Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Đây là vấn đề đang được rất nhiều sự quan tâm từ người dân cũng như giới chuyên gia. Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law đã có những quan điểm về dự thảo lần này. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law
Câu hỏi 1: Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ. Một trong những nội dung đáng chú ý là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?
Trả lời:
Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Luật thuế bất động sản chung này dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.
Với phạm vi điều chỉnh rộng Luật này khi ban hành sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp. Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo này là tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Việc tách nhà và đất để định giá được đánh giá giúp thị trường minh bạch, rõ ràng, cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế, tuy nhiên các cơ quan quản lý nhìn nhận là phương pháp phức tạp, gây gánh nặng về mặt quy trình, chi phí quản lý cho cơ quan thuế. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng công trình thường là chi phí xây dựng mới, theo đó, không phản ánh khấu hao và niên hạn của công trình. Do đó, thiết nghĩ cần nghiên cứu kỹ và có lộ trình trước khi ban hành, nhất là khi thông tin các giao dịch bất động sản vẫn còn mập mờ, thiếu minh bạch.
Câu hỏi 2: Dự kiến Luật thuế bất động sản sẽ tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Ông nhìn nhận thế nào về điều này? Việt Nam vẫn chưa có đủ hệ thống cơ sở dữ liệu, định giá theo thị trường thì việc đánh thuế sẽ gặp rào cản gì?
Trả lời:
Đánh thuế nhà, đất giúp thị trường minh bạch, ngăn nạn đầu cơ, tăng thu ngân sách bởi lẽ, các chính sách thuế thường tác động trực tiếp, gần như ngay lập tức đối với hành vi đầu tư, đầu cơ lẫn nhu cầu mua bán tài sản. Song phải số hóa dữ liệu, đảm bảo công bằng, tránh thuế chồng thuế. Dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội mới đây là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Luật thuế bất động sản chung này dự kiến tách riêng nhà và đất để đánh thuế, trong khi trước đây tại Việt Nam chưa đánh thuế nhà và chỉ đánh thuế đất ở mức rất thấp.
Tuy nhiên còn nhiều thách thức khi muốn áp dụng phương thức này vì việc triển khai đánh thuế nhà và đất trong thực tiễn phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu và năng lực của cơ quan quản lý.
Hiện nay, Việt Nam có trên 27 triệu hộ gia đình ở trong hơn 2,5 tỷ m2 nhà ở, nhưng hiện nay dữ liệu về giá giao dịch rất ít và nhiều nhà không có giao dịch trong mấy chục năm qua. Thêm vào đó, mức giá được khai báo khi mua bán khác xa với thực tế. Vì thế, việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức tại Việt Nam.
Mặt khác, mỗi năm qua đi nhà sẽ bị khấu hao nên giá trị giảm, nhưng thực tế giá nhà vẫn tăng, điều này khi đánh thuế cần lý giải sao cho thuyết phục lòng dân. Chúng ta phải hoàn thiện cách thức, khung định giá, để có thể thẩm định được giá đất sát với thị trường. Đây là bước đầu tiên phải làm được trước khi thực hiện việc đánh thuế nhà trên đất.
Câu hỏi 3: Theo ông, thuế bất động sản thấp như Việt Nam hiện nay dẫn đến những hệ lụy gì? Việc xây dựng Luật thuế bất động sản chung như Bộ Tư pháp đề xuất có khắc phục được những hệ lụy này?
Trả lời:
Thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. Từ giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. Qua bốn hệ luỵ này cho thấy, việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, Việc xây dựng Luật thuế bất động sản chung như Bộ Tư pháp đề xuất sẽ khắc phục được những hệ luỵ này sớm với điều kiện những quy định này cần được xem xét kỹ lưỡng và đảm bảo được thực thi trên thực tế.
Câu hỏi 4: Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm gì từ các quốc gia trên thế giới về vấn đề này, thưa ông?
Trả lời:
Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng. Theo đó, thuế tài sản đóng vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách quốc gia, chiếm tỷ trọng từ 3 - 4% so với tổng thu thuế của các quốc gia phát triển, cá biệt có một số nơi chiếm tới 8% như Nhật Bản.
Điển hình có thể kể đến quốc gia đã và đang trải qua hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản như Trung Quốc, thuế tài sản là một công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường. Cụ thể, những cá nhân sở hữu bất động sản thứ 2 chịu thuế 1,2% dựa trên giá trị nhà.
Ngoài ra, Cơ quan soạn thảo chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng. Phương pháp này được sử dụng tại Đan Mạch, Namibia, Indonexia, Nhật, Philippines, Hàn Quốc, Thái Lan và một số bang nước Mỹ.
Tại Việt Nam, do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế vậy nên những kinh nghiệm của những nước phát triển, đã đi trước chúng ta cần cần phải tham khảo và học hỏi. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý, sửa đổi cách áp dụng sao cho phù hợp với thực tiễn của nước ta. Ngoài ra, muốn xây dựng Luật Thuế bất động sản hiệu quả, thiết thực thì phải chờ Luật Đất đai thông qua vì Luật Đất đai là bộ luật “xương sống” của nhiều Luật khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Do đó, phải có một Luật Đất đai hoàn chỉnh, làm nền tảng để đưa ra các luật khác, bao gồm cả Luật Thuế bất động sản. Từ đó, sẽ tránh được những bất cập, tiêu cực, lãng phí và thực sự đưa pháp luật vào thực tiễn với tính đồng bộ và khả thi.
