Trong bài "Dự án vướng tranh chấp, môi giới phải liên đới" đăng trên báo Đầu tư bất động sản, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
(ĐTCK) Trong thực tế giao dịch bất động sản hiện nay, khi xảy ra tranh chấp, người mua phản ứng thì người môi giới lý luận "họ chỉ là đơn vị bán hàng, còn trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư". Liệu quan điểm về việc này nên được hiểu theo hướng như thế nào?
Khi niềm tin đặt nhầm chỗ
Giữa trời rét căm căm ngay sau Tết Nguyên đán Kỷ Hợi, hàng chục con người với đủ lứa tuổi, giới tính tại một dự án trên tuyến đường Lê Văn Lương đã tập trung căng băng rôn thi nhau “đấu tố” nhà môi giới vì quảng cáo sai sự thật khi chất lượng chung cư không đúng với lời tư vấn, thiếu hụt diện tích, đồng thời chủ đầu tư còn có dấu hiệu om quỹ bảo trì hàng chục tỷ đồng…
Theo đó, khách hàng cho biết, với lời quảng cáo hết sức hấp dẫn cùng với quá tin tưởng vào thương hiệu và uy tín của đơn vị phân phối nên đã xuống tiền mua nhà tại dự án này. Tuy nhiên, sau khi bán hàng xong, dự án đưa vào sử dụng thì xuất hiện nhiều vấn đề, cư dân đã kiến nghị tới chủ đầu tư và đơn vị phân phối, nhưng không nhận được câu trả lời thích đáng.
Một dự án khác tại Long Biên, được một sàn phân phối quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.
Khi tiến hành đòi lại tiền cọc từ sàn phân phối, khách hàng nhận được câu trả lời "từ chối" từ phía sàn với lý do tiền đã chuyển cho chủ đầu tư, sàn phân phối chỉ là đơn vị trung gian và không có trách nhiệm. Nếu muốn đòi lại tiền thì khách hàng phải làm việc với chủ đầu tư hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến khi dự án đủ điều kiện pháp lý.
Tương tự tại một dự án khác mang tên New Horizon 87 Lĩnh Nam do Vinaenco làm chủ đầu tư, EZ Việt Nam là đơn vị độc quyền phân phối. Theo lời quảng bá, New Horizon City có diện tích đủ lớn để phát triển một khu tổ hợp sống với các tiện ích và dịch vụ phong phú như bể bơi, cây xanh, trường mầm non, phòng tập gym, phòng sinh hoạt cộng đồng, siêu thị, vườn hoa...
Thế nhưng, khi nhận nhà, khách hàng mới té ngửa khi chất lượng công trình không tương xứng với kỳ vọng cũng như lời quảng bá của các sàn phân phối, trong khi các chi phí quản lý dịch vụ ở mức "trên trời", thậm chí cao hơn so với các chung cư cao cấp khác. Không những vậy, trong nội dung quảng cáo, dự án New Horizon City 87 Lĩnh Nam được phối cảnh với màu sơn trắng nổi bật, tuy nhiên đến giai đoạn hoàn thiện, chủ đầu tư Vinaenco lại cho sơn màu vàng mà theo đánh giá của nhiều cư dân là “nhìn như nhà tái định cư”.
Trên thực tế, đây mới chỉ là hai trường hợp điển hình trong hàng chục dự án khác nhau khi bán nhà đều được các đơn vị phân phối quảng cáo với thông tin rất hoành tráng như cao cấp, tiện ích sang trọng, pháp lý đầy đủ. Thế nhưng, thực tế khi chuyển về ở, người mua nhà mới nhận thấy sự thật không phải vậy.
Hàng loạt trường hợp khác quảng cáo hoa mỹ, vượt quá sự thật khác khi dự án “ngay mặt đường” nhưng thực tế lối vào rất nhỏ, hoặc đi cổng sau không phải là hiếm. Nhiều chủ đầu tư thường chọn mua đất ở các vị trí đón trước một con đường sẽ được quy hoạch chạy qua để được hưởng lợi về giá đất mua vào và giá chênh công trình sau khi hạ tầng được hoàn thiện. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thiện, dân đã về ở mà “ngay mặt đường” thì chẳng thấy đâu.
Thậm chí, nhiều sàn giao dịch sử dụng các chiêu trò quảng cáo gian dối nhằm lừa người mua nhà dù dự án còn chưa xong móng, chưa có bảo lãnh ngân hàng, nợ tiền sử dụng đất…
Trách nhiệm môi giới ở đâu?
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, theo quy định tại Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán với bên mua, từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch. Về mặt pháp lý, tại những vụ tranh chấp, trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp tranh chấp do việc “môi giới một đằng, chất lượng một nẻo” thì người mua bất động sản hoàn toàn có quyền yêu cầu bên môi giới bồi thường thiệt hại.
Cụ thể, tại Điều 67, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định khá rõ về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo đó, khi thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, công ty môi giới có trách nhiệm cung cấp cũng như đảm bảo sự chính xác của các thông tin về bất động sản. Nếu thông tin công ty môi giới cung cấp cho người mua không chính xác, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng, thì công ty có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (theo quy định tại Khoản 5, điều này).
Nếu như bên môi giới và người mua không thỏa thuận được với nhau về phương án khắc phục cũng như về vấn đề bồi thường thiệt hại (bao gồm các khoản chi phí như: tổn thất về tài sản, chi phí để hạn chế, khắc phục thiệt hại, ...) thì 1 trong 2 bên có thể làm đơn đến cơ quan Tòa án huyện tại địa phương để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Đồng quan, một lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong tình hình thị trường nhà đất còn ở tình trạng tranh tối, tranh sáng như hiện nay, khi khách hàng mua đất thông qua những nhà môi giới thiếu trách nhiệm, kém năng lực thẩm định dự án hay vi phạm luật, thì phần thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra phần lớn thuộc về người mua.
Hiện nay, hệ thống nhà phân phối phát triển khá tốt, ngày càng chuyên nghiệp hơn, có nhiều nhà phân phối lớn và uy tín. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều sàn giao dịch chưa chuyên nghiệp, gây mất lòng tin với khách hàng. Thực tế, với những dự án chuẩn chỉ do các chủ đầu tư có uy tín, rất ít khi xảy ra tình trạng tranh chấp mà cả chủ đầu tư lẫn môi giới phủi tay trách nhiệm, đồng thời bản thân họ cũng rất chú trọng việc kiểm soát hệ thống đơn vị bán hàng cho mình để phòng trừ xảy ra sự cố.
Theo đó, chủ yếu tình trạng ở các chủ đầu tư kém uy tín, muốn "ăn xổi" dự án nên đã bắt tay với các đơn vị môi giới thực hiện các chiêu trò nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy nhiên, đến khi xảy ra tranh chấp thì sẽ "đá bóng qua đá bóng lại" để trốn tránh trách nhiệm. Họ cũng xác định chỉ làm dự án một lần nên việc có mất uy tín do sự cố hay không thực tế không quan trọng.
Do đó, theo vị lãnh đạo này, người mua nên tìm những môi giới chuyên nghiệp, đồng thời tìm đến các văn phòng luật sư chuyên nghiệp để tư vấn trước khi ký hợp đồng mua bất động sản để tránh rủi ro “lời nói gió bay” của quảng cáo láo.
Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/du-an-vuong-tranh-chap-moi-gioi-phai-lien-doi-208539.html
