Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã đưa vào từ chương trình kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV khi những vướng mắc trong việc thi hành các quy định của sắc luật này gây ảnh hưởng lớn đến không chỉ lĩnh vực đất đai mà toàn bộ nền kinh tế. Sau đó, sang kỳ họp thứ 9, thứ 10, do cơ quan chủ trì soạn thảo chưa chuẩn bị xong nên dự án luật sửa đổi này lại một lần nữa “cáo lui” sang nhiệm kỳ Quốc hội và Chính phủ mới, dự kiến sẽ trình Quốc hội sửa đổi toàn diện Luật này tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XV (tháng 10/2021).
Nguyên nhân của việc lùi lại thời gian sửa đổi Luật Đất đai 2013 là do Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, nhạy cảm, có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước, do đó, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn. Tuy nhiên, nếu Luật Đất đai không có sự điều chỉnh kịp thời và hợp lý thì có thể sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy, đặc biệt là đối với doanh nghiệp.
1. “Đòn” Covid-19 và sự cấp bách của việc sửa đổi chính sách đất đai, gỡ khó cho doanh nghiệp và tạo đà hồi phục bền vững sau đại dịch
Các quy định của Luật Đất đai 2013 và việc thực thi các quy định này trên thực tế phát sinh vấn đề đối với các doanh nghiệp ở một số lĩnh vực: vấn đề liên quan đến giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; vấn đề liên quan đến việc xác định giá; vấn đề về bồi thường hỗ trợ tái định cư;….Cụ thể như sau:
Vấn đề liên quan đến giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những phương thức để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận được quyền sử dụng đất. Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để tiến hành những phương thức này. Tuy nhiên, có thể thấy các quy định còn tương đối sơ sài, chưa cụ thể. Điều này có thể dẫn đến tình trạng xuất hiện cơ chế “xin – cho”, lợi dụng sự chưa cụ thể này để tham nhũng.
Ngoài ra, đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Vì vậy mà việc giải quyết đất đai cho một dự án khi đất đó có nhiều nguồn gốc khác nhau đang gặp phải trở ngại lớn.
Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển có loại hình đa dạng như condotel, officetel, shophouse… trong khi đó, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên. Điều này cho thấy Luật đất đai vẫn “đi sau” phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới gặp phải nhiều khó khăn
Vấn đề về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư
Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức bảo đảm cho nhà đầu tư có đất thực hiện dự án, đó là:
- Theo điều 62, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Theo điều 73, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
Trên thực tế, quy định nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện còn khó khăn do chưa quy định điều chỉnh đối với các trường hợp chưa thỏa thuận được.
Đối với cơ chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để đấu giá, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất chưa được tổ chức thực hiện tốt. Một mặt là do các địa phương chưa thực sự quan tâm, mặt khác, quy định của Luật về cơ chế này chưa đủ rõ, khó thực hiện vì các trường hợp thu hồi đất tại Điều 62 Luật đất đai 2013 hầu hết là dự án lớn, trong khi những quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong đô thị, các khu vực lợi thế thương mại lại không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo quy định để có thể khai thác được.
Việc thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai cũng rất khó khăn, nhất là các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, như: (i) Thu hồi đất trồng cây hàng năm không được sử dụng 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không sử dụng trong 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không sử dụng trong 24 tháng liên tục (điểm h khoản 1 Điều 64); (ii) Thu hồi đất đối với dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa (điểm i khoản 1 Điều 64). Tình trạng dự án Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng vẫn còn xảy ra, gây lãng phí nguồn lực đất đai; quy định chuyển sang thuê đất của các tổ chức sự nghiệp công lập vẫn chưa được các địa phương nghiêm túc thực hiện.
Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho một số dự án triển khai còn chậm, có nơi chưa hợp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định tại Điều 62 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh những “dự án treo” ở nhiều nơi, gây lãng phí tài nguyên đất. Điều này thật làm ảnh hưởng đến môi trường cạnh tranh, phát triển của cộng đồng doanh nghiệp.
Vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể
Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho một số dự án triển khai còn chậm, nguyên nhân là do các bên không thống nhất được giá tiền bồi thường, mà được xác định theo giá đất cụ thể. Trong thực tế thấy giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan với giá đất trên thị trường hiện không hỗ trợ việc xác định giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường.
