Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có bài trả lời phỏng vấn về loại hình bất động sản Condotel. Dưới đây là nội dung chi tiết:
1. Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, trên thế giới, loại hình bất động sản này đã xuất hiện từ những năm 1980, còn tại Việt Nam, nếu lấy mốc năm 2009 là thời điểm bắt đầu xuất hiện loại hình condotel ở Việt Nam, thì đến thời điểm này, chúng ta đã trải qua hơn 12 năm. Song, đến nay, hầu hết các ý kiến của những người trong cuộc đều cho rằng hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư, kinh doanh này tại Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện. Vậy vì sao, trong một khoảng thời gian dài như vậy mà chúng ta chưa thể khắc phục được hạn chế này?
Trả lời:
Trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.
- Dưới góc độ quản lý nhà nước hiện nay chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch. Trong khi đó bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Shophouse, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này
- Dưới góc độ thị trường đó chính là sự phát triển quá nhanh chóng của các loại hình BĐS trong đó có BĐS du lịch này trong khi pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán, thậm chí bị tắc nghẽn, "vỡ trận" bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là BĐS du lịch được xây dựng trên đất ở.
- Thị trường BĐS hoạt động có tính chu kỳ, chịu ảnh hưởng lớn từ kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội, chính sách… và cung thường có độ trễ so với cầu.
2. Từ những hạn chế đó, đề nghị luật sư phân tích, làm rõ những hệ lụy đối với các chủ đầu tư, nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng và cả các cơ quan quản lý, nhất là chính quyền các địa phương?
Trả lời:
Để hiểu rõ hơn chúng ta cùng nhìn cách một giao dịch BĐS Condotel diễn ra như sau:
Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh. Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT. Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi. Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, CĐT vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng. Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành "con nợ" khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel. Khi CĐT vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian vì vậy có thể thấy rõ ràng rủi do trong việc cam kết của CDT đối với dự án do chế tài xử phạt cam kết quy định trong Luật chưa thực sự rõ ràng trong khi đó, nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng. Trong khi đó CĐT bị ảnh hưởng nặng nề đến uy tín, thương hiệu thậm chí vể cả chỉ số tín dụng đối với các ngân hàng. Còn phía ngân hàng sẽ khó khăn trong việc thu hồi nợ dẫn đến tình trạng nợ xấu tăng cao.
Đối với các cơ quan chính quyền địa phương đó là sự gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp sổ đỏ và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…
3. Thưa Luật sư Hà, khó khăn, vướng mắc đã được các vị đại biểu chỉ ra, những giải pháp, khuyến nghị cũng đã được nêu lên, tuy nhiên, chúng ta đều hiểu rằng, việc tháo “nút thắt” pháp lý cho loại hình bất động sản condotel hoàn toàn không đơn giản bởi nó liên quan đến nhiều Bộ luật, luật hiện hành, như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp,… Ở thời điểm này, với những vướng mắc hiện hữu trong thực tiễn, theo Luật sư, chúng ta cần có những giải pháp ngắn hạn nào?
Và những giải pháp căn cơ, có tính dài hạn là gì, thưa Luật sư?
Trả lời:
Đối với một thị trường có giá trị cao và rất phức tạp do ảnh hưởng bởi vô cùng nhiều yếu tố từ chính sách, cơ chế, chính trị xã hội thì không thể đề cập biện pháp dài hạn hay ngắn hạn mà cần phải thực hiện một cách đông bộ đồng thời cùng lúc thì mới có thể gỡ được nút thắt. Tôi xin đề cập một số giải pháp sau:
- Về cơ chế, chính sách: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua Luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu... từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.
- Về vốn cho thị trường: Thị trường BĐS là thị trường có nhu cầu vốn đầu tư lớn, càng ngày càng tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Hiện nay, nguồn vốn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chủ yếu thông qua tín dụng ngân hàng. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường. Ngoài kênh huy động vốn từ ngân hàng, cần đẩy mạnh thông qua một số kênh như: Từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các quỹ đầu tư bất động sản…
- Về môi trường đầu tư: Môi trường đầu tư BĐS với các điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư là một yếu tố quyết định cho phát triển thị trường. Để có môi trường đầu tư BĐS thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải: (i) Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, BĐS; (ii) Đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất..
