Mới đây Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có chia sẻ với truyền thông về hệ thống chính sách Luật đất đai của nước ta hiện nay. Sau đây là nội dung buổi trao đổi:
1/ Thưa Luật sư, anh đánh giá như thế nào về thực trạng việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay và hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai?
Trả lời:
Hiện tại, công tác quản lý về đất đai cũng như hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực này còn tồn tại nhiều bất cập mà hậu quả để lại là không ít vụ tham nhũng, gây thất thoát, lãng phí đất đai đã xảy ra.
Tại một số địa phương, việc phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất trên thực tế nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần, tốn nhiều thời gian; quy hoạch của một số dự án còn có chỉ tiêu không phù hợp quy định, quy chuẩn xây dựng của Việt Nam….
Bên cạnh đó, trong công tác giao đất, thực tế ghi nhận nhiều trường hợp không thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà lại áp dụng ngay hình thức chỉ định nhà đầu tư dẫn đến hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất không đúng đối tượng, không thuộc danh mục di dời; chuyển mục đích sử dụng đất không đảm bảo thủ tục và cơ sở pháp lý; điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền; giao đất không có trong kế hoạch sử dụng đất;… Một số địa phương còn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
Số lượng đất mà Nhà nước giao cho các doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư là không nhỏ. Tuy nhiên, do việc quản lý chưa chặt chẽ, nhiều thửa đất để lâu mà không sử dụng, hoặc sử dụng không hiệu quả, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, tranh chấp, chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước. Đây là sự lãng phí lớn mà chúng ta cần kiên quyết khắc phục trong thời gian tới.
Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, …
2/ Hệ thống pháp luật về đất đai hiện nay đang tạo nên những lỗ hổng nào khiến quyền lợi người dân bị xâm phạm?
Trả lời:
Sự thiếu sót đầu tiên trong Luật Đất đai 2013 phải kể đến quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất còn nhiều vướng mắc. Ví dụ như quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Khoản 2 Điều 69) đề cập đến việc lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất thu hồi. Tuy nhiên, lại không quy định cụ thể những người cần lấy ý kiến là ai, là những người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu đất đó hay là cả những người thuê nhà để sinh sống, thuê mặt bằng để kinh doanh? Việc không quy định cụ thể có thể dẫn đến thiếu thống nhất trong quá trình thực thi, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân ở nơi có đất bị thu hồi.
Tiếp theo là vấn đề về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khoản 1 Điều 93 Luật đất đai 2013 quy định: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.” Quy định này chưa nêu rõ liệu trong 30 ngày này là cơ quan nhà nước phải trả toàn bộ số tiền bồi thường, hỗ trợ hay có thể trả theo từng đợt. Thiết nghĩ, luật cần quy định rõ ràng là số tiền bồi thường phải được trả toàn bộ trong một lần trong thời hạn 30 ngày để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người dân. Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho một số dự án triển khai còn chậm, có nơi chưa hợp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
3/ Vậy còn đối với doanh nghiệp, luật đất đai đang kìm hãm sự phát triển của các doanh nghiệp, nhà đầu tư như thế nào?
Trả lời:
Thứ nhất, doanh nghiệp còn khó tiếp cận đất đai
Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, mới nhất là Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn gây khó khan cho doanh nghiệp khi tiếp cận thông tin về quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương cũng như các dự án trên địa bàn, khó được giao đất hay cho thuê đất trực tiếp từ nhà nước.
Thứ hai, quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trong Luật Đất đai có sự xung đột so với các Luật khác.
Điều 119 Luật đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thấu dự án có sử dụng đất, trong khi để có thể đấu giá đất thì phải có đất sạch, vì vậy không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được. Trong khi đó Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đều có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển nhà ở, các dự án có sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, Luật đất đai chưa tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển.
Hiện nay chưa có quy định cho phân khúc BĐS du lịch kiểu mới như Condotel, Shophouse, Officetel... làm cho đầu tư vào BĐS du lịch giảm mạnh, gây khó khăn vướng mắc làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Condotel, resort villa là lĩnh vực mới vì vậy nhiều vấn đề chưa có quy định pháp luật để điều chỉnh hướng dẫn, quản lý gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel, đặc biệt là thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; về mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…
Ngoài ra hiện nay, nhu cầu khai thác du lịch những khu dự trữ sinh quyển, khu bảo tồn đa dạng sinh học, những khu đất ngập nước thì khả năng khuyến khích, thu hút du lịch rất lớn. Thế nhưng cả Luật Đất đai 2013 và Luật Lâm nghiệp 2017 đều chưa thể giải quyết vấn đề này. Để phát triển du lịch thì phải phát triển như thế nào, mặc dù có tiềm năng du lịch. Ví dụ như Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ hay Phú Quốc, bản thân tính tự nhiên của nó đã hấp dẫn rồi. Nhưng cho phép khai thác du lịch như thế nào thì cả 2 luật trên đều chưa có cơ chế.
