Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Giải pháp nào "chặn" bán nhà hai giá". Dưới đây là nội dung chi tiết:
Thời gian qua, tình trạng kê khai 2 giá đã phổ biến lâu nay trên thị trường như: Giá bán cao nhưng kê khai thấp hơn để giảm khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch. Mặc dù Bộ Tài chính đã siết chặt thu thuế. Nhưng quá trình này đang phát sinh nhiều bất cập khiến cả người dân và cán bộ thuế lúng túng với việc "xác định giá đúng".
Mới đây, Bộ Tài chính cho biết đang xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát giao dịch, quản lý thuế. Việc thực hiện giao dịch qua ngân hàng, theo Bộ Tài chính, giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, bất động sản và quản lý thuế nói riêng. Đây được xem là một trong các giải pháp để quản lý thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiệu quả trong thời gian tới. Vậy việc triển khai sẽ phải được thực hiện như thế nào, cũng như giải pháp nào giúp chống thất thu thuế.
Câu 1: Thưa ông, thời gian qua, tình trạng mua nhà hai giá để “né thuế” diễn ra khá phổ biến. Nếu còn kéo dài, tình trạng này sẽ dẫn đến những hệ lụy như thế nào?
Trả lời:
Thời gian gần đây, trên thị trường BĐS đang nở rộ tình trạng bán nhà “hai giá” ở hầu hết các phân khúc của thị trường, từ căn hộ chung cư, biệt thự liền kề đến đất nền phân lô… Tức là, giá bán BĐS thực tế cao hơn giá ghi trên hợp đồng mua bán. Ví dụ, giá thật của một căn hộ chung cư bán 3 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng mua bán chỉ ghi 2 tỷ đồng, phần chênh còn lại được chủ đầu tư/người bán và người mua tự thỏa thuận bên ngoài hợp đồng mua bán dưới nhiều hình thức khác nhau.
Đây là hiện tượng tồn tại khá phổ biến trên thị trường BĐS, hiện tượng này đi đôi với hiện tượng hạch toán “hai sổ” trong các doanh nghiệp (DN). Theo đó, giá ảo ghi trên hợp đồng và các báo cáo khai báo với cơ quan nhà nước thường thấp hơn giá bán thực tế từ 20 – 30% hoặc thậm chí nhiều hơn, còn phần chênh lệch giá đó được hạch toán vào sổ sách nội bộ. Mục đích của việc làm này nhằm đạt được cái lợi trước mắt là đôi bên, cụ thể người bán giảm được khoản đóng thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập doanh nghiệp, người mua cũng giảm chi phí chi trả hơn.
Nhìn từ góc độ luật pháp, việc người bán và người mua “bắt tay” nhau mua bán BĐS “hai giá” là một hành vi vi phạm pháp luật, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả hai phía nếu bị các cơ quan chức năng phát hiện, xử lý.
Về phía người bán, hành vi trốn thuế có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trước hết, về mặt hành chính, theo quy định tại Khoản 3 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 thì hành vi “Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán” có thể bị áp dụng chế tài “phạt từ 01 lần đến 03 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi quy định tại Điều 143 của Luật này” (điểm d Khoản 2 Điều 138 Luật Quản lý thuế 2019.
Về mặt hình sự, theo quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) về Tội trốn thuế, mức hình phạt cao nhất đối với cá nhân có hành vi trốn thuế là 07 năm tù. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm cô
Đối với pháp nhân, mức hình phạt cao nhất là bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn. Pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.
Đối với người mua nhà, khi xảy ra tranh chấp, hoặc hợp đồng mua bán nhà giữa người bán và người mua vì một lý do nào đó bị tòa án tuyên vô hiệu, thì giá trị trên hợp đồng có thể sẽ là cơ sở để xác định giá trị tài sản khi tính toán tiền bồi thường. Tức là, người mua nhà chỉ có thể được bồi thường số tiền đã ghi trên hợp đồng, còn số tiền chênh được thỏa thuận bên ngoài hợp đồng sẽ bị mất trắng do không có căn cứ pháp lý nào chứng minh.
Câu 2: Hiện nay, mỗi trường hợp người dân sang tên bất động sản sẽ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân. Với cách tính thuế chuyển nhượng BĐS như hiện nay thì một BĐS càng mua bán nhiều lần thì Nhà nước thu thuế càng nhiều. Vậy theo ông phần thuế này chúng ta sẽ phải tính như thế nào cho hợp lý?
Trả lời:
Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP) quy định về mức thuế suất để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng”.
Theo đó, trường hợp người dân mua một lô đất và hợp đồng công chứng giá 3 tỷ đồng, bên bán đã đóng 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Sau một thời gian, lô đất được bán tiếp với giá 3,2 tỷ đồng cũng phải đóng 2% thuế TNCN trên 3,2 tỷ đồng trong khi phần lợi nhuận (thu nhập) từ lô đất chỉ là 200 triệu đồng. Cách tính thuế trên không công bằng khi không khấu trừ giao dịch chuyển nhượng trước.
