Tại buổi giao lưu trực tuyến: Cơ hội đầu tư thị trường bất động sản Đồ Sơn - Hải Phòng 2022, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law đã có những giải đáp về pháp lý dự án bất động sản, cụ thể như sau:
1. Biện Hiếu (32 tuổi, Quảng Ninh)
Thưa luật sư, biết rằng dù mua bất động sản để đầu tư hay để ở thì đều cần chú ý đến vấn đề pháp lý dự án. Tuy nhiên thực tế quá trình tìm hiểu và tham gia thị trường, tôi thấy đây là vấn đề rất phức tạp. Luật sư có thể tư vấn giúp những điều cần lưu ý về pháp lý dự án khi tham gia thị trường để hạn chế tối đa rủi ro đầu tư?
Trả lời:
Việc mua bán các bất động sản hiện nay diễn ra thường xuyên các giao dịch thường diễn ra đó là: mua đất đền dự án hoặc chung cư. Tuy nhiên, đã có không ít người vướng phải những vấn đề pháp lý khi mua bất động sản. Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, nhà,… tìm hiểu kỹ những lưu ý pháp lý quan trọng trước trong và sau quá trình giao dịch. Những lưu y quan trọng như sau:
- Cần phải xem xét năng lực của chủ đầu tư như thế nào? Bên cạnh đó bạn cần tìm hiểu xem dự án đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng hay chưa cũng như những thiết kế đã được Sở Xây dựng phê duyệt chưa?
- Những giấy tờ giao dịch có thể thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối hay cá nhân môi giới. Nhưng bạn cần phải xem cá nhân đó có được ủy quyền hay không. Hay sàn môi giới có được cấp pháp hoạt động hay không
- Kiểm tra tính pháp lý của đất nền xem đã có quyết định giao đất chưa.
- Thương lượng trước về vấn đề thay đổi quy hoạch và đưa vấn đề này vào văn bản chính thức.
- Các điều khoản của hợp đồng cần phải quy định chi tiết, rõ ràng về giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại,…
- Chủ đầu tư có giấy phép xây dựng? Dự đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
- Không nên mua bất động sản chung sổ để tránh vấn đề tách sổ phức tạp sau này.
2. Phạm Ngọc Nam (30 tuổi, nghiên cứu sinh ngành kinh tế)
Những rủi ro về tính pháp lý của các dự án bất động sản sẽ gây ra những ảnh hướng, hệ lụy như thế nào đến thị trường bất động sản thưa luật sư (như thị trường địa phương, tâm lý của nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh chân chính…)?
Trả lời
Ngoài những rủi do pháp lý thì đại dịch COVID 19 bùng phát khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi làm trầm trọng thêm các yếu tố tài chính, thu nhập và tâm lý. Điều đó dẫn đến nhu cầu giảm mạnh. Thị trường cũng cho thấy sự sụt giảm nguồn cung của các dự án và sản phẩm nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và bình dân. Trước những điều kiện bất lợi từ thị trường, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký thành lập mới là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019. Gần 1.000 doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể. Ngành bất động sản đóng góp khoảng 4,42% vào GDP năm 2020 (Bộ Xây dựng Việt Nam). Số lượng bất động sản nhà ở chào bán mới và giao dịch năm 2020 chỉ đạt 87,6% và 46,6% so với năm 2019. Bất động sản du lịch (condotel …) và bất động sản phức hợp (văn phòng cho thuê …) cũng bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Mặc dù đã có những chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng pháp luật, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng “rủi ro pháp lý” vẫn là từ khoá được giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản tìm kiếm lời giải nhiều nhất.
Tuy nhiên, tâm lý thị trường trở nên nhẹ nhõm hơn khi hàng loạt cơ chế, chính sách mới được Nhà nước ban hành như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.
Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành ngày 18/12/2020 mở ra một cánh cửa mới, “cởi trói” cho gần 5.000 dự án bị tắc nghẽn 2 năm nay. Khi Nghị định có hiệu lực (ngày 8/2/2021), kỳ vọng lượng lớn sản phẩm được bung ra thị trường, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở suốt 2 năm qua, cân bằng cung - cầu, giảm thiểu nguy cơ bong bóng và làm lành mạnh thị trường.
