(VNF) - Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về tài nguyên đất, nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất để bảo đảm lợi ích chung.
Khái niệm "giá thị trường" vẫn chưa rõ ràng
Đánh giá sau một năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, cho rằng luật vẫn bộc lộ những vướng mắc liên quan đến vai trò kiểm soát giá đất của nhà nước.
Theo ông, thị trường đất đai Việt Nam hiện nay phải đối mặt với nhiều bất cập nghiêm trọng về xác định giá đất. "Ở Luật Đất đai 2013, giá đất do nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Vấn đề này đã được cải thiện phần nào từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại tình trạng giữa 'giá nhà nước' và giá giao dịch trên thực tế có khoảng cách", ông nói.
Ông Hà đánh giá tình trạng bất cập trong định giá đất không chỉ khiến doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí giao dịch cao và khó dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản để lập kế hoạch đầu tư, phát triển phù hợp, mà còn làm người dân gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng do giá trị tài sản thế chấp thường bị định giá thấp.
Đồng thời, điều đó cũng tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất, thực hiện giải phóng mặt bằng cũng như giải quyết khiếu nại phát sinh từ phía người dân.
Luật sư Hà cho rằng nguyên nhân chủ yếu là do các nguyên tắc định giá đất vẫn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng cơ chế cung – cầu trên thị trường. Trong khi đó, người dân lại thường cho rằng mức giá bồi thường nhà nước đưa ra luôn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế.
Chủ tịch Công ty luật SB Law cũng cho biết Luật Đất đai 2024 (Điều 158, Điều 159) đã tiến một bước quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, chỉ còn duy trì "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể", đồng thời yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng và chưa có tiêu chí, phương pháp thống nhất để xác định.
Ông Hà nhấn mạnh quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024, dù tiến bộ về mặt nguyên tắc, vẫn thiếu công cụ triển khai trên thực tế và điều này chắc chắn gây khó khăn, thậm chí làm trầm trọng thêm thách thức trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư liên quan tới quyền sử dụng đất.
"Mặc dù giá đất trong bảng giá mới đã được điều chỉnh tăng cao hơn đáng kể so với trước đây, nhưng vẫn chưa thể thu hẹp được khoảng cách với giá thực tế, khi mà tại nhiều khu vực, một mét vuông đất có thể có giá lên tới hàng tỷ đồng nhưng bảng giá nhà nước vẫn ở mức thấp hơn rất nhiều", ông Hà cho hay.
"Nhà nước cần quyết định giá đất"
Luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đã cho thấy nỗ lực đổi mới trong việc quản lý giá đất, đặc biệt là ở cách tiếp cận vai trò của nhà nước. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về tài nguyên đất, nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất để bảo đảm lợi ích chung".
Ông Hà cho rằng cách tiếp cận này mang ý nghĩa quan trọng, vì tạo ra hệ thống phân cấp rõ ràng, minh bạch, giúp các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân dễ dàng xác định giá trị, vai trò của từng loại giao dịch bất động sản. Điều đó cũng góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thao túng giá đất và xây dựng nền tảng để các bên thương thảo, phân bổ lợi ích công bằng hơn.
"Khi giá đất được hình thành minh bạch và có tính dự đoán cao, nhà đầu tư có thể hoạch định chiến lược dài hạn dựa trên giá trị thực, thay vì bị cuốn theo những kỳ vọng ảo. Đây cũng là cách để phòng ngừa các "bong bóng bất động sản" từng gây khủng hoảng kinh tế ở châu Á năm 1997 hay toàn cầu năm 2008", ông nói.
Tuy nhiên, cơ chế định giá sơ cấp cần được thiết kế thận trọng. Theo ông Hà, nếu nhà nước đưa ra mức giá quá cao nhằm tối đa hóa thu ngân sách, hệ quả là mặt bằng giá toàn thị trường sẽ bị đẩy lên nhân tạo, gây áp lực lạm phát tài sản, tăng chi phí sản xuất – kinh doanh và ảnh hưởng tiêu cực tới đời sống người dân.
"Do đó, việc điều tiết giá đất phải linh hoạt, tính đến đặc thù từng vùng miền và đồng bộ với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội dài hạn. Một mức giá thống nhất áp dụng cứng nhắc trên diện rộng có thể dẫn tới mất cân đối và bất công trong phân bổ nguồn lực đất đai", ông Hà cho hay.
Để thực hiện tốt vai trò quản lý giá đất, ông Hà cho rằng, nhà nước không nên chỉ dựa vào các công cụ hành chính truyền thống như bảng giá hay quy hoạch, mà cần đa dạng hóa công cụ điều tiết theo cơ chế thị trường.
"Chính sách thuế đất, điều chỉnh lãi suất tín dụng, ưu đãi đầu tư định hướng và các hỗ trợ tài khóa khác cần được kết hợp để cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Song song với đó là việc nâng cao năng lực quản lý, phát triển dịch vụ định giá chuyên nghiệp, xây dựng hệ thống giám sát và đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng công nghệ", ông Hà nêu.
Ông Hà chia sẻ thêm, kinh nghiệm quốc tế cho thấy những mô hình đáng tham khảo: Singapore – nơi nhà nước sở hữu phần lớn đất đai và cho thuê thông qua đấu giá công khai, phản ánh đúng giá trị thị trường; hay Hàn Quốc – với cơ chế kết hợp linh hoạt giữa định giá hành chính và định giá thị trường. "Những kinh nghiệm này cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai minh bạch và cơ chế định giá linh hoạt".
Ngoài ra, theo ông Hà, trong bối cảnh chuyển đổi số, Việt Nam hoàn toàn có thể ứng dụng các công nghệ như Blockchain, GIS, Big Data, trí tuệ nhân tạo để nâng cao độ chính xác trong định giá đất và minh bạch hóa thông tin.
