Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang nhận được sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia, đặc biệt với đề xuất sửa đổi các khoản 1, 3 và 6 Điều 127, cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất không phải đất ở để triển khai dự án nhà ở thương mại. Đề xuất này, nếu được Quốc hội thông qua, sẽ thay thế quy định hiện hành vốn yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải được thực hiện trên đất ở và phù hợp với quy hoạch. Quy định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý, giúp hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước được khơi thông, từ đó tăng nguồn cung nhà ở thương mại và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Hiện nay, theo Luật Đất đai 2013, các dự án nhà ở thương mại phải được triển khai trên quỹ đất có 100% đất ở hoặc ít nhất một phần đất ở, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi quỹ đất ban đầu thường rất đa dạng, bao gồm đất nông nghiệp, đất sản xuất, hoặc đất phi nông nghiệp. Thực tế cho thấy, hàng trăm dự án trên cả nước đã bị ách tắc do không đáp ứng yêu cầu này, thậm chí chỉ vì thiếu 1 m² đất ở, theo thống kê có khoảng 400 dự án đang rơi vào tình trạng “treo” vì lý do này. Đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra rằng, trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng các loại đất không phải đất ở nhưng được quy hoạch là đất ở, song vẫn không thể triển khai dự án do quy định khắt khe về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đề xuất sửa đổi của Dự thảo Luật Đất đai cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các loại đất khác ngoài đất ở để phát triển nhà ở thương mại, miễn là phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và được cấp chứng nhận đầu tư. Đây được đánh giá là một thay đổi mang tính căn bản, đáp ứng mong mỏi của các nhà đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng nguồn cung nhà ở. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhận định rằng sửa đổi này sẽ là động lực quan trọng, giúp doanh nghiệp khai thác tốt hơn quỹ đất đa dạng, từ đó thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại và đóng góp tích cực vào thị trường bất động sản.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, cũng nhấn mạnh rằng quy định hiện hành về đất ở là “phi thực tế” trong bối cảnh quỹ đất ban đầu của các dự án thường bao gồm nhiều loại đất khác nhau. Việc buộc phải có đất ở đã khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc, làm chậm tiến độ phát triển đô thị và gia tăng chi phí cho doanh nghiệp. Sửa đổi này không chỉ tháo gỡ nút thắt pháp lý mà còn tạo điều kiện để các doanh nghiệp tận dụng hiệu quả hơn các nguồn lực đất đai, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Các sửa đổi quan trọng khác trong dự thảo luật
Ngoài quy định về quyền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn đề xuất nhiều nội dung quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và người dân. Cụ thể:
Dự thảo quy định tích hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cả ba cấp (Trung ương, tỉnh, xã) vào hệ thống quy hoạch tổng thể, gắn với chu kỳ 5 năm. Đối với các địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn, chỉ cần lập kế hoạch phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất mà không cần lập quy hoạch riêng. Cách tiếp cận này giúp giảm thiểu chồng chéo, tiết kiệm thời gian, và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, từ đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án đầu tư.
Dự thảo khôi phục nguyên tắc của Luật Đất đai 2013, cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm, đồng thời được quyền chuyển đổi linh hoạt giữa hai hình thức này. Quy định này mang lại sự linh hoạt cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, giúp họ tối ưu hóa nguồn lực tài chính và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.
Dự thảo nhấn mạnh nguyên tắc giá đất phải sát với giá thị trường, đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Nhà nước sẽ quyết định bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính cho từng loại đất, áp dụng đa phương pháp định giá để đảm bảo tính chính xác. Đồng thời, các địa phương được trao quyền chủ động điều chỉnh hệ số giá đất phù hợp với thực tiễn, giúp giảm thiểu các bất cập trong quản lý tài chính đất đai.
Dự thảo quy định rõ ràng hơn về quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất, đảm bảo các chính sách bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư được thực hiện công bằng, minh bạch. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến đất đai, tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai các dự án.
Triển vọng và tác động của dự thảo luật
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước ngoặt quan trọng trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các loại đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại sẽ mở ra cơ hội lớn để khơi thông các dự án đang bị ách tắc, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả của các sửa đổi, các cơ quan chức năng cần phối hợp chặt chẽ trong việc hoàn thiện khung pháp lý, hướng dẫn triển khai, và giám sát thực thi. Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần tận dụng cơ hội từ các chính sách mới, đồng thời chú trọng vào việc tuân thủ quy hoạch và các tiêu chuẩn pháp lý để đảm bảo tính bền vững của các dự án. Với những thay đổi mang tính đột phá này, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ bước vào một giai đoạn phát triển mới, với nhiều cơ hội hơn cho cả nhà đầu tư và người dân
