Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời trên báo Pháp luật & Đời sống về vấn đề doanh nghiệp nước ngoài có quyền cho thuê lại/chuyển nhượng đất thuê trong khu công nghiệp? Dưới đây là nội dung chi tiết của bài phỏng vấn:
- Việc Ban Quản lý dự án không cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng/cho thuê lại quyền sử dụng đất đề cập nêu trên có vi phạm pháp luật hay không?
Luật sư trả lời:
Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 có quy định:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.
Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; …”.
Từ các quy định trên, xét thấy việc ban quản lý dự án không cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng/cho thuê lại quyền sử dụng đất là không phù hợp.
- Các trường hợp Ban Quản lý dự án có thê yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài hoàn trả đất đang trong thời hạn thuê?
Luật sư trả lời:
Ban Quản lý dự án có thể yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài hoàn trả đất trong thời hạn thuê đối với trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai năm 2013. Đơn cử như:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đât được giao, cho thuê không đúng đói tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; ...
- Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa Hợp đồng thuê đất và pháp luật về đất đai thì hợp đồng có vô hiệu không? (Trên thực tế, Hợp đồng quy định khi chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của cả Ban Quản lý các khu công nghiệp, nếu không thì không được chuyển nhượng).
Luật sư trả lời:
Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Theo đó, nếu nội dung của hợp đồng thuê đất mà mâu thuẫn, trái với pháp luật về đất đai thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
- Thủ tục cho thuê lại và chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp như thế nào?
Luật sư trả lời:
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cho thuê lại và chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (cho thuê lại, chuyển nhượng).
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
+ Hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp gồm:
. Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
. Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
. Trích đo địa chính thửa đất.
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp gồm:
. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu)
. Đơn xin chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
. Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài những giấy tờ trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân đo đạc được sở tài nguyên và môi trường thẩm định (bản chính)
. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
. Biên bản họp/nghị quyết của bên chuyển nhượng
. Biên bảo họp/nghị quyết của bên nhận chuyển nhượng
. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính)
-Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
