Huyện Đan Phượng (TP. Hà Nội) vừa thông báo dừng phiên đấu giá 26 lô đất ở xã Tân Hội đầu tháng 10/2024. Trước đó, các chuyên gia cho rằng cần sớm xem xét, đánh giá toàn diện, kỹ lưỡng về công tác đấu giá đất. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW đưa ra quan điểm của mình trong bài viết dưới đây. Mời quý khách theo dõi.
Hà Nội hoãn một phiên đấu giá đất, trước đó chuyên gia đã "hiến kế" gì?
Thời gian qua, nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội đã làm nóng thị trường bất động sản khi giá trúng được đẩy lên cao dù sau đó phần đa đã bỏ cọc
Theo thông báo của huyện Đan Phượng, việc dừng đấu giá 26 lô đất là để rà soát lại quy trình theo luật mới.
Theo kế hoạch trước đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng và Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 Quốc gia - đơn vị tổ chức đấu giá - sẽ bán 26 thửa đất tại khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội sáng 5/10.
Tuy nhiên, đơn vị tổ chức đã thông báo tạm dừng phiên đấu giá này theo yêu cầu của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện để rà soát lại quy trình, phương án đấu giá theo quy định của luật Đất đai mới. Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 Quốc gia sẽ thông báo công khai về việc tổ chức lại phiên đấu giá này sau khi có quyết định và đề nghị của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng.
26 thửa đất tại khu Trũng Vỡ có diện tích từ 75 đến 102,2 m2, đều có giá khởi điểm khoảng 13,1 triệu đồng mỗi m2. Tiền đặt trước để tham gia đấu giá tương ứng từ 196 triệu đến gần 268 triệu đồng một lô đất.
Phiên đấu giá này phải trải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc, với bước giá 12 triệu đồng một m2. Như vậy với điều lệ này, mức giá thấp nhất để có thể trúng một lô đất ở khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội sẽ khoảng 73,1 triệu đồng một m2.
Hơn một tháng qua, các cuộc đấu giá đất tại loạt huyện ven như Thanh Oai, Hoài Đức đã gây xôn xao thị trường với mức trúng cao kỷ lục trên 100 triệu đồng một m2. Sau đó, các cơ quan quản lý đã yêu cầu kiểm tra, chấn chỉnh công tác đấu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Trong số 68 lô đất trúng đấu giá ở huyện Thanh Oai, mới có 13 nhà đầu tư nộp tiền dù đã hết thời hạn thanh toán. Các lô này chỉ có giá trúng từ 51,6 triệu đến 55 triệu một m2. Còn 55 lô trúng từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng một m2 đều bỏ cọc, không nộp tiền.
Một số quận, huyện vừa qua cũng tạm dừng các phiên đấu giá đất để kiểm tra, rà soát lại quy trình như Hà Đông, Hoài Đức. Ở chiều ngược lại, loạt huyện ven cũng chuẩn bị đấu giá tiếp hàng trăm thửa đất từ nay đến tháng 10.
Trong đó, huyện Thanh Oai đấu giá 58 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động vào ngày 5/10. Hơn 130 lô tại huyện Mỹ Đức cũng chuẩn bị được đấu giá vào cuối tháng 9, ở các xã Phúc Lâm, Mỹ Thành, Xuy Xá. Huyện Đan Phượng có một phiên đấu giá với 26 lô đất tại thị trấn Phùng vào sáng 30/9.
Cần xem xét, đánh giá toàn diện, kỹ lưỡng
Nói về sự hấp dẫn các nhà đầu tư của loại hình đất đấu giá, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng đất đấu giá có ưu điểm là “sạch” về mặt pháp lý, không dính đến tranh chấp kiện tụng; một số bất động sản đã có sổ đỏ và hạ tầng. Đây là yếu tố quan trọng lấy được niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh vấn đề pháp lý là rào cản khiến nhiều dự án đình trệ.
Tuy nhiên, hoạt động đấu giá đất vừa qua cũng tồn tại không ít vấn đề. Hai phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội đã chứng kiến mức giá cao đột biến, thậm chí gấp rất nhiều lần giá khởi điểm. Ngoài ra cũng đã có hiện tưởng bỏ cọc đấu giá ở những lô đất này.
Hiện tượng này khiến các chuyên gia phải cảnh báo về hệ lụy đằng sau những phiên đấu giá đất bị lợi dụng để “thổi giá” như đã từng diễn ra.
Trong bối cảnh dòng tiền được dự báo tiếp tục chảy mạnh vào đất đấu giá, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, cần phải có những điều chỉnh về mặt kỹ thuật để quản lý, làm sao để việc đấu giá đất này không gây ra những hệ lụy cho xã hội.
Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường.
Chia sẻ quan điểm trên, TSKH. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc giá đất trúng đấu giá quá cao bên cạnh sự tích cực là giúp tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương thì ẩn sau đó là rủi ro có thể xảy ra.
Bàn về giải pháp ngăn chặn viêc lợi đụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá đất nhằm trục lợi Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Những giải pháp này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng thổi giá và đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.
Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế, biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.
Bên cạnh đó, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.
|