- Về hoạt động du lịch: Để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, ngoài việc cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như: cơ chế, vốn, thông tin, quy hoạch… không thể không nhắc đến vai trò của hoạt động du lịch. Hoạt động du lịch phát triển, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tất yếu sẽ phát triển.
4. Thưa luật sư Nguyễn Thanh Hà, quan điểm và cách làm “Ban hành một luật để sửa đổi nhiều luật” đã và sẽ tiếp tục được Cơ quan lập pháp thực hiện. Áp dụng vào trường hợp condotel, luật sư có cho rằng, Quốc hội xem xét, ban hành một luật mang tính phổ quát để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với một trong những sản phẩm quan trọng trên thị trường bất động sản tại Việt Nam, thưa luật sư?
Trả lời:
Kỹ thuật một luật sửa nhiều luật được đưa vào và áp dụng ở Việt Nam đã hơn 10 năm. Thực tiễn thi hành cho thấy, bên cạnh những ưu điểm, việc áp dụng kỹ thuật một luật sửa nhiều luật còn tồn tại một số hạn chế đặc biệt với lĩnh vực nhạy cảm và phức tạp như bất động sản. Ví dự như chưa có sự thống nhất về cách hiểu và cách áp dụng kỹ thuật “một luật sửa nhiều luật”, Hơn nữa việc sửa đổi cùng một lúc nhiều luật trong một luật mới làm cho hệ thống pháp luật trở nên rất khó kiểm soát, thiếu ổn định, gây khó khăn khi áp dụng. Thực tế cho thấy, có luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật “tuổi thọ rất ngắn”. Ví dụ, Luật sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 vừa được sửa đổi nhưng ngay sau đó, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2013 lại được tách ra sửa đổi toàn diện. Tuổi thọ của luật sửa đổi, bổ sung các khác liên quan tới bất động sản cũng tương tự như vậy.
5. Cũng từ quan điểm này, theo luật sư, vai trò phản biện, tham mưu, góp ý kiến của các bên có liên quan cần được thực hiện theo trình tự nào và bắt đầu tư đâu?
Trả lời:
Phản biện xã hội chính là sự nhận xét, đánh giá, nêu chính kiến về các nội dung đúng đắn của chủ trương, đường lối, pháp luật của Nhà nước, các chương trình, dự án, đề án, đồng thời phát hiện những điểm chưa chính xác, chưa phù hợp với đời sống xã hội và lợi ích chính đáng các bên tham gia từ đó kiến nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung cho chính xác và phù hợp. Và đối thị trường phức tạp như bất động sản thì sự tham gia phản biên của nhiều chủ thể là vô cùng cần thiết:
- Các chủ thể cần chủ động tham gia phản biện ngay từ đầu khi dự thảo của Quốc Hội được công bố
- Quy định rõ trách nhiệm các cơ quan bộ ban ngành trong việc tiếp thu ý kiến của các chủ thể liên quan
- Chủ động cung cấp thông tin đến các cơ quan có thẩm quyền các cơ quan chịu trách nhiệm chính trong phản biện xã hội là MTTQVN
6. Luật sư có thể bổ sung thêm ý kiến về vai trò của các cơ quan thông tấn, báo chí trong nỗ lực giải quyết các vướng mắc, khó khăn đối với loại hình bất động sản là condotel?
Trả lời:
Báo chí những năm vừa qua đã khẳng định vai trò cực kỳ quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước nói chung. Hiện nay, ngành BĐS ngày càng phát triển mạnh mẽ. vai trò của báo chí truyền thông không chỉ là cầu nối giúp phổ biến cơ chế chính sách, pháp luật từ cơ quan quản lý đến các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng về tình hình BĐS, mà qua đó báo chí chuyển tải các phản ánh, kiến nghị, nguyện vọng nhà đầu tư, doanh nghiệp người tiêu dùng đến cơ quan quản lý… Các cơ quan thông tấn, báo chí đã cung cấp những tin tức, bài viết với góc nhìn đa chiều, không chỉ chuyển tải thông tin, mà còn đánh giá, phân tích về những vấn đề trên thị trường BĐS tới các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người tiêu dùng và cơ quan quản lý, góp phần làm tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và có tính dự báo đối với thị trường BĐS Việt Nam.
