Về cách thức thương lượng, các bên có thể tiến hành trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua sự trợ giúp của các phương tiện thông tin liên lạc.
- Hòa giải các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL: Hiện nay, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thông qua con đường bằng hòa giải có hai phương thức: (1) Hòa giải thương mại và (2) Hòa giải theo quy định Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòaán.
Đối với hòa giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án. Ban đầu, phương thức này không xuất phát từ ý định của các bên mà do Luật Hòa giải, đối thoại Tòa án quy định. Khi người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của BLTTDS. Tòa án xem xét có thuộc trường hợp không tiến hành hòa giải nếu không thuộc trường hợp này thì Tòa án thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện biết về quyền được lựa chọn hòa giải. Trường hợp người khởi kiện không đồng ý thì Tòa án chuyển đơn xử lý theo quy định của pháp luật về tố tụng. Trường hợp người khởi kiện đồng ý hoặc Tòa án có thông báo lần thứ hai mà người khởi kiện không trả lời thì Tòa án phân công Thẩm phán phụ trách hòa giải[13]. Trình tự, thủ tục hòa giải và công nhận kết quả hòa giải tại Tòa án thực hiện theo quy định của Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án[14].
Đối với hòa giải thương mại, một trong các chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản – chủ thể có hoạt động thương mại. Do đó, những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này thuộc phạm vi giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại[15]. Tuy nhiên, phạm vi giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại mới chỉ là điều kiện cần để một tranh chấp được giải quyết bằng hòa giải thương mại. Điều kiện đủ để tranh chấp được giải quyết bằng hòa giải thương mại là giữa các bên tranh chấp phải có thỏa thuận đưa giải quyết tranh chấp bằng phương thức hòa giải thương mại (được gọi là thỏa thuận hòa giải[16]). Trong trường hợp các bên đạt được phương án giải quyết tranh chấp thì nội dung của phương án này phải được thể hiện bằng văn bản. Văn bản ghi nhận kết quả hòa giải thành này có hiệu lực thi hành đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Việc thi hành kết quả hòa giải thành này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí tự nguyện của các bên tranh chấp. Pháp luật về hòa giải thương mại mở ra một con đường để thực hiện kết quả hòa giải này bằng sức mạnh cưỡng chế của cơ quan thi hành án nhà nước. Điều 16 Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại quy định văn bản về kết quả hòa giải thành được xem xét công nhận theo quy định pháp luật tố tụng dân sự. Như vậy, một trong các bên tranh chấp, trong thời hiệu do pháp luật quy định có quyền gửi đơn đến Tòa án để yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành. Đây là một thủ tục giải quyết việc dân sự của Tòa án. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành. Khi đó phương án hòa giải của các bên sẽ có giá trị cưỡng chế thi hành như các bản án, quyết định của Tòa án. Trường hợp các bên không thỏa thuận được phương án giải quyết tranh chấp, các bên sẽ tìm kiếm các phương thức giải quyết tranh chấp khác để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bằng hình thức trọng tài: Về mặt logic, nếu như một tranh chấp thuộc phạm vi giải quyết tranh chấp của hòa giải thương mại thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài[17], do đó tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài. Mặt khác, để trọng tài giải quyết tranh chấp thì các bên phải có thỏa thuận trọng tài[18]. Theo nguyên lý chung, khi các bên có thỏa thuận trọng tài mà thỏa thuận này không thuộc trường hợp vô hiệu hoặc không thể thực hiện được, trong trường hợp, một bên khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án phải từ chối thụ lý vụ án[19]. Tuy nhiên nguyên lý trên cũng có ngoại lệ, đối với hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, người mua thường là cá nhân, gia đình mua nhà với mục đích để sinh hoạt- người tiêu dùng[20]. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở cung cấp sẵn cho người mua, người mua chỉ được chấp thuận mà không được thỏa thuận. Do đó, để đảm bảo quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng thì người tiêu dùng vẫn được quyền lựa chọn Tòa án để giải quyết tranh chấp, Chủ đầu tư chỉ được quyền khởi kiện tại Trọng tài nếu người tiêu dùng đồng ý[21]. Tuy nhiên, trong thực tiễn có thể xảy ra trường hợp, Chủ đầu tư khởi kiện tại Trọng tài nhưng tại thời điểm khởi kiện, chủ đầu tư không thực hiện việc hỏi ý kiến của người tiêu dùng về việc có đồng ý giải quyết tại trọng tài hay không? Trong suốt quá trình tố tụng trọng tài, người tiêu dùng- bị đơn không nộp bản tự bảo vệ, không chọn Trọng tài viên, không tham gia phiên họp. Vấn đề đặt ra, Hội đồng trọng tài sẽ xử lý trường hợp này như thế nào? Theo hướng đình chỉ giải quyết tranh chấp do thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được [22]hay tiếp tục giải quyết tranh chấp theo hướng bị đơn biết mà không phản đối[23].
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tại trọng tài bắt đầu từ việc nguyên đơn gửi đơn khởi kiện đến trung tâm trọng tài (trong trường hợp thỏa thuận hình thức trọng tài quy chế) hoặc gửi cho phía bị đơn (trong trường hợp thỏa thuận hình thức trọng tài vụ việc); Trung tâm trọng tài thụ lý và gửi Thông báo đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện cho bị đơn; Bị đơn gửi bản tự bảo vệ và đơn kiện lại (nếu có); các trọng tài viên do các bên chỉ định sẽ chỉ định trọng tài viên thứ ba làm chủ tịch Hội đồng trọng tài; Hội đồng trọng tài thực hiện các công việc chuẩn bị giải quyết vụ việc như yêu cầu các bên cung cấp bổ sung chứng cứ, áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời…và tổ chức phiên họp giải quyết tranh chấp. Phán quyết trọng tài được ban hành ngay tại phiên họp hoặc trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc phiên họp cuối cùng giải quyết tranh chấp.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo tố tụng tại Tòa án[24]: Từ thực tiễn cho thấy, hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thông qua Tòa án được tiến hành khi các bên không thể tìm được tiếng nói chung thông qua thương lượng và các bên tranh chấp cũng không có thỏa thuận đưa vụ tranh chấp ra giải quyết tại hòa giải thương mại hay trọng tài. Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động của cơ quan tài phán nhân danh quyền lực của nhà nước để đưa ra phán quyết buộc các bên có nghĩa vụ phải thi hành. Trước hết, khi đề cập tới giải quyết tranh chấp bằng Tòa án, cần phải xác định loại tranh chấp đó có thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án hay không? Do hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là quan hệ dân sự, cho nên, thủ tục giải quyết tranh chấp được áp dụng theo quy định của BLTTDS năm 2015 sửa đổi năm 2025. Thẩm quyền theo loại việc của Tòa án đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được quy định tại BLTTDS năm 2015 sửa đổi năm 2025 như sau:
+ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là tranh chấp về hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 khi bên mua là gia đình, cá nhân hay tổ chức không có đăng kinh doanh và không có mục đích lợi nhuận.
+ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là tranh chấp kinh doanh thương mại theo quy định tại khoản 01 Điều 30 BLTTDS năm 2015 khi bên mua là cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận.[25]
Đối với thẩm quyền theo cấp, từ ngày 1/7/2025, thực hiện theo mô hình chính quyền hai cấp, hệ thống Tòa án nhân dân có 3 cấp bao gồm: Tòa án nhân dân tối cao; Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp khu vực[26]. Đối với thẩm quyền xét xử sơ thẩm dân sự, kinh doanh, thương mại đã có sự khác biệt so với quy định của BLTTDS 2015. Trước đây, thẩm quyền xét xử sở thẩm dân sự, kinh doanh, thương mại thuộc về cấp huyện và cấp tỉnh. Phân định thẩm quyền dựa trên nguyên lý, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hầu hết các vụ việc dân sự, trừ những vụ việc thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, kể từ thời điểm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính,luật Tư pháp người chưa thành niên, luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án, đối với thẩm quyền xét xử sơ thẩm dân sự kinh doanh, thương mại thuộc về Tòa án nhân dân cấp khu vực [27]trừ một số vụ án dân sự mà Tòa án Tỉnh đã thụ lý trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa giải quyết xong, sơ thẩm vụ án của Tòa án nhân dân cấp tỉnh bị hủy để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm[28].
