Vụ việc thứ nhất: Năm 2008, theo thỏa thuận, Công ty A góp 1,3 triệu USD bằng tiền mặt (tương đương 50% vốn điều lệ), Công ty B góp 270.000 USD (10% vốn) và Công ty C góp 1,08 triệu USD (40% vốn) bằng tài sản gồm công trình xây dựng, đất của nhà xưởng trên diện tích 1.440 m2 và 16 dây chuyền may mặc để thành lập Công ty Liên doanh D
Ngày 10/10/2008, các bên lập biên bản bàn giao tài sản cố định, Công ty C đã giao nhà xưởng, hệ thống kho và các công trình phụ trợ khác.
Công ty D hoạt động từ năm 2008, đến năm 2012 thì tạm dừng do thua lỗ.
Tuy nhiên, Công ty A cho rằng, Công ty C chưa hoàn thành nghĩa vụ góp vốn. Cụ thể, Công ty C không thực hiện thủ tục trả đất cho Nhà nước để Công ty D thuê lại phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh. Công ty C đã kiểm soát nhà máy gồm máy móc, nhà xưởng và quyền sử dụng đất, không cho A tiếp cận.
Năm 2018, Công ty A đã khởi kiện và yêu cầu công ty C phải chuyển giao cho Công ty D quyền sở hữu tài sản gắn với quyền sử dụng đất nhà xưởng.
Song về phía Công ty C không đồng ý và giải thích: “Về nguyên tắc, chúng tôi không đem góp vốn quyền sử dụng đất mà chỉ góp vốn bằng nhà xưởng và dây chuyền máy móc nên sẽ không chuyển quyền sử dụng tài sản này, nhất là khi doanh nghiệp D đã dừng hoạt động do thua lỗ, quản lý lỏng lẻo. Ngoài ra, việc này còn liên quan đến trình tự, thủ tục, nếu không có quyền sử dụng đất thì tài sản trên đất sẽ không còn”.
Ngày 4/11/2019, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đã tuyên không chấp nhận đơn khởi kiện của Công ty A. Căn cứ vào Điều lệ Công ty, Giấy chứng nhận đầu tư, Công ty C đã góp đủ vốn bằng cơ sở vật chất.
Hơn nữa, nguồn gốc đất của Công ty C là đất thuê, trả tiền hàng năm, thời gian thuê đất là 40 năm. Nếu các bên có thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội, song việc thỏa thuận này là trái quy định.
Với các câu hỏi liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các lưu ý dành cho doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà - chủ tịch công ty luật SB Law đã có những chia sẻ như sau:
Câu hỏi 1. Việc công ty A cho rằng công ty C chưa hoàn thành nghĩa vụ góp vốn của mình, luật sư có đánh giá như thế nào về khiếu kiện này của công ty A? Và việc khởi kiện của họ có đúng thẩm quyền không?
Trả lời: Doanh nghiệp liên doanh được thành lập dựa trên cơ sở là hợp đồng liên doanh và được thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Quy định về thực hiện góp vốn thành lập công ty TNHH được quy định tại Điều 39 Luật Doanh nghiệp 2005 và Điều 48 Luật Doanh nghiệp 2014. Thời điểm doanh nghiệp liên doanh D được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và hoạt động là từ 2008, quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 vẫn còn hiệu lực. Theo Khoản 2 và 3 Điều 39 Luật Doanh nghiệp 2005, nếu thành viên chưa góp đủ số vốn cam kết thì phần chưa góp đủ sẽ được coi như nợ của thành viên đó đối với công ty và nếu sau thời hạn góp vốn cam kết lần cuối, nếu thành viên đó vẫn không góp đủ thì thành viên đó đương nhiên không còn là thành viên công ty và công ty phải đăng ký thay đổi nội dung kinh doanh. Thực tế là vấn đề về vốn góp, phải được giải quyết ngay trong bước đầu thành lập doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp D đã hoạt động từ 2008 mà đến 2018 công ty A mới khởi kiện yêu cầu công ty C chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp liên doanh D. Hơn nữa, căn cứ vào Điều lệ Công ty, Giấy chứng nhận đầu tư, Công ty C đã góp đủ vốn bằng cơ sở vật chất. Như vậy, việc Công ty A khởi kiện Công ty C là không hợp lý.