Những tồn tại, thiếu sót trên của Luật đất đai năm 2013 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ thể, trong đó có doanh nghiệp nhất là khi dịch bệnh Covid -19 đang diễn biến phức tạp khiến nhiều doanh nghiệp bị gián đoạn, ngưng trệ hoạt động, thậm chí dừng hoạt động và đứng trước bờ vực phá sản.
Trong khi đó, nhiều bất cập về vấn đề đất đai, quản lý đất đai, gây nhiều bức xúc cho nhân dân, khoảng 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai, trong đó có nguyên nhân liên quan đến Luật Đất đai. Nếu để chậm nữa sẽ ảnh hưởng đến việc điều hành, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và việc giữ vững trật tự, an toàn xã hội trong thời gian sắp tới.
Ngày 01/05/2021, văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tổng kết thi hành Luật Ðất đai.
Theo đó, văn bản nhấn mạnh để công tác tổng kết thi hành Luật Đất đai đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức tổng kết thi hành Luật Đất đai và gửi báo cáo tổng kết về Bộ Tài nguyên và Môi trường theo đúng kế hoạch của Ban Chỉ đạo (UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành trước 15/5/2021; các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ hoàn thành trước 30/6/2021).
Nội dung cơ bản gồm: Ðánh giá chồng chéo, mâu thuẫn và không thống nhất giữa Luật Ðất đai năm 2013 với luật chuyên ngành có liên quan và sự phù hợp; kết quả tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai; đánh giá những kết quả đạt được của Luật Ðất đai và thực tiễn thi hành trong việc nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai; những hạn chế, bất cập trong các quy định của Luật Ðất đai, các văn bản quy định chi tiết thi hành và thực tiễn tổ chức thực hiện quy định của Luật; xác định và phân tích rõ nguyên nhân khách quan và chủ quan của những hạn chế, bất cập đó. Bên cạnh đó, đề xuất, kiến nghị, sửa đổi, bổ sung những nội dung của Luật Ðất đai và các quy định khác có liên quan, …
Hy vọng rằng Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung sẽ được thông qua kịp thời và khắc phục được những bất cập trong Luật Đất đai năm 2013, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
2. Cải tổ chính sách đất đai đồng bộ - Giương buồm ra khơi
Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Việc sửa đổi luật Đất đai tại thời điểm này sẽ có tác động lớn đến việc ổn định chính trị, xã hội, do đó, cần có sự sửa đổi mang tính tổng thể, toàn diện.
Đầu tiên, cần phải tăng cường giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch, quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt tại các vùng đô thị của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hội đồng nhân dân. Đây là những cơ quan đại diện cho ý chí, nguyện vọng, tiếng nói của nhân dân nên việc kiểm tra, giám sát sẽ góp phần tạo ra sự minh bạch, hạn chế tham nhũng liên quan đến đất đai. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai thống nhất, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu của người dân và quản lý xã hội. Việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được thực hiện một cách bài bản. Thực tế ghi nhận dù quy định pháp luật yêu cầu phải công khai nhưng có những nơi không thực hiện nghĩa vụ này. Ngoài ra, nếu chỉ công khai trên website của cơ quan nhà nước thì người dân ở vùng quê cũng khó tiếp cận và nếu không có thông báo từ chính quyền địa phương thì bản thân họ cũng không biết đến sự thay đổi trong quy hoạch, kế hoạch để tìm hiểu.
Bên cạnh đó, kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, nhiều loại hình công trình xây dựng đa năng kết hợp với lưu trú được ra đời như căn hộ khách sạn (condotel), homestay, căn hộ văn phòng (officetel) hay shophouse,… Chính phủ cần đưa ra những quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất cũng như công tác vận hành, quản lý các loại hình này.
Để hạn chế tình trạng “xin – cho”, tham nhũng trong quá trình giao đất, cho thuê đất, tiếp cận đến nguồn đất của người dân, doanh nghiệp thì Chính phủ cần cân nhắc phương án bắt buộc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, minh bạch. Đối với những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì phải được quy định cụ thể trong luật.
Cuối cùng, cần tăng cường, bổ sung các hình thức xử lý vi phạm trong việc để dự án đất bị “treo” trong một thời gian dài, không được sử dụng, gây lãng phí nguồn tài nguyên quốc gia.