Đối với thẩm quyền lãnh thổ, trong tranh chấp hợp đồng, quy định pháp luật cho phép có nhiều hơn một Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp chẳng hạn như nơi bị đơn cư trú, nơi thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.Trước đây, BLTTDS năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định: “Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.”[29] Từ quy định này, trên thực tế đã có sự nhận thức theo hướng nếu là tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì tòa án nơi có bất động sản chỉ là một trong các lựa chọn của người khởi kiện khi thực hiện quyền khởi kiện của mình. Do đó, đã dẫn tới cách hiểu không thống nhất gây ra những khó khăn cho tòa án trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án.
Trước thực trạng này, BLTTDS năm 2015 đã quy định rõ ràng hơn để tạo cách hiểu thống nhất trong công tác nghiên cứu cũng như như áp dụng pháp luật. Các nhà làm luận đã bổ sung thêm từ “chỉ”, việc bổ sung này đã làm thống nhất cách hiểu điều luật, theo đó, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ có tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Lý giải về quy định này, có thể hiểu như sau: Xuất phát từ yếu tố tự nhiên, bất động sản là tài sản tĩnh không thể dịch chuyển theo cơ học. Sự chuyển dịch tài sản đối với loại tài sản này bản chất là sự chuyển giao quyền sở hữu giữa chủ sở hữu với người nhận chuyển nhượng. Vì lẽ đó, thời điểm phát sinh quyền sở hữu tài sản là thời điểm phải đăng ký theo quy định pháp luật. Việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện tại chính quyền địa phương nơi có bất động sản. Do đó, các tài liệu liên quan đến bất động sản sẽ được lưu trữ tại chính quyền địa phương. Mặt khác, trong quá trình giải quyết tranh chấp, đôi khi tòa án áp dụng một số biện pháp thu thập chứng cứ: thẩm định tại chỗ, định giá tài sản… điều này đòi hỏi tòa án phải thu thập hồ sơ liên quan đến tài sản từ các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương như Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân. Tất cả những hoạt động này cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, với mục đích tạo điều kiện tối đa cho hoạt động tố tụng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Vì vậy, đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định còn đang không thống nhất, Tòa án nhân dân tối cao chưa có hướng dẫn về vấn đề nêu trên. Theo quan điểm của tác giả, để xác định được đối tượng là tranh chấp bất động sản phải dựa trên yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện. Đặt trong mối quan hệ giữa các chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, nếu như yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện theo hướng bàn giao nhà ở, yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà [30](trong trường hợp các bên thỏa thuận trong hợp đồng chủ đầu tư thực hiện thủ tục nêu trên),… thì xác định đó là tranh chấp có đối tượng bất động sản, nếu như yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện theo hướng thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến giao dịch nhà ở như nghĩa vụ thanh toán thì phải xác định đó không phải tranh chấp có đối tượng bất động sản.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được quy định theo BLTTDS năm 2015:
+ Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án xét xử sơ thẩm, gồm có: khởi kiện và thụ lý vụ án; hòa giải và chuẩn bị xét xử, phiên tòa sơ thẩm
+ Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa phúc thẩm, gồm có: thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử, phiên tòa phúc thẩm
+ Thủ tục xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, bao gồm: thủ tục giám đốc thẩm và tái thẩm
3.1.2.2 Thực trạng pháp luật về nội dung giải quyết tranh chấp
3.1.2.2.1 Khái quát chung về một số dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về cơ bản, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thuộc sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật khác nhau. Do đó, khi xảy ra tranh chấp thì toàn bộ các quy phạm pháp luật áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đều được áp dụng. Hiện nay, các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đang ngày càng có xu hướng tăng nhanh và phức tạp. Tựu chung lại, nhóm tác giả nhận thấy một số dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phổ biến như:
- Tranh chấp liên quan đến điều kiện mua bán nhà ở HTTTL: đây là một dạng tranh chấp phát sinh phổ biến trong thời gian qua; nội dung chủ yếu liên quan đến việc chủ đầu tư chào bán nhà ở HTTTL khi chưa đáp ứng các điều kiện do Luật quy định.
- Tranh chấp liên quan đến tiến độ thanh toán của bên mua: dạng tranh chấp liên quan tới vi phạm tiến độ thanh toán của bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ HTTTL.
- Tranh chấp liên quan đến việc bàn giao căn hộ: dạng tranh chấp liên quan tới việc tiến độ bàn giao căn hộ trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
- Tranh chấp về việc chủ đầu tư tự thay đổi thiết kế đã được phê duyệt: Chủ đầu tư tự ý thay đổi một số thiết kế đã được phê duyệt hoặc cố tình cải tạo, cơi nới thêm phần diện tích không được phép xây dựng với mục đích tối ưu hóa lợi nhuận….
3.1.2.2. Một số vụ việc thực tiễn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, tranh chấp phát sinh do chậm thực hiện việc bàn giao nhà
Bản án số: 41/2021/DS-ST ngày 15/4/2021 của Tòa án nhân dân quận HĐ, thành phố Hà Nội
Ngày 15/4/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận HĐ xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ ly số: 183/2020/TLST-DS ngày 01/12/2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 14/2021/QĐXX-DS ngày 05/3/2021; Quyết định hoãn phiên tòa số 10/2021/QĐST-DS ngày 30/3/2021 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Anh Vũ Văn G và Chị Nguyễn Thị Diệu H
- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn- Hà Nội
Nội dung vụ việc: Ngày 14/11/2018, vợ chồng ông G và bà H ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 29X/SSP-1922/2018/HĐMB-SAMSORAPREMIER với Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn- Hà Nội để mua căn hộ chung cư số 22 tại tầng 19 với tổng giá trị hợp đồng là 2.294.069.289 đồng được chia thành 05 đợt thanh toán cho chủ đầu tư
Quá trình thực hiện hợp đồng ông G và bà H đã thanh toán theo thỏa thuận hợp đồng với số tiền là 1.576.999.371 đồng thành 03 đợt cụ thể (30% giá trị hợp đồng vào ngày 14/11/2018; 20% giá trị hợp đồng vào ngày 17/12/2018; 20% giá trị hợp đồng vào ngày 28/12/2018). Đến ngày 25/12/2019, ông G và bà Huyền nhận được thông báo số 531/2019/SGHN-TB của chủ đầu tư thông báo cho Ông G và bà H đến ngày 4/1/2020 thì đến nhận bàn giao căn hộ và nộp tiền mua căn hộ đợt 4 với tổng số tiền là 604.427.105 đồng. Nhưng khi ông G và bà H đến kiểm tra thực tế vì nhận thấy công trình chưa đủ điều kiện để bàn giao căn hộ cho ông và bà H theo cam kết của chủ đầu tư nên ông G và bà H vẫn chưa nộp tiền là 604.427.105 đồng để thanh toán đợt 4 theo thông báo số 531/2019/SGHN-TB ngày 25/12/2019 của Chủ đầu tư Theo điều 8.2 trong hợp đồng, thời hạn bàn giao căn hộ là trong tháng 6/2019. Điều 12.2b của hợp đồng cho phép chủ đầu tư được chậm bàn giao nhưng nếu quá 180 ngày tính từ thời hạn bàn giao căn hộ là trong tháng 06/2019. Điều 12.2b của hợp đồng cho phép chủ đầu tư được chậm bàn giao nhưng nếu chậm quá 180 tính từ thời hạn bàn giao thì người mua nhà được quyền chấm dứt hợp đồng và chủ đầu tư phải trả lại tiền gốc mua nhà đã nộp cho ông G và bà H cùng khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng cho bên mua khoản tiền vi phạm hợp đồng bằng 10% giá trị hợp đồng (chưa tính thuế) là 210.186.529 đồng
Tính từ ngày cuối cùng tháng 06/2019 là ngày 30/6/2019 thì chậm nhất đến ngày 27/12/2019 Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn- Hà Nội phải bàn giao nhà cho ông G và Bà H. Ngày 24/12/2019, ông G và bà H đã có đơn đề nghị chủ đầu tư bàn giao nhà đúng hạn và đảm bảo công trình nhà ở phải đáp ứng được đúng quy định của pháp luật về chất lượng, nghiệm thu, bàn giao, giấy phép phòng cháy chữa cháy.
Ngày 30/12/2019, ông G và bà H làm đơn đề nghị chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền gốc mua nhà và tiền phạt vi phạm hợp đồng là 10% nhưng chủ đầu tư không giải quyết. Ngày 17/1/2020, ông G và bà H đã được chủ đầu tư trả lại toàn bộ số tiền gốc mua nhà là 1.576.999.371 đồng từ Ngân hàng TMCP Việt Á theo bảo lãnh phát hành kèm theo Hợp đồng.
