Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Hệ lụy từ việc lợi dụng hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan". Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng quy định hiến đất cho nhà nước để làm đường nhưng sau đó lai xin chuyển đổi mục đích sử dụng 1 số loại đất sang đất ở, san lấp mặt bằng để phân lô bán nền. Vậy phải chăng những quy định của nhà nước, pháp luật về đất đai vẫn đang tồn tại nhiều kẽ hở?
Trả lời:
Thời gian qua, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng một số đối tượng lợi dụng việc hiến đất để phục vụ lợi ích công cộng nhằm mục đích phân lô bán nền gây ra nhiều hệ lụy.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên có thể kể đến là các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở. Cụ thể:
Thứ nhất, theo quy định tại Luật Đất đai 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trước đây, đều có nội dung cấm chia lô bán nền. Tuy nhiên, đến năm 2007, Chính phủ ra Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép chia lô bán nền tại khu vực nông thôn và các thị trấn. Đến năm 2014 thì Chính phủ có Nghị định 43/2014/NĐ-CP cởi mở hơn việc phân lô bán nền.
Thứ hai, Khoản 2, Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Bên cạnh đó, Khoản 4, Điều 144 Luật này cũng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Tuy nhiên tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Như vậy, quy định này của Nghị định không phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi Nghị định lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
Câu 2: Luật sư đánh giá như thế nào về tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách tràn lan và tác động của nó với việc sốt đất thời gian qua?
Trả lời:
Giá đất tăng cao đã kéo theo tình trạng lợi dụng quy định tách thửa đất nông nghiệp chỉ với diện tích 500 m2 để phân lô, bán nền. Việc chia lô, tách thửa, bán đất nông nghiệp đang rất phức tạp, tự đẩy giá lên cao, tạo ra tình trạng sốt đất “ảo”, ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực. Hiện nay, việc mua bán đất không chỉ diễn ra ở vùng ven đô thị mà len lỏi khắp mọi nơi, cả ở vùng sâu, vùng xa, buôn đồng bào dân tộc thiểu số. Chủ trương của Đảng là tập trung giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào nhưng vì lợi nhuận, bà con đang bán đất đai của gia đình mình, nếu không ngăn chặn kịp thời sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.
Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách tràn lan còn gây khó khăn trong quản lý quy hoạch nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới; tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án đầu tư công, công trình trọng điểm, gây khiếu kiện, khiếu nại, xung đột; mua bán, kê khai thuế thấp hơn giá thực tế, giá đất chưa sát thị trường gây thất thu cho ngân sách; một bộ phận lớn đồng bào dân tộc thiểu số bán đất rồi sử dụng tiền không hiệu quả, mất tư liệu sản xuất, mất việc làm, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn xã hội.
Câu 3: Việc phân lô bán nền có thể mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, nhưng về lâu dài sẽ phát sinh những vấn đề gì trong việc quy hoạch và phát triển ở mỗi địa phương, đặc biệt là khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp?
Trả lời:
Việc phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa sai phép và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Tình trạng này đang gia tăng và kéo dài, nếu không có phương án kiểm soát thì hệ quả trước mắt sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh. Đồng thời gây khó khăn trong việc kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.
Bên cạnh đó, việc xác nhận cho các tổ chức, cá nhân chuyển mục đích, hiến đất mở đường nhằm chia tách thửa sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chưa có sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng được các cấp thẩm quyền phê duyệt, gây thiệt hại cho người mua, dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại tranh chấp dân sự khi giao dịch mua bán đất ở nhưng không chuyển được mục đích sử dụng từ các loại đất khác. Thậm chí còn có thể xảy ra tình trạng dù được cấp sổ đỏ là đất ở nhưng lại không xin được cấp phép xây dựng vì hạ tầng thi công không đảm bảo kỹ thuật…
Ngoài ra, hiện nay, nhiều khu phân lô bán nền nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và bất ổn xã hội. Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm, chỉ còn những vị trí bất lợi. Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của đất nước, vì thế phải làm sao phát huy tối đa giá trị của tài nguyên này.
Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải sớm có giải pháp siết chặt các quy định, bịt các kẽ hở pháp luật như đã phân tích ở trên, đặc biệt là nhanh chóng sửa các văn bản dưới luật về quản lý đất đai.
