Mới đây, thông tin về việc chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản tại một số doanh nghiệp nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận. Trước đó, trong các hội nhóm về trái phiếu, một số nhân viên tư vấn đăng tải về chính sách hấp dẫn dành cho người mua trái phiếu có nhu cầu muốn chuyển đổi sang bất động sản. Theo thông tin mà nhân viên tư vấn cung cấp, nếu chuyển giá trị trái phiếu sang căn hộ, trái chủ sẽ được hưởng thêm chiết khấu và thanh toán phần tiền chênh giữa giá trị của căn hộ với mệnh giá của trái phiếu. Đây là phương án mới mà một số doanh nghiệp đưa ra nhằm đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán hoặc sắp đến thời hạn. Theo đại diện của doanh nghiệp, phương án này được đưa ra song song với phương án chi trả hợp đồng đến hạn. Nguyên nhân do ảnh hưởng của thị trường địa ốc, doanh nghiệp gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn tại tổ chức tín dụng dẫn tới khoản thu bị chậm.
Liên quan đến vấn đề này, nhiều người cũng đặt ra lo ngại về việc trái chủ sẽ phải đổi từ giá trị trái phiếu sang bất động sản mà bản thân họ không có nhu cầu hoặc bất động sản này có vấn đề về mặt pháp lý, khó thanh khoản. Bên cạnh đó, cũng có quan điểm cho rằng, trong thời điểm kinh tế khó khăn, việc chuyển đổi từ trái phiếu sang bất động sản kèm theo mức chiết khấu thấp cũng là lợi thế cho trái chủ. Nếu xét về đầu tư dài hạn, họ có tài sản bền vững và có thể gia tăng giá trị trong tương lai. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law đã có những giải đáp về vấn đề này. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law
Câu hỏi 1: Luật sư nhận định như thế nào về việc quy đổi từ trái phiếu sang bất động sản; điều này có trái với quy định của pháp luật không?
Trả lời:
Với tình trạng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản dần bị "vắt kiệt", trong khi trái phiếu phát hành trước đó dần đến hạn phải trả, thị trường đã được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau. Trong đó có việc chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản.
Theo pháp luật hiện hành, việc quy đổi từ trái phiếu sang bất động sản là điều hoàn toàn bình thường, không trái quy định pháp luật bởi mối quan hệ giữa trái chủ và đơn vị phát hành là mối quan hệ dân sự. Hai bên có quyền thoả thuận và thống nhất trong quy đổi. Nếu chỉ nhìn đơn thuần, hoạt động "hàng đổi hàng" này hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên. Trong đó, doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.
Như vậy, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Và tất nhiên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã bắt đầu chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.
Câu hỏi 2: Liệu có những rủi ro từ về việc quy đổi từ trái phiếu sang bất động sản, Luật sư cho biết giải pháp?
Trả lời:
Tuy nhiên, việc "hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Bởi lẽ, sản phẩm bất động sản được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị.
Vấn đề ở đây cần phải nhìn nhận rõ, nếu trường hợp doanh nghiệp yêu cầu trái chủ buộc phải lựa chọn chuyển đổi sang bất động sản thì trái chủ rơi vào tình cảnh “cháy” hai chiều. Tức là, họ đã phải mất tiền mua trái phiếu, giờ bị buộc lựa chọn bất động sản mà không có nhu cầu. Trường hợp nếu họ không có tiền để nộp thêm thì sao? Hoặc họ phải mua bất động với định giá cao. Hoặc họ mua phải bất động sản không đảm bảo về pháp lý, thanh khoản kém. Họ lại phải mất thêm khoản tiền để bán bất động sản.
Nhưng trường hợp, trái chủ có quyền lựa chọn. Họ nhận thấy việc chuyển đổi từ trái phiếu sang bất động sản có lợi cho nhu cầu của chính họ thì rõ ràng đây là phương án tốt. Họ có thể đánh giá phần lợi mà họ nhận được từ việc chuyển đổi từ trái phiếu sang bất động sản. Việc chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản là phương án tránh mất thanh khoản cho thị trường trái phiếu, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho trái chủ.
Phương án "hàng đổi hàng” là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi.