Sau nhiều lần gặp trực tiếp, email đơn thì chủ đầu tư vẫn không trả ông G và bà H phần tiền phạt vi phạm hợp đồng 10% tổng giá trị hợp đồng trước thuế là 210.186.529 đồng
Đề nghị Tòa án nhân dân quận HĐ giải quyết yêu cầu khởi kiện như sau:
- Yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Hà Nội phải thanh toán trả số tiền 210.186.529 đồng là tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương 10% tổng giá trị hợp đồng trướcthuế.
- Yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn- hà Nội bồi thường số tiền 68.750.000 đồng là tiền thiệt hại do việc bàn giao nhà không đúng thời hạn và chi phí lập vi bằng (3.750.000 đồng; thuê luật sư 65.000.000 đồng)
Giải quyết của Tòa án: Tại bản án số 41/2021/DS-ST ngày 15/4/2021, Tòa án nhân dân quận HĐ, thành phố Hà Nội đã xét xử:
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Vũ Văn G và bà Nguyễn Thị Diệu H về việc: Buộc công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn- Hà Nội phải thanh toán cho ông Vũ Văn G và bà Nguyễn Thị Diệu H số tiền 210.186.529 đồng là tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương 10% tổng giá trị hợp đồng trước thuế và bồi thường số tiền 68.750.000 đồng là tiền thiệt hại do việc bàn giao nhà không đúng thời hạn và chi phí dịch vụ lập vi bằng (3.750.000 đồng ; thuê luật sư 65.000.000 đồng). Tổng cộng là 278.936.529 đồng, theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cứ số 29x/SSP-1922/2018/HĐMB-SAMSORAPREMIER 105.
- Về án phí: ông Vx Văn G và bà Nguyễn Thị Diệu H phải chịu 13.946.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (được trừ đi 13.950.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số 09897 ngày 01/12/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự quận HĐ, thành phố Hà Nội). Hoàn trả lại ông G và bà H số tiền 4.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp còn thừa theo biên lai thu tiền tạm ứng án phi số 09897 ngày 01/12/2020 tại Chi cục thi hành án Dân sự quận HĐ, thành phố Hà Nội.
- Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Nhận xét bản án: Thông qua vụ việc nêu trên, chúng tôi có quan điểm như sau:
Vấn đề pháp lý mấu chốt của vụ tranh chấp nêu trên đó là việc có hay không hành vi chậm bàn giao căn hộ của Chủ đầu tư. Để giải quyết vấn đề nêu trên, cần phải xác định rõ thời điểm bàn giao căn hộ dự kiến được các bên thỏa thuận muộn nhất là ngày bao nhiêu.
Theo Hợp đồng mua bán căn hộ, cụ thể tại mục 8.2. Điều 8 tại Hợp đồng quy định: “Bên bản bàn giao căn hộ cho Bên mua dự kiến vào tháng 6 năm 2019. Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại Khoản này, nhưng không được chậm quá chín mươi (90) ngày kể từ kết thúc thời hạn bàn giao dự kiến cho Bên mua; Bên Bán phải có văn thông báo cho Bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ”. Như vậy có thể thấy, hai bên có thỏa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ nhưng không xác định cụ thể là ngày bao nhiêu phải bàn giao căn hộ. Căn cứ theo khoản 3 Điều 148 BLDS 2015 thì nếu tháng kết thúc thời hạn không có ngày tương ứng thì thời hạn kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng đó. Do đó, trong điều kiện thi công tiến độ bình thường thì thời hạn dự kiến bàn giao căn hộ là ngày 30/6/2019, tuy nhiên, việc giao nhà có thể sớm hơn hoặc muộn hơn 90 ngày. Vì vậy, thời điểm bàn giao muộn nhất là ngày 27/9/2019
Theo điểm b mục 12.2 của Hợp đồng có quy định : “Nếu Bên Bán chậm bàn giao căn hộ quá một trăm tám mươi ngày (180 ngày) kể từ thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này thì Bên mua có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng này với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao căn hộ mới hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này. Trong trường hợp đơn phương chấm dứt này, bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán và bồi thường cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương ứng với mười phần trăm (10%) tổng giá trị Hợp đồng này (chưa tính thuế). Có thể thấy, để bên bán phạt bên mua do chậm bàn giao nhà thì cần phải có điều kiện bên bán chậm bàn giao nhà quá 180 ngày kể từ thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến (tức là thời hạn cuối cùng phải bàn giao nhà là 27/9/2019 + 180 ngày= 27/3/2020). Theo đó, sau ngày 27/3/2020, mới đủ điều kiện để áp dụng phạt bên bán khi chậm bàn giao căn hộ.
Đối chiếu các quy định nêu trên với tình tiết vụ việc, có thể thấy, ngày 30/12/2019, ông G và bà H có đơn đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng và đề nghị thanh toán gửi chủ đầu tư. Ngày 17/1/2020, Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn – Hà Nội đã chuyển toàn bộ tiền mua căn hộ khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư. Có thể thấy, người mua chưa đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng. Vì vậy, việc Tòa án nhân dân quận HĐ, thành phố Hà Nội tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.
Thứ hai, tranh chấp liên quan đến thiết kế và chất lượng của nhà ở HTTTL
Bản án số 06/2019/DSST ngày 25/4/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ của Tòa án nhân dân quận BTL, thành phố Hà Nội.[31]
Ngày 25 tháng 4 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 86/2017/TLST-DS ngày 03/11/2017 về việc “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ”. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2019/QĐXX-DS ngày 11/4/2019, giữa:
- Nguyên đơn:Ông Nguyễn Ngọc H, sinh năm 1970;
- Bị đơn: Công ty cổ phần Thương mại- Quảng cáo-Xây dựng- Địa ốc V
Nội dung vụ án: Tại đơn khởi kiện đề ngày 07/8/2017, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 12/12/2017 bản tự khai ngày 05 và 13/12/2017 và các văn bản có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn trình bày: Ngày 27/5/2015 tôi và Công ty V có ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY 4 theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số GM/RUBY4.34.3415/2015/HĐMB của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Qua hơn hai năm thực hiện hợp đồng tôi luôn tuân thủ đúng và đầy đủ nghĩa vụ của bên mua căn hộ theo Hợp đồng đã ký. Theo hợp đồng thời điểm bắt đầu bàn giao căn hộ dự kiến vào ngày 31/3/2017 và chậm nhất là ngày 30/6/2017. Đến ngày 22/5/2017 tôi nhận được thông báo mời đến bàn giao căn hộ vào ngày 09/6/2017. Ngày 11/6/2017 tôi đã đến nghiệm thu lần thứ nhất, ngay sau khi nghiệm thu tôi nhận thấy căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao như tường bị nứt phía bên trên cửa chính, dây điều hòa và dây điện chờ quá ngắn, vệ sinh công nghiệp lại. Tôi đã có ý kiến với Công ty V trong phiếu tiếp nhận ý kiến cư dân cùng ngày. Ngày 30/6/2017 là thời hạn cuối cùng theo hợp đồng để bên mua trả hết tiền và bên bán bàn giao căn hộ, tôi đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ cho Công ty V và 2% kinh phí bảo trì, tuy nhiên tôi thấy căn hộ vẫn chưa được sửa chữa khắc phục các lỗi mà tôi đã yêu cầu, tôi tự kiểm tra căn hộ thấy chất lượng vữa trát căn hộ rất kém. Ngày 29/7/2017 theo thông báo bàn giao căn hộ lần 3 tôi đến nhận bàn giao căn hộ nhưng căn hộ vẫn chưa đáp ứng đủ những yêu cầu để bàn giao cụ thể như sau: chưa hoàn thiện hạ tầng phục vụ nhu cầu ở của Bên mua tại dự án. Tại buổi làm việc ngày 29/7/2017, tôi đến kiểm tra thấy vữa trát căn hộ không đảm bảo, tôi tự đo thấy thiếu 01 m2 và đề nghị đại diện Công ty V của người đại diện theo pháp luật của Công ty V (có giấy ủy quyền) đo đạc diện tích thực tế căn hộ khi nhận bàn giao; lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng; Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.315 và Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Theo Thông báo số 55/GĐ-GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng kết luận: Công trình KO1 (Khu A) còn có một số khiếm khuyết liên quan đến công tác trát tường, trần thạch cao, nứt tại vị trí giao giữa vách bê tông và tường xây chưa được khắc phục triệt để.
