Câu hỏi: Tôi là Huy, ở Hà NỘI. Tôi thuê nhà với hợp đồng là 1 năm nhưng vì xa nơi làm việc nên tôi muốn chấm dứt hợp đồng, chủ nhà yêu cầu phạt 9 tháng tiền nhà trong khi hợp đồng ghi phạt 1 tháng, tôi nên giải quyết như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng dân sự như sau:
"Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản như sau:
"Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền, nghĩa vụ trong quan hệ thuê nhà ở giữa bên thuê và bên cho thuê nhà ở, theo đó bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận.
Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
"1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
....
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý do "vì xa nơi làm việc" không thuộc các trường hợp bạn được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do đó khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn sẽ phải chịu khoản phạt vi phạm theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015:
"1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Như vậy, nguyên tắc phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận, việc thỏa thuận này đã được thể hiện trong hợp đồng do đó bạn chỉ phải thực hiện mức phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận thì có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
