Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời phỏng vấn trên InfoTV về vấn đê: Ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ bìa đỏ: Nên hay không? Dưới đây là nội dung chi tiết:
1, Theo quy định mới, những ai sẽ được ghi tên vào sổ đỏ? Mục đích của quy định này là gì?
Luật sư trả lời:
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên - Môi trường ra đời đã sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (ngày 19/5/2014), quy định: “Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 5; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.
Sau đó ghi thêm “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Như vậy, Thông tư 33/2017 đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.
Theo quy định mới để được coi là hộ gia đình sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình phải đáp ứng đủ 3 điều kiện. Thứ nhất: Thành viên trong gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Thứ hai: họ phải đang sống chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba: họ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định thành viên hộ gia đình hiện nay được xác định trên cơ sở “sổ hộ khẩu” của gia đình. Những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ mang tên “hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó.
Khoản 29 Điều 3 luật Đất đai năm 2013 thì “hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Theo đại diện Bộ Tài nguyên, quy định trên là việc cá thể hóa những người có quyền lợi sử dụng đất đối với lô đất đó. Với quy định này, khi chủ sở hữu mảnh đất sinh con hay một người khác đến ở chung thì người con hay người đến ở chung không có quyền, bởi họ không có mặt, không tham gia tạo lập đất.
Như vậy, mục đích của thông tư là bảo vệ quyền lợi những người có quyền sử dụng đất, "chứ không bao gồm những thành viên trong khái niệm hộ gia đình”.
2, Có ý kiến cho rằng, việc ghi tên nhiều người trong sổ đó sẽ làm phức tạp hơn tranh chấp liên quan đến đất đai. Quan điểm của luật sư về vấn đề trên như thế nào?
Luật sư trả lời:
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp một người mang sổ đỏ đi bán hay cầm cố ngân hàng mà các thành viên khác trong gia đình không biết. Vì thế, quy định cập nhật hết các thành viên trong gia đình sẽ hạn chế tình trạng này. Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng việc xác định quyền sở hữu chung không đơn giản. Nhất là đối với gia đình có nhiều thế hệ, nhiều thành viên. Rất nhiều gia đình không còn giấy tờ, hay con cái ở xa hoặc đi nước ngoài không thể xác minh được. Khi đó, họ có thể buộc phải kê khai theo hướng giảm bớt thành viên hoặc giảm bớt những người thừa kế để làm được giấy tờ. Rồi việc thay đổi các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ cũng làm tăng các thủ tục liên quan đến cập nhật thông tin, chia thừa kế trong người dân ở các vùng nông thôn, miền núi chưa quen với những quy định pháp luật này. Hơn nữa, việc thêm tên các thành viên khác trong gia đình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng hay thực hiện các quyền, từ quyền sử dụng đất sẽ phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong giấy chứng nhận đó. Điều này sẽ gây khó khăn cho các bên trong quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là quan hệ mua bán.
3, Nếu ghi tên những người có quyền sử dụng đất, nhưng lại không ghi rõ phần trăm đóng góp liệu có tạo ra những rắc rối không?
Luật sư trả lời:
Việc ghi rõ phần trăm đóng góp của từng thành viên trong gia đình vào sổ đỏ đã từng được Tổng cục Quản lý đất đai đưa ra với mong muốn phân chia tỷ lệ quyền của các thành viên trong gia đình như các nước phát triển đang làm. Khi có hệ thống quản lý đất đai hoàn chỉnh rồi thì phân chia quyền theo tỷ lệ phần trăm đóng góp, nhưng ở nước ta thì không thể làm trong một sớm một chiều được.
Ví dụ: vợ có đóng góp 40%, chồng 60% chẳng hạn, để sau này khi bà vợ đi giao dịch ngân hàng thì ngân hàng nhìn vào đó để chỉ chấp nhận thế chấp giá trị 40%.
Tuy nhiên, thiết nghĩ, chúng ta đang tiến tới đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng việc bỏ hẳn sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân thì với quy định này nếu không được hướng dẫn cụ thể sẽ tạo ra sự lúng túng, cứng nhắc, tăng phiền hà cho dân.
Chưa kể cụm từ cấp giấy chứng nhận cho “hộ gia đình” cũng rất dễ gây hiểu lầm là cấp cho cả hộ gia đình, trong khi trên thực tế chỉ là cấp cho những người có chung quyền sở hữu trong hộ gia đình. Vì vậy, rất cần có hướng dẫn triển khai cụ thể, tránh phiền nhiễu cho dân.