Yêu cầu Tòa án nhân dân quận BTL giải quyết những vấn đề sau:
Tuyên hủy Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số: GM/RUBY4. 34.3415/2015/HĐMB của dự án Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội được ký giữa tôi và Công ty V ngày 27/5/2015 (Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ).
Buộc Công ty V phải thanh toán trả tôi các khoản tiền sau:
1- Toàn bộ tiền tôi đã thanh toán cho Công ty V: 3.085.178.851 đồng;
2- Tiền phạt vi phạm Hợp đồng theo công thức 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày; 1.542.589 đồng/ngày x 175 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) = 269.953.075 đồng (tôi tính đến ngày bổ sung yêu cầu khởi kiện).
3- Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền tôi nộp cho V: 3.085.178.851 đồng x 20% = 617.035.770 đồng;
4- Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng:
- Phí mời luật sư: 06 tháng x 10.000.000 đồng/1 tháng = 60.000.000 đồng;
- Tiền cho thuê nhà: 06 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 90.000.000 đồng;
Tổng cộng là 4.122.167.696 đồng (bốn tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, một trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm chín sáu đồng).
Giải quyết của Tòa án:
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc H đối với Công ty cổ phần thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc V về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ký ngày 27/5/2017 mua căn hộ 15, tầng 34 Tòa nhà R4 tại Dự án Goldmark City.
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc H đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 12 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là 1.036.988.845 đồng bao gồm tiền phạt vi phạm Hợp đồng (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) là 269.953.075 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền đã nộp cho Công ty V là 617.035.770 đồng; Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng gồm: Phí mời luật sư là 60.000.000 đồng; Tiền cho thuê nhà là 90.000.000 đồng;
- Ông Nguyễn Ngọc H và Công ty cổ phần thương mại quảng cáo xây dựng địa ốc V tiếp tục thực hiện Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ký ngày 27/5/2017 mua căn hộ 15, tầng 34 Tòa nhà R4 tại Dự án Goldmark City.
- Về án phí: Ông Nguyễn Ngọc H phải nộp 43.109.665 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 42.900.000 đồng theo Biên lai số AB/2014/05706 ngày 02/11/2017 và AB/2014/05841 ngày 05/01/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội. Ông Nguyễn Ngọc H còn phải nộp 209.665 đồng.
- Án xử công khai sơ thẩm, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án.
Nhận xét bản án: Thông qua vụ việc nêu trên, chúng tôi có quan điểm như sau:
Vấn đề pháp lý mấu chốt ở vụ việc nêu trên, đó là việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của ông H có phù hợp hay không?
Trước hết, căn cứ theo khoản 4 điều 4 Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên có quy định: “Bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống cung cấp chất đốt; hệ thống thông tin liên lạc; hệ thống công trình hạ tầng xã hội như: trung tâm thương mại, văn phòng, sân chơi, vườn hoa theo tiến độ dự án đã được phê duyệt”. Đến nay, Công ty V đã hoàn thành xong toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của Tòa nhà R4 khu A Dự án Goldmark City. Trên thực tế, các hạ tầng kỹ thuật hạ tầng Dự án như: đường giao thông nội bộ, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống thông tin liên lạc đã được đưa vào sử dụng ổn định lâu dài. Khu vực bên dưới các Tòa nhà đã được bố trí siêu thị tiện ích, khu vui chơi,… Do đó, Công ty V đã đảm bảo các nhu cầu thiết yếu của toàn bộ cư dân. Vì vậy, căn cứ của ông H đưa ra để đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu trên không được chấp nhận.
Tiếp theo, căn cứ theo khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng mua bán căn hộ có quy định: “Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến ngày 31/3/2017, có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 90 ngày”. Do đó, sau ngày 30/6/2017 mới được coi là chậm bàn giao. Đối chiếu với các tình tiết, có thể thấy, ngày 22/5/2017 Công ty V ra thông báo bàn giao căn hộ và ngày 11/6/2017 hai bên đã cùng nhau kiểm tra và bàn giao căn hộ nhưng ông H không nhận và đưa ra một số yêu cầu như đo lại diện tích căn hộ và cung cấp những văn bản bao gồm: Lập biên bản bàn giao theo mẫu trong Hợp đồng, Cung cấp “Bản thiết kế” căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật và “Giấy ủy quyền” của người đại diện theo pháp luật của Công ty V cho người ký Biên bản bàn giao với bên mua, phía V đã có thiện chí đáp ứng các yêu cầu nhưng ông H không chấp nhận. Như vậy, Công ty V đã thực hiện đúng theo điều 8 của hợp đồng về bàn giao căn hộ. Do đó căn cứ này của ông H đưa ra chưa phù hợp.
Cuối cùng, theo thông báo Thông báo số 55/GĐ - GĐ2 ngày 14/7/2017 của Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây khu KO1 (Khu A) thì tại thời điểm kiểm tra công trình còn một số khiếm khuyết liên quan đến công tác trát tường, trần thạch cao, nứt tại vị trí giao giữa vách bê tông và tường xây chưa được khắc phục triệt để nhưng công trình đã đủ điều kiện để đưa vào sử dụng và có kết luận của Cục giám định là “chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng”.
Từ các phân tích nêu trên, có thể thấy, Công ty V đã thực hiện đầy đủ và đảm bảo đúng các điều khoản tại Hợp đồng mua bán căn hộ số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB ngày 27/5/2017 giữa ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V. Việc ông H đưa ra các lý do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đảm bảo… để đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ là không có căn cứ. Vì vậy, việc Tòa án nhân dân quận BTL, thành phố Hà Nội tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện là có căn cứ.
3.2. Thực tiễn thực hiện hoạt động của luật sư tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
3.2.1. Tư vấn lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong thực tiễn hành nghề, việc tư vấn lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp là bước đi quan trọng mà luật sư cần thực hiện ngay từ thời điểm tiếp nhận vụ việc. Đối với các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, luật sư cần căn cứ vào bản chất pháp lý của vụ việc, mức độ vi phạm, mục tiêu cụ thể của khách hàng và bối cảnh thực tế để đưa ra định hướng phù hợp.
Việc lựa chọn đúng phương thức không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, mà còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách toàn diện, cả trong ngắn hạn và dài hạn. Tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể, luật sư cần tiến hành đánh giá toàn diện hồ sơ vụ việc nhằm đưa ra khuyến nghị phù hợp về phương thức giải quyết tranh chấp. Việc đánh giá này không chỉ bao gồm các yếu tố pháp lý như loại vi phạm, căn cứ hợp đồng, mức độ thiệt hại, mà còn phải xem xét đến thái độ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, lịch sử trao đổi và khả năng phối hợp giải quyết tranh chấp trong thực tế.
* Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng
Đối với các tranh chấp có tính chất kỹ thuật, chưa phát sinh hậu quả nghiêm trọng và chưa xuất hiện dấu hiệu đối kháng rõ rệt, chẳng hạn như việc bàn giao nhà chậm trong thời gian ngắn, lỗi xây dựng nhỏ có thể khắc phục hoặc các điểm chưa rõ trong cách hiểu điều khoản hợp đồng thì phương thức thương lượng nên được ưu tiên triển khai trước. Trong các trường hợp như vậy, vai trò của luật sư không chỉ giới hạn ở việc đại diện quyền lợi cho một bên, mà còn là cầu nối pháp lý giúp các bên cùng nhận diện rõ bản chất của tranh chấp, đối chiếu với các quy định pháp luật và nội dung hợp đồng để xác định trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của từng bên. Luật sư có thể hỗ trợ đề xuất các phương án điều chỉnh như gia hạn tiến độ, bù trừ nghĩa vụ, sửa đổi thiết kế, hoặc bổ sung điều khoản làm rõ nhằm hướng tới việc duy trì quan hệ hợp đồng và tránh phát sinh chi phí, thời gian liên quan đến tố tụng. Thương lượng trong giai đoạn này không chỉ là công cụ giải quyết tranh chấp, mà còn là biện pháp quản trị rủi ro, kiểm soát thiệt hại và bảo vệ hình ảnh pháp lý cho các bên liên quan, đặc biệt là trong các giao dịch có yếu tố lặp lại hoặc quy mô lớn.
