Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã trả lời kênh VTC1. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Hiện nay Hn có hàng trăm dự án treo, dự án chậm tiến độ. Trong đó có rất nhiều dự án nằm tại vị trí đất vàng gây lãng phí nguồn tài nguyên. Vậy ông có thể cho biết, theo quy định chế tài xử lý đối với các dự án này là như thế nào?
Hình ảnh dự án treo.
Trả lời:
Dự án “treo”, chậm tiến độ đang trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm nham nhở bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của thành phố. Việc hình thành các quy hoạch treo hay dự án treo đều bị người dân kịch liệt phản đối bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cũng như cuộc sống của người dân. Không những vậy, sử dụng đất không đúng mục đích như vậy còn gây lãng phí tài nguyên đất gây ra tổn thất nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam. Đối với những dự án treo, chậm tiến độ pháp luật đã có những chế tài xử lý sau:
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 122/2021/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư, quy định phạt tiền từ 70 đến 100 triệu đồng đối với hành vi không thực hiện theo đúng nội dung tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc ngừng hoạt động của dự án đầu tư với tổng thời gian quá 12 tháng.
Căn cứ điểm i khoản 1 điều 64 Luật đất đai 2013 (sửa đổi bổ sung 2018) thì Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Câu hỏi 2: Việc các chủ đầu tư chây ì, ko triển khai dự án nhiều chuyên gia đề xuất cần có biện pháp mạnh hơn đối với các chủ đầu tư này đó là cần xử lý hình sự. Ông thấy sao về việc này và liệu có thực hiện được việc đó không?
Trả lời:
Hiện nay, vấn đề dự án treo đang rất được nhà nước, chính phủ quan tâm. Đã có rất nhiều hình thức xử lý riêng được quy định với từng dự án cụ thể. Do đó thiết nghĩ không nên áp dụng biện pháp xử lý hình sự với những chủ đầu tư của dự án này.
Vậy giải pháp nào để triệt tiêu những dự án “quây tôn”, dự án “treo” vi phạm Luật Đất đai? Chắc hẳn không thể bằng các kiến nghị của cử tri mà cần có chế tài, quyết sách mạnh tay. Thành phố cần ban hành những chỉ thị, nghị quyết riêng cụ thể về vấn đề này, thậm chí cần “đánh” mạnh vào “túi tiền” của những đơn vị, cá nhân, nhà đầu tư có dự án “quây tôn”, dự án “treo”; kiên quyết thu hồi, bãi bỏ quyết định giao đất với những dự án “rùa bò”. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng công khai danh mục các dự án không đủ điều kiện thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng và xuống tận cơ sở để người dân giám sát.
Mặt khác, phải làm rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, địa phương, người đứng đầu, cán bộ, công chức… đối với chủ đầu tư chậm triển khai dự án, tránh tình trạng đùn đẩy, né trách nhiệm và xử lý thật nghiêm đối với những tập thể, cá nhân vi phạm.Có như vậy mới nâng cao hiệu quả quản lý, bảo đảm xử lý các dự án chậm tiến độ theo quy định của pháp luật, khắc phục tình trạng nhếch nhác bởi hình ảnh dự án "quây tôn", dự án “treo”…
Câu hỏi 3: Mới đây Luật kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) được thông qua có quy định không cho phép doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản. Ông đánh giá sao về điều này?
Trả lời:
Tại Kỳ họp thứ 3, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) với đa số đại biểu tán thành. Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2023. Một trong những điểm mới đáng chú ý là Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) quy định rõ, doanh nghiệp bảo hiểm không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp: mua cổ phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chứng chỉ quỹ của quỹ đại chúng (điểm a Khoản 3 Điều 99 Luật này).
Đáng chú ý, tuy không được kinh doanh bất động sản trực tiếp, nhưng doanh nghiệp bảo hiểm lại được mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ; cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng. Cùng với đó, doanh nghiệp bảo hiểm cũng được nắm giữ bất động sản do xử lý trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản, do đối trừ công nợ phải thu bằng bất động sản trong thời hạn 3 năm. Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết về hạn mức đầu tư mua cổ phiếu, chứng chỉ quỹ để bảo đảm thận trọng, tránh rủi ro đầu cơ bất động sản.
Việc “siết” đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp bảo hiểm nhằm thống nhất với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Các tổ chức tín dụng. Đây là quy định mới so với luật hiện hành, khi doanh nghiệp bảo hiểm được phép đầu tư kinh doanh bất động sản tối đa 10%-20% vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ bảo hiểm phi nhân thọ, nhân thọ. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã nên dự thảo luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) lần này đã bãi bỏ quy định về việc cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để kinh doanh bất động sản là đúng và cần thiết để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và cũng là để đảm bảo an toàn, phù hợp với hoạt động kinh doanh bảo hiểm, mà lẽ ra phải “bãi bỏ” quy định này ngay tại thời điểm ban hành luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì mới hợp lý.
Mặt khác, quy định này trong Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua bảo hiểm vì bất động sản là lĩnh vực rủi ro quá cao. Như chúng ta đã biết thì hợp đồng bảo hiểm nhân thọ thường có thời hạn rất dài, hầu như là bảo vệ cho người được bảo hiểm trong suốt cuộc đời của họ. Do đó để đảm bảo cho quyền lợi của người được bảo hiểm thì nhà nước sẽ quy định cụ thể các lĩnh vực mà doanh nghiệp này không được đầu tư nhằm đảm bảo được yếu tố an toàn trong kinh doanh bảo hiểm. Các công ty bảo hiểm chỉ được kinh doanh những lĩnh vực an toàn và hợp pháp, với bất động sản hiện nay tiềm ẩn khá nhiều rủi ro mà không thể lường trước được. Do đó luật sửa đổi quy định các doanh nghiệp bảo hiểm nhân thọ không được kinh doanh bất động sản là quy định hoàn toàn hợp lý và phù hợp với tình hình phát triển xã hội hiện nay.
Câu hỏi 4: Và hiện nay có một công ty bảo hiểm là đơn vị đang sở hữu 4 dự án trên địa bàn Hà Nội, cả 4 dự án này đều thuộc diện dự án treo, chậm tiến độ. Vậy theo ông, những dự án này cần phải xử lý như thế nào để phù hợp với quy định của pháp luật
Trả lời:
Tuy không được kinh doanh bất động sản trực tiếp, nhưng doanh nghiệp bảo hiểm lại được mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ; cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng.
Do đó, các doanh nghiệp bảo hiểm có dự án bất động sản đang treo có thể xem xét phương án chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư đủ thẩm quyền và khả năng khác thực hiện hoặc có thể chuyển mục đích kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật như chuyển bất động sản để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ; cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng…Tuy nhiên, để có được phương án xử lý tối ưu nhất cho những dự án đang treo này thì cần có sự tham mưu, chỉ đạo từ những cơ quan có thẩm quyền.