4/ Một thực tế khác lại cho thấy, nhiều vụ tham nhũng đã và đang được xử lý đều liên quan đến vấn đề sử dụng đất. Có phải hệ thống pháp luật hiện nay đang làm khó những người làm ăn chân chính còn tạo kẽ hở, lỗ hổng cho một bộ phận trục lợi, tham nhũng đất đai?
Trả lời:
Tham nhũng trong lĩnh vực đất đai thường xảy ra như sau: Cấp có thẩm quyền nhận hối lộ từ người có nhu cầu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và quy trình đăng ký về sự biến động việc sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất trái quy hoạch, không đúng đối tượng và tính giá đất thấp hơn giá thị trường nhằm nhận hối lộ của các nhà đầu tư; cấp có thẩm quyền biến đất nông nghiệp, đất rừng thành đất ở, đất sản xuất kinh doanh trái pháp luật; gây khó khăn, nhũng nhiễu trong thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất nói riêng nhằm trục lợi cá nhân.
Tham nhũng cũng thường xảy ra trong quy trình định giá đất để giao đất, cho thuê đất; cụ thể, định giá đất lúc giao đất, cho thuê đất rất thấp những khi định giá theo giá thị trường lại rất cao.
Ngoài ra, những quy định về quản lý đất đai của Luật đất đai 2013 chưa đảm bảo được tính công khai, minh bạch trong hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên những hành vi tham nhũng không được phát hiện và ngăn chặn kịp thời. Luật đất đai có quy định về vai trò giám sát trực tiếp của người dân tại Điều 199 và quy định về vận hành hệ thống giám sát đánh giá tại Điều 200; tuy nhiên, những quy định này chưa được thực hiện trên thực tế.
Luật Đất đai 2013 cũng chưa đặt ra trách nhiệm giải trình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai, cụ thể, tiếp nối theo quy định tại Điều 199, nên có một quy định về việc: sau khi có ý kiến giám sát của người dân thì chủ thể có thầm quyền có trách nhiệm giải trình trước các ý kiến đóng góp của người dân.
Bên cạnh đó còn do sự phối hợp giữa các bộ ngành ở Trung ương và các địa phương trong việc thực hiện phòng, chống tham nhũng về đất đai chưa cao, chưa tạo lập được quy chế phối hợp, trao đổi thông tin nhằm nâng cao hiệu quả của công tác phòng, chống tham nhũng.
5/ Vậy theo ý kiến của luật sư, với những bất cập trong hệ thống chính sách pháp luật đất đai như vừa trao đổi, việc đổi mới hệ thống chính sách pháp luật đất đai phải bắt đầu từ đâu, và giải pháp đột phá cho quá trình đó là gì?
Trả lời:
Để phát huy kết quả, khắc phục hạn chế, vướng mắc của chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở nước ta từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay, trong thới gian tới, cần thực hiện đồng bộ, quyết liệt những nhiệm vụ và giải pháp sau đây:
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Trong đó, cần tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013. Việc sửa đổi, bổ sung Luật này phải khắc phục được các vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan; trường hợp các luật khác có quy định về đất đai thì phải thống nhất với Luật Đất đai; đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững.
Cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các nghị định và thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành. Cần rà soát, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đô thị theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội, đồng thời rà soát, sửa đổi, bổ sung các nghị định, thông tư liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mặt nước để bảo đảm thống nhất với pháp luật về đất đai và pháp luật về ngân sách nhà nước.
Tiếp tục nghiên cứu, đề xuất nội dung chính sách về chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai. Trong đó, cần xây dựng nghị định của Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng bảo đảm hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế của Quân đội; sớm giải quyết vấn đề đất quốc phòng ở các doanh nghiệp quân đội cổ phần hóa, thoái vốn, quản lý, sử dụng nguồn thu từ đất đai do Bộ Quốc phòng quản lý.
Thứ hai, đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị. Tiếp tục rà soát, tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 và kế hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 – 2025 theo quy định của pháp luật về quy hoạch và pháp luật về đất đai. Chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp theo quy định của Luật Quy hoạch, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch. Trong đó, cần có sự đánh giá cụ thể các dự án du lịch có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh để đề xuất nhu cầu sử dụng đất trong quá trình triển khai lập quy hoạch tỉnh và lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, tránh lãng phí tài nguyên đất, bảo đảm hài hòa hiệu quả kinh tế – xã hội với yếu tố tín ngưỡng, tâm linh của người dân và đúng quy định pháp luật.