Tuy nhiên, hiệu quả của thương lượng phụ thuộc đáng kể vào mức độ thiện chí và năng lực thương lượng tương ứng của các bên. Khi một bên có biểu hiện né tránh trao đổi, trì hoãn phản hồi, từ chối cung cấp thông tin hoặc thể hiện thái độ bất hợp tác rõ ràng thì việc tiếp tục thương lượng có thể dẫn đến lãng phí thời gian và tạo điều kiện để bên vi phạm kéo dài tình trạng không thực hiện nghĩa vụ. Trong tình huống đó, luật sư cần nhận diện sớm giới hạn của phương án thương lượng và khuyến nghị khách hàng chuyển sang các phương thức giải quyết tranh chấp có tính cưỡng chế cao hơn, nhằm bảo vệ quyền lợi một cách kịp thời và hiệu quả.
* Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải thương mại
Trong một số trường hợp, khi các bên có thỏa thuận về hòa giải hoặc có khả năng đạt được sự đồng thuận về việc sử dụng một bên trung gian độc lập để hỗ trợ giải quyết tranh chấp, phương thức hòa giải thương mại có thể được xem xét như một lựa chọn phù hợp. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính hỗ trợ, trung lập và dựa trên nguyên tắc tự nguyện. Hòa giải thương mại được thực hiện với sự tham gia của một hòa giải viên có năng lực chuyên môn và uy tín, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tự thỏa thuận với nhau, hướng tới việc đạt được một giải pháp hợp lý, không phụ thuộc vào quyết định áp đặt từ bên thứ ba.
Tuy nhiên, việc áp dụng phương thức này không thể tiến hành một cách máy móc. Trong thực tiễn hành nghề, luật sư có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc rà soát toàn bộ hợp đồng và các tài liệu giao dịch phát sinh để xác định xem có tồn tại thỏa thuận hòa giải hợp lệ theo đúng quy định pháp luật hay không, cũng như xem xét tính rõ ràng, khả thi và hiệu lực ràng buộc của điều khoản hòa giải. Trong nhiều trường hợp, điều khoản hòa giải được đưa vào hợp đồng dưới dạng điều kiện tiên quyết để được khởi kiện hoặc giải quyết bằng trọng tài nhưng lại không được các bên thực hiện nghiêm túc hoặc không quy định cụ thể về tổ chức, hòa giải viên và quy trình áp dụng. Khi đó, luật sư cần đánh giá liệu tranh chấp có thể được đưa vào quy trình hòa giải một cách thực chất hay không hay chỉ là hình thức để đủ điều kiện khởi kiện.
Một lợi thế đáng kể của hòa giải thương mại là khả năng bảo mật thông tin và sự linh hoạt trong quá trình giải quyết. Điều này đặc biệt phù hợp với những khách hàng là doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư có nhu cầu kiểm soát rủi ro truyền thông và mong muốn duy trì quan hệ hợp tác sau tranh chấp. Ngoài ra, chi phí giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thường thấp hơn so với trọng tài hoặc tố tụng tại Tòa án, và quy trình có thể được rút ngắn nếu các bên hợp tác tích cực. Từ góc độ hành nghề, luật sư có thể khuyến nghị áp dụng phương thức hòa giải trong các tình huống mà xung đột vẫn còn ở mức kiểm soát được, các bên còn không gian để điều chỉnh thỏa thuận và đặc biệt là khi khách hàng mong muốn xử lý tranh chấp một cách ít đối đầu.
Tuy vậy, hạn chế lớn nhất của phương thức này chính là việc kết quả hòa giải không có giá trị cưỡng chế thi hành về mặt pháp lý nếu không được một bên yêu cầu Tòa án công nhận. Trong trường hợp bên còn lại không thực hiện thỏa thuận hòa giải hoặc đơn phương chấm dứt việc thực hiện thì bên bị vi phạm vẫn phải tiến hành lại toàn bộ quy trình giải quyết tranh chấp theo con đường tố tụng. Do đó, luật sư cần giải thích rõ cho khách hàng về tính chất pháp lý của kết quả hòa giải, cũng như xây dựng các phương án dự phòng nếu thỏa thuận hòa giải bị vi phạm, đặc biệt là trong các tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ tài chính hoặc quyền sở hữu tài sản có giá trị lớn.
* Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua Trọng tài thương mại
Trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thoả thuận và được tiến hành theo quy định của Luật Trọng tài thương mại. Ưu điểm của phương thức này nằm ở tính linh hoạt trong trình tự, thời gian giải quyết nhanh hơn, bảo mật thông tin, và việc cho phép các bên lựa chọn trọng tài viên có trình độ chuyên môn cao phù hợp với tính chất tranh chấp. Tuy nhiên, trong các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, việc áp dụng Trọng tài cần được luật sư xem xét một cách kỹ lưỡng, đặc biệt trong điều kiện hợp đồng được soạn thảo theo mẫu và áp dụng phổ biến cho số lượng lớn người mua.
Thực tiễn cho thấy, trong nhiều hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, điều khoản trọng tài được chủ đầu tư cài đặt sẵn trong hợp đồng mẫu, mà bên mua – vốn thường là cá nhân hoặc hộ gia đình chỉ có thể chấp nhận toàn bộ nội dung mà không có cơ hội thương lượng. Trong những trường hợp như vậy, điều khoản trọng tài có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm nguyên tắc tự nguyện của thỏa thuận trọng tài. Đây là một trong những nội dung mà luật sư cần đặc biệt lưu ý trong quá trình rà soát hồ sơ và đánh giá tính hợp lệ của phương thức giải quyết tranh chấp. Mặt khác, trong các tình huống mà các bên tham gia hợp đồng đều là pháp nhân, có năng lực đàm phán cân bằng và điều khoản trọng tài được đưa vào hợp đồng trên cơ sở đồng thuận thực sự, phương thức trọng tài có thể trở thành lựa chọn phù hợp. Trong những trường hợp như vậy, luật sư có thể tư vấn lựa chọn trung tâm trọng tài uy tín, xác định thẩm quyền rõ ràng và xây dựng chiến lược xử lý vụ việc theo hướng tận dụng tối đa các lợi thế về thời gian, chi phí và tính chuyên môn của Hội đồng trọng tài.
Tuy nhiên, một khó khăn thường gặp là việc thi hành phán quyết trọng tài dù về nguyên tắc được bảo đảm theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Luật sư cần đánh giá trước khả năng hợp tác của bên bị buộc thi hành và nếu có dấu hiệu cho thấy bên vi phạm sẽ không tự nguyện thi hành hoặc có tài sản bị tẩu tán, luật sư cần cân nhắc việc yêu cầu áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo khả năng thực thi hiệu quả quyết định trọng tài sau này. Tóm lại, từ góc độ hành nghề, luật sư không nên chỉ dựa vào sự tồn tại hình thức của điều khoản trọng tài trong hợp đồng để khuyến nghị khách hàng lựa chọn phương thức này, mà cần tiến hành rà soát toàn diện về hiệu lực, khả năng áp dụng thực tế, cũng như rủi ro phát sinh trong quá trình thi hành phán quyết.
* Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, phương thức khởi kiện tại Tòa án thường được xem là giải pháp sau cùng, được áp dụng trong các tình huống có tính chất phức tạp, mức độ vi phạm nghiêm trọng hoặc khi các phương thức giải quyết như thương lượng, hòa giải không đạt được kết quả. Với tư cách là thiết chế tài phán duy nhất có thẩm quyền cưỡng chế thi hành trên phạm vi toàn quốc, Tòa án giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác lập nghĩa vụ pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và đảm bảo tính thực thi của bản án thông qua hệ thống thi hành án dân sự.
Tuy nhiên, việc khởi kiện tại Tòa án không nên được xem là mặc định hoặc áp dụng máy móc. Trong thực tế hành nghề, luật sư cần đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý để xác định khả năng khởi kiện thành công và hiệu quả thi hành bản án. Các yếu tố này bao gồm: thời hiệu khởi kiện, khả năng chứng minh vi phạm hợp đồng và thiệt hại, mức độ hoàn thiện của hồ sơ chứng cứ, cũng như tình trạng pháp lý và tài sản của bên bị kiện. Đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở HTTTL, tranh chấp thường liên quan đến các vấn đề như thay đổi thiết kế, chậm tiến độ, điều chỉnh giá bán, không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở,… đòi hỏi luật sư phải có kỹ năng phân tích hợp đồng, xác định nghĩa vụ rõ ràng và xử lý tài liệu kỹ thuật hoặc tài chính có tính chuyên môn cao.