Quy định thuế hiện lại đánh thuế dựa trên tổng giá trị lô đất bán ra. Cách tính cào bằng này chỉ tạo thuận lợi cho cơ quan thuế. Với cách tính thuế chuyển nhượng BĐS như hiện nay thì một BĐS càng mua bán nhiều lần thì Nhà nước thu thuế càng nhiều.
Vì thế, ngành thuế phải xem xét lại trường hợp BĐS chuyển nhượng gốc đã đóng thuế TNCN 2% rồi thì với chuyển nhượng tiếp theo nên khấu trừ phần giá trị đã tính thuế cho người dân.
Nếu sửa luật, thiết nghĩ, cơ quan thuế nên xem xét, nghiên cứu về cách đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo dạng bậc thang. Ví dụ, những giao dịch dưới 1 tỉ đồng có thể tính mức thuế suất giao dịch 3%, trên 1 tỉ đồng đóng mức 2,5%, trên 10 tỉ đồng đóng 2%, trên nữa thì giảm còn 1,5%, ... Giá giao dịch BĐS càng cao thì mức đóng thuế càng thấp để đảm bảo nguồn thu ngân sách, khuyến khích người dân ý thức hơn khi khai thuế.
Câu 3: Đã có nhiều đề xuất rằng, cần có hệ số K riêng khi tính thuế mua bán nhà đất, đồng thời bảng giá đất của từng địa phương công bố phải là bảng giá đất xác định theo giá thị trường được thay đổi hàng năm chứ không phải 5 năm như quy định hiện nay. Nhận định của ông về đề xuất này?
Trả lời:
Trước hết, cùng với bảng giá đất, Nhà nước cần xây dựng hệ số K phù hợp cho việc tính thuế chuyển nhượng BĐS. Hệ số này tùy vào điều kiện, hoàn cảnh lịch sử của từng địa phương để có mức tăng, giảm phù hợp.
Hệ số K này chỉ áp dụng riêng cho việc tính thuế chuyển nhượng BĐS, không dùng chung với các mục đích khác như bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Khi đó, hệ số K tăng hay giảm sẽ không ảnh hưởng đến các mục đích này.
Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường BĐS. Hiện nay cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường BĐS. Quy định hiện nay thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế là không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ là không đủ để xác minh.
Do đó, cần có hệ số K riêng khi tính thuế mua bán nhà đất, đồng thời bảng giá đất của từng địa phương công bố phải là bảng giá đất xác định theo giá thị trường được thay đổi hàng năm là hoàn toàn hợp lý
Câu 4: Mới đây, Bộ Tài chính cho biết sẽ xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Hai chuyên gia đánh giá như thế nào về đề xuất này?
Trả lời:
Bộ Tài chính đang xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát giao dịch, quản lý thuế.
Đề xuất này giúp bảo đảm an toàn cho cả người mua và người bán khi có thể lưu được bằng chứng giao dịch. Còn về phía cơ quan quản lý nhà nước, các giao dịch được thực hiện thông qua ngân hàng sẽ dễ dàng kiểm soát được mức bằng hoặc gần bằng giá trị của giao dịch, truy xuất và thu được thuế theo đúng quy định.
Trên thế giới, đề xuất này cũng đã áp dụng quy định này từ lâu và có những kết quả tích cực, điển hình là tại Mỹ hay Úc, các giao dịch bất động sản phải thực hiện công khai qua đơn vị môi giới và thanh toán qua ngân hàng.
Mặc dù là một đề xuất rất phù hợp, nhưng để triển khai thanh toán mua bán chỉ qua ngân hàng cần có lộ trình phù hợp để thị trường tiếp nhận quan niệm mới và nhìn thấy được lợi ích của việc thay đổi này. Và chắc chắn không thể thiếu sự tham gia đồng bộ của các cơ quan, ban ngành phối hợp cùng với các văn phòng công chứng và ngân hàng.
Câu 5: Dù giải pháp sử dụng hệ thống ngân hàng để kiểm soát giao dịch BĐS đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả song tại Việt Nam được đánh giá không dễ dàng thực hiện bởi nhu cầu sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn. Đây có phải rào cản với đề xuất này?
Trả lời:
Hiện nay, ngân hàng đã có phòng giao dịch ở khắp nơi, thủ tục đơn giản, căn cứ vào giá giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng để tính thuế. Nếu cứ mời hai bên mua bán đến cơ quan thuế để khai lại giá bán cho đúng giá thị trường là không hợp lý. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu quy định rõ mua bán nhà đất phải thanh toán qua ngân hàng 100% và việc này cần có lộ trình để người mua, người bán tiếp nhận.