3. Hà Minh (38 tuổi, Hải Phòng, nhà đầu tư cá nhân)
Thị trường bất động sản hiện nay phát triển rất nhanh chóng và xuất hiện nhiều xu hướng mới. Gần đây, homeliday là xu hướng được giới thiệu và quảng cáo nhiều trên truyền thông, sàn giao dịch BĐS. Với xu hướng mới này, theo luật sư cần pháp lý nào để sản phẩm này có thể phát triển bền vững thay vì đi vào “lối mòn” của sản phẩm condotel?
Trả lời:
Lưu ý rằng hiện đây chỉ là các gọi tên khác nhau những về bản chất các sản phẩm này được gọi chung là bất động sản du lịch hoặc bất động sản nghỉ dưỡng (Resort Real Estate) là các bất động sản được xây dựng tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, bao gồm: biệt thự biển, biệt thự trên đồi, căn hộ khách sạn (Condotel), Shophouse, mini hotel,... sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Loại hình bất động sản này là những sản phẩm được xây dựng với mục đích phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú,… tăng trải nghiệm và tiện ích cho cộng đồng khách du lịch. Mặc dù thuật ngữ bất động sản du lịch và tên các sản phẩm thuộc phân khúc này đang được sử dụng khá phổ biến trên thị trường bất động sản nhưng dưới góc độ pháp lý, hiện nay chưa có khái niệm và quy định riêng về bất động sản du lịch. Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Ngọc Nữ (40 tuổi, nhà đầu tư Hà Nội):
Thưa luật sư, tôi đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội nhưng do nhu cầu thay đổi công việc và môi trường sống, gia đình tôi có dự định mua 1 căn biệt thự tại Đồ Sơn (Hải Phòng). Qua tìm hiểu, chúng tôi cũng nhận thấy có một số dự án đã có sổ đỏ vĩnh viễn nhưng gia đình tôi vẫn còn lấn cấn chưa mua vì không biết xác định sổ có thật hay không? Theo luật sư, chúng tôi nên kiểm tra bằng cách nào?
Trả lời:
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tuy nhiên có tỷ lệ chính xác không cao vì vậy phương án tốt nhất người mua nên kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân hãy tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác, đầy đủ thông tin (ghi rõ lý do, thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với thông tin, dữ liệu địa chính).
Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:
- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Gửi qua đường bưu điện.
- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu
- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.
- Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
Bước 3: Trả kết quả
Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Lưu ý: nếu người mua không tự kiểm tra hoặc không kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai thì phải thực hiện đúng thủ tục đăng ký biến động (thủ tục sang tên), khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động để đăng ký vào sổ địa chính cơ quan đăng ký đất đai sẽ quét mã vạch, qua đó phát hiện được Giấy chứng nhận thật hay giả.
5. Hoàng Nam (29 tuổi, Hà Nội, tư vấn môi giới bất động sản)
Bất động sản công nghiệp cả nước nói chung và phía Bắc nói riêng như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng… một vài năm trở lại đây trở thành điểm sáng thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, kéo theo đó là nhu cầu lưu trú ngày càng lớn của các chuyên gia làm việc tại đây. Quá trình tư vấn BĐS, nhiều khách hàng nước ngoài có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cao cấp để ở tại địa bàn gần khu công nghiệp nơi làm việc nhưng lo lắng về vấn đề sở hữu tại Việt Nam.
Luật sư cho tôi hỏi, pháp lý đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư bất động sản cao cấp để sinh sống, làm việc tại Việt Nam như thế nào? Người nước ngoài có được đứng tên trong sổ không? Nếu không thì giải pháp tốt nhất cho khách hàng nước ngoài là gì?
Trả lời:
Pháp luật Việt Nam hiện nay mới chỉ quy định người nước ngoài (cá nhân) được mua nhà ở tại Việt Nam. Còn luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chỉ tổ chức nước ngoài mới được kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Hiện nay, vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết các cơ chế thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Một vấn đề đáng chú ý khác là hạn chế về mặt kỹ thuật đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà. Số căn hộ mà người nước ngoài được quyền sở hữu trong một toà nhà chung cư bị giới hạn ở mức 30%, nhưng Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng ở địa phương chưa áp dụng một hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộ thuộc sở hữu của người nước ngoài trong một dự án nhất định. Vì vậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng hoàn toàn. Kết quả là tại hầu hết các tỉnh thành, không có hệ thống nào cho việc thay đổi quyền sở hữu nhà ở từ người Việt Nam sang người nước ngoài một khi tài sản đã được bán cho người Việt.