Từ góc độ kỹ năng hành nghề, việc chuyển sang giải quyết tranh chấp bằng Tòa án không nhất thiết phản ánh sự thất bại của các phương thức thương lượng hoặc hòa giải, mà nên được nhìn nhận như một bước chuyển sang giai đoạn sử dụng thiết chế tài phán nhà nước khi các cơ chế tự nguyện không còn mang lại hiệu quả. Đặc biệt trong bối cảnh có dấu hiệu vi phạm ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, việc khởi kiện trở thành công cụ cần thiết để ngăn chặn thiệt hại kéo dài và thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Luật sư cần xác định đúng thời điểm chuyển sang giai đoạn tố tụng, tránh để lỡ thời hiệu hoặc đánh mất lợi thế chứng cứ, đồng thời chuẩn bị kỹ chiến lược tranh tụng từ giai đoạn tiền tố tụng, bao gồm thu thập chứng cứ, định lượng yêu cầu và phối hợp sớm với cơ quan chuyên môn (định giá, giám định, kiểm định chất lượng…).
Tóm lại, trong mọi trường hợp, luật sư không nên tư vấn theo hướng lựa chọn cứng nhắc một phương thức duy nhất, mà cần xác định phương thức nào nên được ưu tiên tại thời điểm cụ thể và luôn chuẩn bị phương án xử lý tiếp theo nếu lựa chọn ban đầu không thành công. Tư duy chiến lược, khả năng dự đoán hành vi pháp lý của bên còn lại và sự nhạy bén trong đánh giá điều kiện thực thi pháp luật là những kỹ năng cốt lõi mà luật sư cần có để đảm bảo hiệu quả tối đa cho khách hàng trong từng giai đoạn xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
3.2.2. Nghiên cứu hồ sơ vụ việc và tư vấn phương án giải quyết tranh chấp
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng cả về quy mô lẫn tính chất phức tạp nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý xuất phát từ sự thiếu minh bạch trong thông tin dự án, bất cân xứng trong quan hệ hợp đồng và năng lực thực hiện của chủ thể tham gia giao dịch, vai trò của luật sư trong hoạt động nghiên cứu hồ sơ vụ việc và tư vấn phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL ngày càng mang tính chiến lược. Đây không chỉ là giai đoạn khởi đầu trong quy trình giải quyết tranh chấp, mà còn là nền tảng để xây dựng toàn bộ chiến lược xử lý vụ việc về sau, từ lựa chọn phương thức giải quyết cho đến tính toán rủi ro và hậu quả thi hành pháp luật.
Trên thực tế, hệ thống hồ sơ pháp lý trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL thường trải dài theo tiến độ thực hiện dự án và được tạo lập từ nhiều nguồn khác nhau. Ngoài hợp đồng và phụ lục đi kèm, hồ sơ còn bao gồm: tài liệu pháp lý của dự án (quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng…), hồ sơ thiết kế và tiến độ thi công, thông báo về nghĩa vụ tài chính, biên bản bàn giao, phản hồi khiếu nại của các bên, và thậm chí là thông tin quảng cáo – tiếp thị nếu có liên quan đến nội dung giao kết hợp đồng. Do đó, luật sư không chỉ có trách nhiệm thu thập và hệ thống hóa hồ sơ một cách đầy đủ, mà còn phải thẩm định giá trị pháp lý của từng loại tài liệu để xác định mức độ chứng minh, mức độ ràng buộc và khả năng sử dụng làm chứng cứ tại các trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Việc nghiên cứu hồ sơ đòi hỏi luật sư phải đối chiếu nội dung các tài liệu này với quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quá trình này cần tập trung vào các điểm then chốt như: thời điểm ký kết hợp đồng có phù hợp với tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt hay không; các cam kết về tiến độ bàn giao, chất lượng công trình; nội dung điều khoản về bảo hành, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại; cơ chế giải quyết tranh chấp và các điều khoản có thể dẫn đến vô hiệu một phần hoặc toàn bộ hợp đồng theo quy định tại Bộ luật Dân sự.
Sau khi hoàn tất giai đoạn đánh giá pháp lý đối với hồ sơ, luật sư cần xây dựng và đề xuất các phương án giải quyết tranh chấp một cách có hệ thống. Điều này không chỉ bao gồm việc xác định bên nào vi phạm và căn cứ yêu cầu bồi thường, mà còn phải kèm theo phân tích định lượng về thời gian, chi phí, xác suất thành công và khả năng thi hành sau khi có phán quyết hoặc thỏa thuận hòa giải. Phương án được lựa chọn cần đặt trong tổng thể mục tiêu pháp lý của khách hàng, ví dụ như thu hồi tiền, nhận lại nhà, buộc thực hiện nghĩa vụ bảo hành và đồng thời xét đến bối cảnh thực tiễn như năng lực tài chính của bên vi phạm, sự tồn tại của tài sản đảm bảo hoặc thái độ hợp tác của đối phương. Luật sư không nên chỉ dừng lại ở việc xác định đúng – sai theo luật, mà phải trả lời được câu hỏi: giải pháp nào có khả năng mang lại kết quả thực tế tốt nhất trong khuôn khổ pháp luật cho khách hàng?
Một thực tế đáng lưu ý là nhiều khách hàng chỉ tìm đến luật sư khi tranh chấp đã kéo dài, vượt khỏi khả năng tự xử lý và bắt đầu có biểu hiện đối kháng mạnh. Trong các tình huống này, luật sư không chỉ đóng vai trò cố vấn mà còn là người điều phối chiến lược pháp lý tổng thể. Ngoài phương án khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài, luật sư cần xác định khả năng phản tố trong trường hợp khách hàng là bị đơn hoặc song song đó, luật sư cũng có thể sử dụng các biện pháp hành chính hỗ trợ như gửi kiến nghị tới cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, ví dụ Sở Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh để xác minh tính pháp lý của dự án, yêu cầu xử lý vi phạm hành chính hoặc cung cấp thông tin có giá trị chứng cứ, hỗ trợ cho việc xử lý tranh chấp theo con đường tố tụng. Nghiên cứu hồ sơ vụ việc và tư vấn phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một công đoạn có tính quyết định đến toàn bộ hiệu quả giải quyết tranh chấp về sau. Vậy nên, luật sư cần vận dụng tổng hợp các kỹ năng chuyên môn, tư duy hệ thống và khả năng điều hướng chiến lược pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
3.2.3. Tham gia giải quyết tranh chấp tại cơ quan tài phán
3.2.3.1. Giai đoạn khởi kiện
Giai đoạn khởi kiện trong quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không đơn thuần là thời điểm nộp đơn ra cơ quan tài phán, mà là giai đoạn có tính quyết định trong việc xác lập thế chủ động về pháp lý cho khách hàng. Tại thời điểm này, luật sư không chỉ thực hiện các thủ tục tố tụng sơ khởi, mà còn phải triển khai đồng thời các hoạt động kỹ thuật nhằm đảm bảo cho yêu cầu khởi kiện được thụ lý hợp lệ, đúng pháp luật, đủ điều kiện xét xử và có căn cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
Một trong những nội dung đầu tiên và quan trọng nhất mà luật sư cần thực hiện là kiểm tra điều kiện khởi kiện, bao gồm: xác định thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền tài phán và điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng. Về thời hiệu, luật sư cần phân loại tính chất tranh chấp để lựa chọn căn cứ áp dụng phù hợp. Nếu hợp đồng được giao kết giữa thương nhân nhằm mục đích lợi nhuận thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm theo Điều 319 Luật Thương mại 2005. Ngược lại, nếu bên mua là cá nhân hoặc hộ gia đình và việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được thực hiện nhằm mục đích sử dụng cho sinh hoạt, tiêu dùng, không mang tính thương mại thì quan hệ pháp luật sẽ được xác định là quan hệ dân sự và thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo Điều 429 BLDS 2015, với thời hạn là 03 năm kể từ thời điểm người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Việc xác định sai căn cứ thời hiệu có thể dẫn tới hậu quả nghiêm trọng là bị Tòa án bác yêu cầu vì hết thời hiệu khởi kiện.