Tổ chức lập quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050; hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, đô thị bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất theo quy định của Luật Quy hoạch phối hợp với các địa phương thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị để kịp thời xử lý và chấn chỉnh.
Cụ thể, cần triển khai lập đồng bộ các loại quy hoạch đô thị, khẩn trương lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết theo quy định; lập kế hoạch đầu tư và đầu tư đồng bộ giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với phát triển nhà ở, công trình thương mại dịch vụ và công trình khác theo quy hoạch được duyệt; rà soát các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quá thời hạn thực hiện, có biện pháp xử lý dứt điểm để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần tăng cường thông tin, bảo đảm tính công khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin trong quản lý và sử dụng đất tại đô thị; đăng tải hồ sơ điều chỉnh quy hoạch đô thị trên trang thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền thẩm định để xin ý kiến cộng đồng dân cư trước khi thẩm định hoặc phê duyệt. Cơ quan có trách nhiệm lập quy hoạch có trách nhiệm công bố, công khai ý kiến đóng góp và việc tiếp thu, giải trình các ý kiến đóng góp này. Khuyến khích và tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân, tổ chức xã hội – nghề nghiệp tham gia phản biện xã hội đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất.
Thứ ba, trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Để triển khai thực có hiệu quả, cần tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch cho các đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định trong pháp luật về đất đai. Thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi.
Thứ tư, định giá đất, khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội. Cần tổ chức nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững. Tổ chức kiện toàn và phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ Phát triển đất trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý, khai thác và tạo quỹ đất; bố trí hợp lý ngân sách địa phương và huy động các nguồn vốn hợp pháp khác cho Quỹ Phát triển đất; bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đồng thời, có biện pháp tháo gỡ vướng mắc, xác định nguồn lực để đẩy mạnh thực hiện lộ trình di dời trụ sở các bộ, ngành, cơ sở giáo dục đào tạo, bệnh viện, cơ sở công nghiệp, sản xuất, … ra ngoài trung tâm các đô thị theo phương án được phê duyệt. Triển khai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về chuyển doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Việc chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện sắp xếp, xử lý nhà, đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định.
6/ Cơ chế để nhân dân giám sát đối với việc quản lý và sử dụng đất nên được xây dựng như thế nào, thưa luật sư?
Trả lời:
Thứ nhất, cần xây dựng quy trình bảo đảm cho công dân thực thi có hiệu quả quyền giám sát việc lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là UBND cấp huyện.
Bước 1: Công dân tìm hiểu thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công dân tra cứu nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Tài liệu công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm: Nghị quyết hoặc Quyết định phê duyệt; Báo cáo thuyết minh tổng hợp; Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến.
Bước 2: Phản ánh thông tin
Ý kiến phản ánh của công dân đối với phương án quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện được tiếp nhận trực tiếp trong các hội nghị lấy ý kiến được tổ chức tại UBND xã, phường, thị trấn và gửi đến UBND cấp huyện.
Bước 3: Kiểm tra việc tiếp nhận các thông tin phản ánh của UBND cấp huyện
Ý kiến phản ánh, kiến nghị của công dân được Ban tổ chức hội nghị tổng hợp trong báo cáo, giải trình cụ thể lý do tiếp thu hay không tiếp thu ý kiến và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của UBND huyện. Do đó, công dân có thể kiểm tra lại việc tiếp nhận, giải trình các ý kiến phản ánh trên trên trang thông tin điện tử của UBND huyện.
Thứ hai, cần bổ sung quy định về bộ tiêu chí theo dõi, đánh giá và kiểm tra hiệu quả của việc quản lý và sử dụng đất. Các tiêu chí này dựa trên những căn cứ khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nói riêng. Tuy đây là bước cuối cùng nhưng rất quan trọng của quá trình quản lý nhà nước trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong bộ tiêu chí về hiệu quả sử dụng đất, phải thể hiện được quyền giám sát của người dân trong từng giai đoạn của việc lập, điều chỉnh và thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, cần bổ sung các chế tài cần thiết khi có hành vi cản trở hoặc không tạo điều kiện để bảo đảm công dân thực hiện quyền giám sát. Cần phải cụ thể hóa các nội dung của Điều 207 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 97 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Các văn bản hiện hành cần quy định chi tiết hơn đối với chế tài cho từng nhóm hành vi thay vì quy định chung chung là áp dụng theo các quy định của pháp luật có liên quan đến cán bộ, công chức, viên chức khi thi hành công vụ.
