Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty Luật TNHH SB Law tham gia buổi đối thoại về các vấn đề còn tồn tại trong vấn đề thu hồi đất, GPMB
Không khó để kể ra đây nhiều ví dụ điển hình về những tranh chấp đất đai, những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai như sự kiện ở xã Đồng Tâm, huyện Mỹ Đức, thành phố Hà nội; quản lý, sử dụng đất rừng tại huyện Sóc Sơn, Hà nội, đất đai ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, bán đất công ở Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, Hà nội và nhiều tỉnh thành khác. Tại sao sai phạm, vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai lại phổ biến và dễ xảy ra như vậy? Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Các sai phạm trên xảy ra phổ biến như vậy thứ nhất phải kể đến sẽ chồng chéo cũng như lỗ hổng trong pháp luật đất đai khiến cho nhiều cá nhân lợi dụng, trục lợi từ những sự không rõ ràng đó để cố tình thực hiện những hành vi vi phạm đó để ăn chia với nhau.
Tuy nhiên, cũng không thể không nói đến chính sự không rõ ràng đó mà nhiều người còn chưa có hiểu biết đầy đủ về pháp luật đất đai khiến cho việc triển khai thực hiện chưa đúng theo quy định dẫn đến hàng loạt sai phạm.
Hơn nữa đó là yếu kém trong khâu quản lý khiến cho nhiều cá nhân ngang nhiên trục lợi, thực hiện các hành vi trái pháp luật.
Theo nhận định của ông, nguyên nhân chủ yếu của những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai hiện nay là gì?
Trả lời:
Sai phạm nhiều nhưng nhìn chung thì những nguyên nhân chính vẫn là công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của một số xã, phường đã không bám sát vào nguyên tắc lập quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai mà chỉ dựa vào hiện trạng sử dụng đất nên đã có những nội dung quy hoạch chưa thống nhất với quy hoạch chung.
Công tác thẩm định để trình duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các phòng ban cấp huyện còn hạn chế nên chất lượng công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao.
Trong công tác quản lý, sử dụng đất, do tham mưu của các phòng ban chức năng chưa tuân thủ các quy định về quản lý đất đai trong công tác tham mưu giao đất cho tổ chức vượt thẩm quyền quy định, không tuân thủ trình tự thủ tục trong cấp đất, thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, chưa phối hợp tốt với các phòng ban chức năng và UBND các phường, xã, thị trấn trong việc tổ chức kiểm tra, xử lý các vi phạm về đất đai trên địa bàn, để các đơn vị thuê đất lấn chiếm xây dựng không đúng quy hoạch vượt ranh giới quỹ đất được giao, có những việc các cơ quan chức năng và UBND các xã biết nhưng không lập biên bản, thiếu kiên quyết, né tránh, nên các vi phạm về đất đai chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Theo ông những quy định nào của luật đất đai 2013 có thể gây khó hoặc tạo lỗ hổng, tạo cơ hội cho những tiêu cực, sai phạm về đất đai phát sinh, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Luật Đất đai 2013 quy định việc thu hồi đất theo Điều 61, 62, 64 và 65 là cần thiết nhằm bảo vệ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất để phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi và tiến hành thu hồi lại gặp nhiều khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi hoặc tự nguyện thực hiện quyết định nhưng chậm giao đất theo quy định, nhiều trường hợp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức cưỡng chế thì người bị thu hồi đất gây cản trở người thi hành công vụ, … vì họ cho rằng giá đất bồi thường không tương xứng với thị trường và lợi ích thực tế đất bị thu hồi mang lại. Có thể nói, đây là bất cập lớn đối với việc thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất thời gian qua.
Bên cạnh đó, Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng…”. Tuy nhiên, tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 lại quy định “…trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, tức là không thu hồi Giấy chứng nhận đối với trường hợp này; Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”.
Việc quy định này chưa rõ ràng, thiếu tính thống nhất, dễ gây ra nhiều cách hiểu (trên quy định thu hồi đất đối với truờng hợp đất giao, cho thuê không đúng đối tượng, dưới lại quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất) và áp dụng khác nhau; đây cũng là nguyên của nhiều cuộc tranh chấp, khiếu nại kéo dài.
Thưa ông, lâu nay vấn đề đền bù khi nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội vẫn thường gây ra những điểm nóng khiếu kiện về đất đai. Luật đất đai 2013 đã có những quy định mới liên quan đến nội dung này nhưng xem ra không giải quyết được những vấn đề thực tiễn đặt ra, thưa ông Luật sư Phan Thanh Hà?
Trả lời:
Hiện nay, quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng đang tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng cùng một loại đất nhưng phải thu hồi cho các dự án khác nhau. Người có đất phải thu hồi cho các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì nhận được chế độ bồi thường theo mức giá ấn định của Nhà nước. Người sử dụng đất cũng không nhận được những khoản hỗ trợ khác của chủ dự án ngoài chính sách hỗ trợ quy định chung của Nhà nước. Trong khi đó, người có đất thu hồi cho các dự án của doanh nghiệp thì được chủ đầu tư thoả thuận bồi thường theo giá thị trường.