Nếu quy định được điều kiện trên thì mức độ trung thực của người dân, tổ chức khi khai giá chuyển nhượng BĐS sẽ tăng lên gần 100%. Có thể vẫn có một số trường hợp lách luật chuyển khoản giá thấp để đóng thuế ít nhưng khi có những quy định chế tài xử phạt, người dân sẽ có ý thức hơn.
Nguyên tắc thuế là hậu kiểm nhưng cơ quan thuế lại đang làm theo hướng tiền kiểm. Lẽ ra khi người dân làm thủ tục mua bán nhà đất, nộp thuế xong, nếu xét thấy hồ sơ chuyển nhượng sai thì cơ quan thuế phải rà soát, kiểm tra xem đúng, sai ra sao, xử phạt hay không.
Câu 6: Vậy làm sao để minh bạch giá đất trong điều kiện như hiện nay để không bị thất thu thuế chuyển nhượng BĐS. Hai chuyên gia có thể có những đề xuất cụ thể?
Trả lời:
Để giải quyết triệt để những bất cập về giá khi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp.
Thứ nhất, theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần, trên cơ sở đó UBND tỉnh, TP ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, quy định hiện hành vẫn không ngăn chặn được triệt để hiện tượng giá khai báo thấp hơn nhiều lần so với giá trị mua bán, chuyển nhượng bởi khung giá đất và bảng giá đất không phản ánh sát được giá trị trường. Do đó, điểm gốc là cần sửa quy định pháp luật về giá đất theo hướng, bỏ quy định ban hành khung giá đất mà nên để từng địa phương chủ động xây dựng, ban hành bảng giá đất. Trên cơ sở cập nhật thường xuyên, xác định chi tiết đến từng khu vực, việc xây dựng bảng giá đất càng chi tiết bao nhiêu càng chuẩn để hình thành bản đồ giá đất bấy nhiêu, từ đó xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất đai của từng địa phương và toàn quốc. Căn cứ cơ sở dữ liệu đã có, cơ quan thuế thực hiện các biện pháp quản lý thuế, tránh thất thu NSNN.
Thứ hai, cần thiết xây dựng, thành lập các trung tâm giao dịch BĐS. Trên thực tế, giao dịch nhà đất là giao dịch có giá trị lớn, để góp phần quản lý hiệu quả tình trạng mua bán trao tay, gây “sốt” đất, kê khai không đúng giá giao dịch, thì các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS cần phải được thực hiện tại trung tâm BĐS, chấm dứt việc giá giao dịch được xác nhận bởi văn phòng công chứng như hiện nay. Các trung tâm có chức năng và trách nhiệm kiểm soát giá trị giao dịch, lưu trữ và cung cấp các thông tin liên quan cho cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thành các thủ tục pháp lý giao dịch cho các bên mua và bán, vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước, vừa xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch.
Thứ ba, trên cơ sở thực tiễn quản lý thuế quốc tế, cần nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế đối với việc chiếm hữu BĐS theo hướng áp thuế suất cao đối với BĐS mang tính đầu cơ không tạo ra giá trị sử dụng, không mang lại giá trị mới cho nền kinh tế. Quy định như vậy sẽ hạn chế tình trạng chiếm hữu đất đai rồi không đưa vào hoạt động, sử dụng, gây lãng phí nguồn lực, trong khi tổ chức, cá nhân khác mong muốn xây dựng khu đất thành nhà máy, cơ sở sản xuất thì không thực hiện được, do đất bị chiếm giữ với giá trị cao. Trên thế giới, một cá nhân khi mua nhà ở khu vực thương mại hay “đất vàng” cũng phải cân nhắc xem sử dụng BĐS vào mục đích như thế nào để sinh lời đủ để đóng thuế, nếu không có phương án khai thác có hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác sử dụng có khả năng sinh lời cao. Ngoài ra, chính sách thuế còn có vai trò phân phối lợi ích, ví dụ giá đất trước khi mở đường là 10 triệu đồng/m2, sau khi mở đường là 100 triệu đồng/m2. Vậy giá trị địa tô ấy cần được phân phối lại một cách hợp lý bởi chính sách thuế, vừa để tạo sự công bằng xã hội, vừa chống lại hiện tượng đầu cơ, tăng giá.
Cuối cùng, để các chính sách đi vào cuộc sống một cách công bằng, thiết thực thì cần xử lý nghiêm minh những sai phạm. Đồng thời, nghiên cứu, ban hành thêm chế tài đủ sức răn đe, nhằm xây dựng môi trường kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng BĐS minh bạch, từ đó cơ quan thuế triển khai hiệu quả các chính sách quản lý đối với lĩnh vực này.