Vấn đề thẩm quyền giải quyết cũng có thể phát sinh tại giai đoạn này vì các vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL liên quan đến bất động sản gắn liền với đất. Khi tiến hành nộp đơn khởi kiện, luật sư phải có sự phân biệt giữa nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản hoặc có yếu tố nước ngoài. BLTTDS 2015 có quy định khá cụ thể về thẩm quyền theo lãnh thổ tại Điều 39, 40 nhưng thực tiễn áp dụng đôi khi có sự khác biệt giữa các Tòa án địa phương. Luật sư cần chủ động làm việc với Thẩm phán được phân công để xác nhận rõ ràng về phạm vi thẩm quyền và tránh bị chuyển vụ án nhiều lần. Một trong những khó khăn thường gặp khác là vấn đề tư cách tố tụng. Nhiều dự án nhà ở HTTTL do liên danh giữa hai hoặc nhiều pháp nhân đầu tư hoặc trải qua quá trình chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp… khiến việc xác định tư cách bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trở nên phức tạp. Trong những trường hợp này, luật sư cần kiểm tra tình trạng pháp lý hiện tại của chủ thể, đối chiếu với dữ liệu đăng ký doanh nghiệp, hồ sơ chuyển nhượng dự án và văn bản pháp lý điều chỉnh để xác định rõ ai là người có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng tại thời điểm tranh chấp.
Tiếp theo, nội dung trọng tâm của giai đoạn khởi kiện là việc soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bảo đảm đầy đủ các nội dung theo yêu cầu của pháp luật tố tụng: từ thông tin các bên, nội dung tranh chấp, căn cứ pháp lý, yêu cầu cụ thể, cho đến chứng cứ kèm theo. Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, luật sư cần hết sức chú ý đến việc lập luận chặt chẽ về các nghĩa vụ mà đối phương đã vi phạm: như chậm bàn giao nhà, không thực hiện bảo hành, thay đổi thiết kế, trì hoãn cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở, chiếm dụng tiền đặt cọc hoặc các khoản thanh toán. Bên cạnh đó, yêu cầu của nguyên đơn thường không chỉ giới hạn ở việc buộc thực hiện nghĩa vụ mà còn có thể bao gồm phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, yêu cầu tuyên bố điều khoản hợp đồng vô hiệu hoặc chấm dứt hợp đồng; tất cả đòi hỏi luật sư phải lượng hóa thiệt hại và xây dựng cơ sở pháp lý chi tiết cho từng yêu cầu.
Trong các vụ việc phức tạp hoặc có dấu hiệu tẩu tán tài sản, luật sư cũng cần cân nhắc việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng trong thời gian chờ giải quyết, ví dụ như: phong tỏa tài khoản, ngăn chặn chuyển nhượng căn hộ, dừng thi công phần vi phạm… Đây là kỹ năng tố tụng quan trọng nhưng đòi hỏi luật sư phải chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, lập luận rõ ràng và xác định đúng thời điểm đề xuất biện pháp nhằm tránh bị bác yêu cầu. Ngoài ra, tại giai đoạn này, luật sư còn có thể thay mặt khách hàng trao đổi trước với bên đối kiện, không chỉ nhằm xác minh thông tin mà còn để dò phản ứng pháp lý của đối phương, từ đó dự đoán khả năng phản tố, yêu cầu phản bác hoặc thái độ hợp tác. Trong một số trường hợp, sự tham gia của luật sư ngay sau khi khởi kiện có thể tạo ra áp lực pháp lý đủ lớn để bên kia chấp nhận thương lượng lại hoặc khắc phục vi phạm nhằm tránh thiệt hại lớn hơn nếu để vụ việc kéo dài đến xét xử.
Ngoài ra, việc bổ sung, thu thập và đánh giá chứng cứ cũng là hoạt động không thể thiếu tại giai đoạn này. Với đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, chứng cứ không chỉ bao gồm văn bản hợp đồng, mà còn có thể là thông tin pháp lý về dự án, văn bản phê duyệt của cơ quan nhà nước, chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm (thông báo chậm bàn giao, thư khiếu nại, biên bản ghi nhận lỗi kỹ thuật…), dữ liệu chuyển khoản, email và các tài liệu thể hiện ý chí các bên. Luật sư cần phối hợp với Tòa án để đảm bảo rằng chứng cứ được thu nhận đúng trình tự, có giá trị chứng minh và không bị bác bỏ do vi phạm trình tự thu thập. Trong trường hợp cần thiết, có thể kiến nghị Tòa yêu cầu bên thứ ba cung cấp chứng cứ theo Điều 106 BLTTDS 2015 để bổ sung cho hồ sơ vụ án.
Tóm lại, giai đoạn khởi kiện không đơn thuần là việc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, mà là bước khởi đầu có tính chất quyết định đối với toàn bộ tiến trình xử lý vụ việc. Luật sư, với vai trò là người đại diện và tư vấn, cần phát huy tối đa kỹ năng phân tích hồ sơ, lập luận pháp lý, đánh giá chứng cứ, dự báo phản ứng tố tụng của đối phương và khai thác hiệu quả các công cụ tố tụng hiện hành, từ đó xây dựng thế chủ động cho khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tại Tòa án.
3.2.3.2. Giai đoạn chuẩn bị xét xử
Giai đoạn chuẩn bị xét xử là thời điểm luật sư cần tập trung rà soát toàn diện hồ sơ vụ án, củng cố chứng cứ, hoàn thiện các tài liệu pháp lý theo yêu cầu của Tòa án và điều chỉnh chiến lược bảo vệ quyền lợi của khách hàng phù hợp với diễn biến tố tụng. Đối với các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL vốn thường có hồ sơ phức tạp, tài liệu nhiều lớp và tồn tại những điểm chưa rõ ràng về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, luật sư cần đặc biệt chú trọng việc xác minh nội dung tranh chấp đã được Tòa án thụ lý, đánh giá lại yêu cầu khởi kiện hoặc phản tố, đồng thời chuẩn bị các phương án xử lý phát sinh tại phiên tòa, bao gồm cả khả năng hòa giải không thành, điều chỉnh yêu cầu hoặc phát sinh tình tiết mới.
Trong thực tiễn hành nghề, một trong những công việc cốt lõi mà luật sư cần thực hiện tại giai đoạn này là xác minh và hoàn thiện các yêu cầu/tài liệu tố tụng theo yêu cầu của Tòa án. Sau khi vụ án được thụ lý và phân công Thẩm phán, đương sự thường được yêu cầu bổ sung chứng cứ, làm rõ yêu cầu khởi kiện hoặc phản tố. Luật sư đóng vai trò chủ động trong việc chuẩn bị hồ sơ bổ sung, rà soát toàn bộ hệ thống chứng cứ đã nộp, đánh giá điểm mạnh – yếu, lược bỏ các nội dung không cần thiết và củng cố lập luận đối với các vấn đề trọng tâm (ví dụ: lỗi vi phạm của chủ đầu tư trong bàn giao nhà, vi phạm tiến độ, chất lượng xây dựng, nghĩa vụ bảo hành, chậm cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở). Trong các vụ việc có tài liệu kỹ thuật hoặc văn bản chuyên ngành (quy hoạch, bản vẽ thiết kế, thẩm định công trình…), luật sư có thể phối hợp với chuyên gia kỹ thuật hoặc đề xuất Tòa án trưng cầu giám định để làm rõ tình tiết tranh chấp.
Một nhiệm vụ trọng yếu khác là soạn thảo và gửi bản ý kiến pháp lý (văn bản trình bày bổ sung). Văn bản này thể hiện quan điểm pháp lý chính thức của phía nguyên đơn hoặc bị đơn đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện, phản tố, chứng cứ và kiến nghị xử lý. Với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, luật sư cần sử dụng văn bản này để định hướng lập luận, phản biện các nội dung bất lợi từ phía đối phương, đồng thời củng cố các cơ sở pháp lý chủ đạo mà khách hàng đang dựa vào. Đây cũng là công cụ để xác lập thế chủ động trong tranh tụng, buộc Tòa án và đối phương phải đối diện với các vấn đề pháp lý mấu chốt.