Khi đã thông qua được quy trình mua bán, lại phát sinh vướng mắc khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà ở sẽ được sử dụng riêng với phần đất này. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ ghi nhận “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”, mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Do các quy định nêu trên, nên dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Chính vì vậy đối với các khách hàng nước ngoài các bên tham gia giao dịch nên có sự tham gia của Luật sư tư vấn với dự án cụ thể để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua
6. Nguyễn Thu Phương (47 tuổi, TP. Hạ Long)
Tôi đang tìm hiểu để mua một “ngôi nhà thứ 2” có thể vừa ở nghỉ dưỡng, vừa cho thuê sinh lời khi gia đình không sử dụng. Tuy nhiên, tôi thấy vừa qua có nhiều trường hợp doanh nghiệp lập dự án ma, dùng nhiều thủ đoạn để lừa người mua. Hệ lụy là tiền mất, tật mang, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư có thể phân tích rõ một vài thủ thuật lừa khách hàng của các đối tượng doanh nghiệp xấu này để người mua như tôi tránh được rủi ro? Từ đó đưa ra lời khuyên trong đầu tư bất động sản dạng “ngôi nhà thứ 2”?
Trả lời:
Đến với một “dự án Condotel”, chúng ta thường choáng ngợp với những vị trí đắc địa, có giao thông thuận lợi, tấp nập khách du lịch và dịch vụ phát triển. Bên trong căn hộ được thiết kế đầy đủ các phòng ốc của một căn nhà hoàn chỉnh, không gian sẽ vô cùng thoải mái và tiện nghi và đặc biệt được quản lý và vận hành bởi những tập đoàn quản lý khách sạn uy tín. Tuy nhiên, ẩn sâu trong đó là những rủi ro tiềm ẩn mà chúng ta cần biết, trước khi quyết định “sở hữu” một thứ tài sản như vậy. Cần lưu ý những vấn đề sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù chủ đầu tư đều cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch và thực tế là đến nay mới có vài dự án được một số tỉnh “xé rào” cấp “sổ hồng”, còn hầu hết căn hộ condotel chưa được cấp. Việc không được cấp “sổ hồng” sẽ gây ra nhiều hệ luỵ, vì nhà nước chưa công nhận quyền sở hữu của chúng ta, khi đó chúng ta là chủ nhưng lại không có quyền định đoạt tài sản (định đoạt pháp lý) của mình.
- Thời hạn sử dụng. Mặc dù chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nhà ở, đất ở được luật quy định là sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn) nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh), là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.
- Các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành. Sự hào nhoáng của Condotel mà chúng ta choáng ngợp, thực chất đến từ dịch vụ quản lý. Cũng tương tự như các căn hộ chung cư thì Condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ nếu đưa vào sử dụng. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng Condotel lại không phải là nhà ở do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý. Đây là cái giá phải trả cho sự hào nhoáng.
- Lợi nhuận đã cam kết. Đa phần người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận từ 8-10% một năm từ chủ đầu tư thực tế lại không dễ dàng thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được.
- Việc sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ. Về mặt sở hữu, Condotel được chủ đầu tư cho là thuộc về người mua nhưng người mua lại không trực tiếp sử dụng mà do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh. Do đó nếu phát sinh sự hư hỏng cần phải bảo trì, bảo dưỡng thì sẽ khó xác định đối tượng phải chịu trách nhiệm.
- Khi chủ đầu tư lạm quyền. Tiếng là Condotel của chúng ta, do chúng ta nhưng thực tế nó lại là Khách sạn của người khác, do đó trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua Condotel.
- Quá trình huy động tài chính. Xuất phát từ sự thiếu cơ sở pháp lý đối với condotel nên hiện nay rất ít dự án được sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Do đó, khách hàng mua Condotel ít được hưởng các ưu đãi về bảo lãnh ngân hàng, vay tiền mua condotel.