Câu hỏi 2. Vậy từ những luận điểm mà các bên đưa ra trong quá trình tranh chấp của mình, có thể rút ra mấu chốt của vấn đề mâu thuẫn giữa 2 bên nằm ở đâu? Luật sư có thể phân tích để các doanh nghiệp rút ra vấn đề?
Trả lời: Mấu chốt vấn đề mâu thuẫn của hai bên chính là đang có sự nhầm lẫn, không phân định rõ ràng giữa quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Công ty A cho rằng công ty C góp vốn nhà xưởng, kho, dây chuyền sản xuất thì cũng phải góp quyền sử dụng đất cho công ty D trong khi nguồn gốc đất này là đất thuê của công ty C trong thời hạn 40 năm, không thể chuyển quyền sử dụng được do trái với quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2003 và Điều 179 Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, mâu thuẫn nảy sinh còn do hai bên không nắm rõ quy định pháp luật và thiếu sự trao đổi, thỏa thuận đối với các vấn đề về quyền và nghĩa vụ trong quá trình hợp tác đầu tư vào doanh nghiệp liên doanh D.
Vụ việc thứ hai: tranh chấp khi doanh nghiệp lựa chọn hình thức hợp tác góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một doanh nghiệp A chi tiền cho một cá nhân B để xin đất chạy dự án với thỏa thuận sau khi triển khai thành công bên A sẽ nhận tỷ lệ cổ phần là 60% và ông B sẽ nhận 40% cổ phần. Tuy nhiên sau khi hoàn thành thủ tục xin được đất, giá đất tại khu vực đó lên giá. Ông B đã không đồng ý với tỷ lệ nắm giữ cổ phần như cũ mà yêu cầu đổi ngược lại là ông B: 60%, và doanh nghiệp A: 40%.
Câu hỏi 3. Trên thực tế, hình thức góp vốn này có hay xảy ra tranh chấp hay không?
Trả lời: Không thể phủ nhận tính tích cực trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai kế hoạch hợp tác kinh doanh có thể đi liền với việc thành lập một pháp nhân mới hoặc không thành lập pháp nhân mới.
Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng gặp rất nhiều rủi ro và tiềm ẩn nhiều mâu thuẫn tranh chấp phát sinh. Vì bản chất quyền sử dụng đất là một loại tài sản có thể thay đổi giá trị theo thời gian. Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không lường hết được biến động giá trị quyền sử dụng đất trong tương lai, dẫn tới những tranh chấp phát sinh khiến việc hợp tác kinh doanh gặp bất lợi, có thể dẫn tới phá sản kế hoạch kinh doanh, các bên khởi kiện ra tòa đòi lại tài sản, ...
Hiện nay, hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm các trường hợp sau:
Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thời gian theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn);
Thứ hai, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định;
Thứ ba, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thời hạn hoặc được nhà nước cho thuê;
Thứ tư, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, cần hiểu rõ bản chất của từng hoạt động góp vốn và quy trình, thủ tục góp vốn nhằm tránh những tranh chấp có thể phát sinh khi triển khai kế hoạch kinh doanh.
Câu hỏi 4. Thưa luật sư, một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những nguyên tắc như thế nào, ông có thể phân tích rõ để các doanh nghiệp hiểu rõ?
Trả lời: Khi tiến hành góp vốn, doanh nghiệp cần xác định rõ mình có đáp ứng điều kiện về chủ thể và điều kiện mảnh đất dự định góp vốn theo quy định của pháp luật hay không.
Về điều kiện của quyền sử dụng đất được góp:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013);
Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Như vậy, DN cần chú ý khi vốn góp là quyền sử dụng đất thì cần lưu ý nếu quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp thì cần phải có đủ điều kiện có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định riêng. Sau khi thực hiện góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Về hồ sơ đăng ký vốn góp cần lưu ý:
+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDD phải được công chứng.
+ Những nội dung trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Điều 728 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể các nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, hiện nay Bộ luật dân sự năm 2015 không còn có quy định cụ thể mà nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự như các hợp đồng thông dụng của Bộ luật dân sự này. Để hạn chế những rủi ro, vướng mắc, tranh chấp phát sinh do hợp đồng thiếu, không rõ ràng, các nội dung phải có trong hợp đồng góp vốn, đó là:
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
Thời hạn góp vốn;
- Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
+ Các giấy tờ về quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai
+ QSDD phải phù hợp với quy hoạch của tỉnh, thành phố, có kế hoạch sử dụng đất hợp lý và người có quyền đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