Bên cạnh việc hoàn thiện hồ sơ và phối hợp với Tòa án, một nhiệm vụ có ý nghĩa quyết định trong giai đoạn chuẩn bị xét xử là xây dựng chiến lược tranh tụng cho phiên tòa sơ thẩm. Đây không chỉ là hoạt động soạn thảo các phát biểu pháp lý hay chuẩn bị nội dung trình bày mà còn bao hàm toàn bộ quá trình định hình lập luận trung tâm, phân bổ trọng tâm chứng cứ và dự kiến phản bác từ phía đối phương. Luật sư cần xác lập trước các mục tiêu tranh tụng cụ thể và phải xây dựng kịch bản linh hoạt để ứng phó với các tình huống có thể phát sinh ngay tại phiên tòa, chẳng hạn như: xuất hiện chứng cứ mới, triệu tập người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng làm phát sinh tình tiết bất lợi cho khách hàng. Đặc biệt, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thường có lịch sử thực hiện kéo dài nhiều năm, tài liệu rời rạc và nhiều lần điều chỉnh, nên các bên có thể đưa ra lập luận hoặc chứng cứ mới vào gần sát thời điểm xét xử. Vì vậy, luật sư cần phân tích ngược chiều khả năng lập luận của đối phương, xác định trước điểm yếu trong hồ sơ của mình, từ đó chuẩn bị lập luận bổ trợ hoặc phương án phản bác dự phòng.
Bên cạnh việc chuẩn bị cho phiên xét xử sơ thẩm, luật sư còn đóng vai trò quan trọng trong quá trình tham gia tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa án, theo quy định từ Điều 205 đến Điều 210 BLTTDS 2015. Đây là thủ tục bắt buộc trong đa số các vụ án dân sự và kinh doanh thương mại, trừ trường hợp vụ án không tiến hành hòa giải được. Dù không mang bản chất là hòa giải thương mại, hoạt động này vẫn là một mốc quan trọng trong tiến trình tố tụng và đòi hỏi luật sư phải có tư duy chiến lược, khả năng kiểm soát thông tin và nhạy bén trong điều tiết quan hệ giữa các bên. Buổi công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa là cơ hội để đối chiếu lập trường của các bên một cách chính thức, qua đó kiểm tra tính nhất quán trong hệ thống chứng cứ và nhận diện những điểm chưa được trình bày rõ trong đơn khởi kiện hoặc văn bản trình bày ý kiến của các bên. Trong trường hợp phía đối phương có thiện chí, luật sư cần vận dụng ngôn ngữ đàm phán mềm dẻo, đề xuất phương án dung hòa về quyền lợi trên cơ sở đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Nếu phát hiện đối phương sử dụng quá trình hòa giải như một thủ đoạn câu giờ, né tránh nghĩa vụ hoặc che giấu thông tin, luật sư cần lập tức điều chỉnh cách tiếp cận, yêu cầu ghi nhận rõ ràng các nội dung trao đổi, từ chối thỏa thuận không minh bạch và yêu cầu chuyển hồ sơ sang giai đoạn tố tụng tiếp theo.
Cuối cùng, giai đoạn chuẩn bị xét xử còn là thời điểm mà luật sư cần đánh giá lại toàn diện hồ sơ vụ án, dự báo khả năng thắng – thua và chuẩn bị tâm thế cho khách hàng. Với các vụ việc phức tạp, có giá trị tranh chấp lớn hoặc có ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng, tài sản, uy tín của doanh nghiệp, luật sư cũng cần tư vấn cho khách hàng về khả năng phát sinh kháng cáo, đề nghị giám đốc thẩm trong tương lai nếu bản án bất lợi. Khả năng nhìn nhận đa chiều này là một trong những tiêu chí phản ánh trình độ chuyên môn và bản lĩnh hành nghề của luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tại Tòa án.
[1] Luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
[2] Giảng viên Khoa Đào tạo Luật sư, Học viện Tư pháp.
[3] Vụ Mavrommatis Palestine Concessions (Hi Lạp v. Anh), Phán quyết của Toà PCIJ, ngày 30/8/1924, tr. 11. Nguyên văn tiếng Anh: “A dispute is a disagreement on a point of law or fact, a conflict of legal views or of interests between two persons”. Trong bản tiếng Pháp, định nghĩa trên còn thêm từ “mâu thuẫn” (une contradiction); nguyên văn tiếng Pháp: “Un différend est un désaccord sur un point de droit ou de fait, une contradiction, une opposition de thèses juridiques ou d’intérêts entre deux personnes”.
[4] Từ điển luật học Black (Black’s Law Dictionary), năm 1991, t.r327.
[5] Bryan, A.Garner, Black’s Law Dictionary, 9th ed, West, 2009, tr.213.
[6] Theo khoản 24 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định : “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
[7] Khoản 5 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
[8] Điểm a Khoản 1 Điều 35 Luật Nhà ở 2023.
[9] Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
[10] Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự tập 1, tr.57, NXB. Công an nhân dân.
[11] Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, tr.212, NXB Công an nhân dân.
[12] Điều 3 BLDS 2015.
[13] Điều 16 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020.
[14] Xem chương III Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020.
[15] Điều 2 Nghị định 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại.
[16] Nghị định 22/2017/NĐ-CP đã đưa ra định nghĩa về thỏa thuận hòa giải như sau: Thỏa thuận hòa giải là thỏa thuận giữa các bên về việc giải quyết tranh chấp có thể phát sinh hoặc đã phát sinh bằng phương thức hòa giải.
[17] Phạm vi giải quyết tranh chấp hòa giải thương mại và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài đều quy định “tranh chấp giữa các bên trong đó có ít nhất một bên có hoạt động thương mại; tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại”.
[18] Khoản 1 điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.
[19] Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010.
[20] Theo khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có định nghĩa: “Người tiêu dùng là người mua, sử dụng sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, cơ quan, tổ chức và không vì mục đích thương mại.”.
[21] Điều 17 Luật Trọng tài thương mại 2010.
[22] Quyền khởi kiện tại trọng tài của chủ đầu tư chỉ được đặt ra khi có sự đồng ý của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, theo khoản 1 điều 43 Luật Trọng tài thương mại, trước khi xem xét nội dung vụ án, Hội đồng trọng tài có nghĩa vụ phải xem xét về hiệu lực thỏa thuận trọng tài ở 3 góc độ: (i) thẩm quyền giải quyết; (ii) thỏa thuận trọng tài có vô hiệu; (iii) thỏa thuận trọng tài có thực hiện được không. Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 4 nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP hướng dẫn luật trọng tài thương mại, một trong những trường hợp thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được là trường hợp người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn Trọng tài để giải quyết tranh chấp. Như vậy, liệu bị đơn không đưa ra bản tự bảo vệ, không tham gia phiên họp thì có thể xác định theo hướng người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn Trọng tài đề giải quyết tranh chấp hay không, từ đó, để Hội đồng trọng tài đình chỉ giải quyết tranh chấp.
[23] Theo Luật trọng tài thương mại, mất quyền phản đối là một bên phát hiện có vi phạm quy định của Luật trọng tài thương mại hoặc của thỏa thuận trọng tài mà vẫn tiếp tục thực hiện tố tụng trung tài và không phản đối những vi phạm trong thời hạn do Luật quy định thì mất quyền phản đối tại Trọng tài hoặc Tòa án. Bên cạnh đó, tố tụng trọng tài bắt đầu từ thời điểm nguyên đơn khởi kiện tại Trọng tài, bị đơn không có ý kiến gì trong bản tự bảo vệ đồng nghĩa với việc mất quyền phản đối. Bên cạnh đó, trong quá trình tố tụng trọng tài, bị đơn đã được triêu tập hợp lệ. Như vậy, liệu có được coi bị đơn đã biết mà không phản đối về trọng tài giải quyết tranh chấp.
[24] Trong phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án bao gồm: hòa giải tại Tòa án theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án; và tố tụng theo quy định của BLTTDS 2015. Tuy nhiên, trong phần này, nhóm tác giả chỉ tiếp cận dưới góc độ tố tụng theo quy định của BLTTDS 2015.
[25] Dựa trên quy định của Điều 8 Luật Nhà ở và điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở, trên thực tế, có một số doanh nghiệp do không đủ điều kiện vốn để thực hiện toàn bộ dự án, họ kinh doanh bằng cách ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư sau đó chuyển nhượng hợp đồng cho các khách hàng.
[26] Nghị quyết số 60-NQ/TW hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa XIII ngày 12/4/2025.
[27] Xem khoản 02 điều 01 Luật số 85/2025/QH14 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên; Luật phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án.
[28] Xem điều 4 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.
[29] Điểm c khoản 1 điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011.
[30] Khoản 8 Điều 39 Luật nhà ở 2023.
[31] https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-062019dsst-ngay-25042019-ve-tranh-chap-hop-dong-mua-ban-can-ho-91103 ; truy cập ngày 4/7/2025.