- Mục đích sử dụng Condotel, bởi vì hiện chúng ta chưa có quy định cụ thể về BĐS Condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở. Do đó nếu người mua condotel với mục đích để ở lâu dài sẽ gặp vướng mắc từ chính sự quản lý của chủ đầu tư.
Cuối cùng, để việc đầu tư Condotel được thuận lợi và hiệu quả nhất, nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến từ các chuyên viên tư vấn bất động sản uy tín, giàu kinh nghiệm trong nghề. Theo đó, các đóng góp, phân tích chuyên sâu từ những người này sẽ giúp bạn nắm bắt được xu hướng của thị trường. Thế mạnh cũng như ưu nhược điểm của mỗi dự án, đồng thời xác định được đâu là dự án tiềm năng nhất. Từ đó có những lựa chọn thông minh, đem lại lợi nhuận cao, sinh lời hiệu quả nhất.
7. Phúc Hiển (50 tuổi, kinh doanh tự do)
Tôi sinh sống tại TP. Hải Phòng và có yêu thích chơi golf nên đang có dự định đầu tư một căn nhà gắn liền sân golf tại dự án BRG Coastal City ở khu vực Đồ Sơn. Bất động sản golf hiện nay thường thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn nên tôi cần chắc chắn về pháp lý của loại sản phẩm này trước khi xuống tiền.
Nhân sự kiện GLTT hôm nay, xin luật sư cho biết, pháp lý của nhà ở gắn liền với sân golf có gì khác so với các bất động sản bình thường không? Sở hữu lâu dài hay có thời hạn?
Trả lời:
Những năm gần đây, Việt Nam đang có những chính sách mở rộng phát triển ngành du lịch golf hơn. Điều này đã làm xuất hiện một số dự án xây dựng kết hợp golf và bđs nghỉ dưỡng. Xu hướng bất động sản này ngày càng nở rộ bởi thực tế thì 2 hình thức này có mối quan hệ tương quan hỗ trợ lẫn nhau. Vừa hỗ trợ vừa làm tăng giá trị của nhau tại phân khúc khách hàng cao cấp.
Ở các nước phát triển như ở châu Âu thì loại hình bđs nghỉ dưỡng sân golf đã có từ lâu và mới đây Việt Nam mới bắt đầu nắm bắt thị trường và đang dần nở rộ hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản khu vực đồng thời tạo thêm sự đa dạng, phong phú về các sản phẩm nghỉ dưỡng đẳng cấp. Bởi trước đây khoảng 10 năm thì nước ta có rất ít sản phẩm bđs nghỉ dưỡng chứ đừng nói tới bđs nghỉ dưỡng kết hợp sân golf như hiện nay. Mặc dù nhiều địa phương đã hình thành các sân golf và resort đi kèm. Dù vậy, lại có nhiều bất cập về quyền sở hữu bất động sản của sự kết hợp 2 loại hình này. Ngoại trừ một số ít dự án sân golf có quy hoạch hay những điều chỉnh chức năng về khu nhà ở nằm trong hoặc liền kề trong sân golf thì người mua nhà tại đây mới có thể được quyền sở hữu tài sản của mình. Bởi hầu hết các dự án golf hay bđs nghỉ dưỡng nhà ở hiện nay thì quy hoạch không hình thành thêm chức năng khu nhà ở. Vì vậy, đơn thuần không được coi là khu dân cư mà chỉ là thuộc quy hoạch du lịch golf, quy hoạch dịch vụ – thương mại khi xét theo quy hoạch Nhà nước. Xét theo bản chất đất của dự án sân golf thì đây là loại đất không có thời hạn sử hữu lâu dài vì chủ đầu tư vẫn phải trả tiền thuê đất theo năm hoặc trả luôn 1 lần cho tới hết thời hạn thuê. Chính vì vậy mà nhiều người mua bđs sân golf chỉ đơn giản là có quyền được khai thá, quản lý hay sử dụng mà không có quyền sở hữu tài sản cá nhân như các bđs nhà ở thông thường khác, tức quyền sử dụng đất và nhà ở.