Chính điều này làm nảy sinh sự bất bình đẳng dẫn đến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Đây cũng là nguyên nhân khiến người sử dụng đất không đồng thuận với phương án bồi thường đất dự án do Nhà nước thu hồi cho các mục đích công cộng, làm cho các dự án chậm bàn giao mặt bằng. Ngược lại, một số trường hợp người sử dụng đất đưa ra yêu cầu về giá bồi thường quá cao so với khả năng sinh lợi thực tế của đất và giá đất phổ biến trên thị trường, nhà đầu tư không thể thoả thuận được để triển khai dự án.
Xác định giá đất sao cho sát với giá thị trường là vấn đề khó mà nếu không giải quyết được sẽ gây ra rất nhiều tranh chấp cũng như sai phạm. Chúng ta phải xử lý hai vấn đề này như thế nào cho phù hợp khi sửa đổi luật đất đai 2013?
Trả lời
Dựa vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, thiết nghĩ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần cụ thể về giá đất, khung giá đất nhằm đảm bảo phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của mỗi vùng, miền và mức độ đô thị hóa của từng địa phương; đảm bảo giá đất, khung giá đất khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với giá đất, khung giá đất trên thị trường. luật sư giỏi
Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế sâu rộng nên các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 vừa mới áp dụng thực tiễn trong thời gian ngắn đã có nhiều điểm hạn chế, bất cập là chuyện đương nhiên. Song, việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định pháp luật về thu hồi đất đảm bảo tính kịp thời, đúng pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước là điều hết sức quan trọng, nó quyết định hiệu quả, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai cũng như điều tiết các mối quan hệ sở hữu và hơn nữa làm hạn chế các tranh chấp, khiếu nại kéo dài ở các địa phương.
Nhìn từ nhiều câu chuyện của người dân ở các vụ vi phạm về đất đai, chúng ta sẽ đặt ra hàng loạt câu hỏi như Người dân ở đâu, được gì, quyền lợi chính đáng của họ được bảo vệ ra sao khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội, các cơ chế bảo vệ họ như thế nào? Những câu hỏi này cần được trả lời cặn kẽ, chi tiết và thỏa đáng như thế nào khi sửa đổi luật đất đai 2013?
Trả lời:
Hiện bảng giá đất để thực hiện giải phóng mặt bằng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai. Nhà nước ban hành khung giá đất, còn các tỉnh, thành phố được điều chỉnh cho phù hợp với địa phương (hệ số K) nhưng theo quy định không vượt quá 30%.
Bảng giá đất chỉ tương đương khoảng 30% - 40% giá đất trên thị trường, vậy nên luật sửa đổi luật đất đai 2013 cần phải xem xét lại cho phù hợp.
Việc định giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường có cái lợi cho công tác giải phóng mặt bằng thực hiện những dự án của Nhà nước. Nhưng khi áp dụng với các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì bảng giá đất tạo ra sự chênh lệch. Thực hiện theo cơ chế thỏa thuận bồi thường với người dân doanh nghiệp có thể làm, nhưng trong luật phải quy định được rõ các cơ sở để định giá thị trường, không thể là một khái niệm “mơ hồ”.
Chúng ta cần xử lý lỗ hổng quản lý đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bằng cách nào, thưa ông Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Khi cổ phần hóa, doanh nghiệp sản xuất chọn hình thức thuê đất, trả tiền đất hàng năm thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Nhưng sau khi cổ phần hóa, doanh nghiệp từ bỏ ngành sản xuất - kinh doanh chính, xin chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, đất ở thì vẫn đúng luật, nhưng tiềm ẩn nguy cơ thất thoát. Nguy cơ này có thể xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp đã cổ phần hóa trước đây. Do vậy, chính quyền địa phương và cơ quan có thẩm quyền rà soát chặt chẽ phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp gắn với phương án sắp xếp lại, xử lý diện tích đất và phù hợp với quy hoạch của địa phương, kiên quyết thu hồi đất không sử dụng, sử dụng sai mục đích ngay từ khi phê duyệt phương án sử dụng đất để cổ phần hóa.
Theo ông, các cơ chế minh bạch trong quản lý đất đai hiện nay đã đủ phù hợp và khả thi khi thực hiện chưa, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Hiện nay pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.
Vấn đề này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường, là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước khi chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp nhà nước sang doanh nghiệp tư nhân thông qua cổ phần hoá, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá trong điều kiện nguồn đất đai có hạn, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, nhất là tại đô thị với các khu đất có giá trị sinh lời cao.
Bên cạnh đó, quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai.
Khi sửa đổi luật đất đai 2013 cần lưu tâm thêm những vấn đề cơ bản gì khác, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Trả lời:
Khi nghiên cứu nghiên cứu sửa đổi bổ sung Luật Đất đai và những chính sách cụ thể hóa Luật đất Đai, cần lưu ý đến mối quan hệ giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, đến sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, như về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi hành chính trong lĩnh vực đất đai. Có như vậy mới đảm bảo được sự đồng bộ và có những bước tiến mới trong lĩnh vực đất đai tại nước ta hiện nay.
Xem thêm: Khi nào thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đai?