8. Chị Nguyễn Hạnh (40 tuổi, sàn môi giới EFI)
Chúng tôi đã tư vấn cho rất nhiều khách hàng và nhận thấy rằng, vấn đề sở hữu 50 năm, 70 năm hay lâu dài cũng là một trong những rào cản của sản phẩm bất động sản. Và đương nhiên, khách hàng cũng đang ưu tiên quan tâm sản phẩm sở hữu lâu dài. Thưa luật sư, ông nhận định thế nào về vấn đề này? Ông cũng đã tư vấn cho nhiều khách hàng, ông có nhận thấy tâm lý và quan điểm của khách hàng cũng chú trọng về sở hữu lâu dài hay không? Theo ông, tâm lý đầu tư này có tiếp diễn trong tương lai? Và để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, sàn môi giới chúng tôi cũng cần các phương án như thế nào trong vấn đề sở hữu lâu dài này?
Trả lời:
Chế độ sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia có sự khác nhau để phù hợp với các yếu tố và đặc thù riêng về thể chế chính trị hay tình hình kinh tế xã hội. Tuy nhiên, điểm chung chính là đều có xu hướng tăng cường vai trò và vị thế của Nhà nước trong việc quản lý đất đai bằng cách giới hạn thời gian sử dụng đất cũng như tỷ lệ chiếm hữu tư nhân về đất đai.Tại Singapore, Chính phủ nước này cho phép nhà đầu tư tư nhân được sở hữu đất đai nhưng tỷ lệ chiếm hữu là rất nhỏ, trong khi đó tỷ lệ sở hữu của Nhà nước lên đến 98%. Nhà đầu tư sẽ được sử dụng đất theo hình thức thuê đất trong từng thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm tùy theo từng dự án, từng loại đất và cách quy hoạch chung.Hay tại Trung Quốc, dù Hiến pháp quy định việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Nhưng chính phủ nước này cũng đang kiểm soát, giới hạn thời hạn sử dụng đất bằng việc quy định thời hạn nhất định từ 40 – 70 năm.Việc tăng cường vai trò của Nhà nước sẽ hỗ trợ việc quản lý tài nguyên đất một cách chặt chẽ và hiệu quả nhằm thúc đẩy khả năng cạnh tranh nhằm phục vụ cho quyền lợi quốc gia. Hơn nữa, đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau cần phải được bảo vệ để thực hiện các mục tiêu nâng cao chất lượng môi trường sống cũng như phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Theo quy định pháp luật về đất đai, luật nhà ở, tại Việt Nam hiện đang tồn tại hai dòng sản phẩm bất động sản tương ứng với thời hạn, mục đích sử dụng đất. Dòng sản phẩm bất động sản thứ nhất là nhà ở gắn liền với mục đích sử dụng đất ổn định lâu dài, bao gồm cả các căn hộ chung cư được xây dựng từ các dự án về phát triển nhà ở. Dòng sản phẩm bất động sản thứ hai là công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, với các mục đích kinh doanh thương mại khác nhau, được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền một lần cho thời gian sử dụng, có thời hạn sử dụng nhất định. Do tâm lý coi đất đai là tài sản sở hữu cố định từ đời này sang đời khác vẫn còn hiện hữu đã khiến một bộ phận người Việt có xu hướng chỉ lựa chọn dòng sản phẩm bất động sản có thời hạn sử dụng đất lâu dài và chỉ được sử dụng với một mục đích duy nhất là ở. Họ e ngại trong việc phải bỏ vài tỷ sở hữu bất động sản có thời hạn vì họ nghĩ khi bất động sản “hết hạn”, họ sẽ “trắng tay” dù rằng khi đầu tư những sản phẩm bất động sản này chắc chắn họ sẽ có thêm nhiều “cơ hội” để có thể đầu tư khai thác kinh doanh, thương mại. Trở lại với trường hợp bất động sản có thời hạn, sau khi hết thời gian sử dụng đất 50 – 70 năm tùy theo mỗi dự án, nếu bất động sản đảm bảo chất lượng và có thể tiếp tục kéo dài thời gian sử dụng thì vẫn có thể được xem xét để tiếp tục sử dụng, trên cơ sở được kiểm định lại nhằm đảm bảo an toàn.
