Để đảm bảo lợi ích toàn dân, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khẳng định Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu tối cao, phải nắm quyền kiểm soát và quyết định giá đất, tránh để thị trường tự do chi phối.
Định giá đất và những bất cập chưa thể giải quyết
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, cho rằng sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 vẫn bộc lộ những vướng mắc lớn trong việc kiểm soát giá đất. Dù đã có những cải thiện, tình trạng "giá nhà nước" và giá giao dịch thực tế vẫn tồn tại một khoảng cách lớn, gây ra nhiều hệ lụy.
Các doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí cao và khó dự đoán biến động thị trường, trong khi người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng do tài sản bị định giá thấp. Điều này cũng tạo áp lực lớn cho các cơ quan quản lý khi xây dựng bảng giá đất, giải phóng mặt bằng và xử lý khiếu nại.
Nguyên nhân chính, theo ông Hà, là do các nguyên tắc định giá đất vẫn mang tính hình thức, không phản ánh đúng cơ chế cung - cầu. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã tiến một bước quan trọng khi yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" lại vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng, và thiếu công cụ triển khai trên thực tế. Hậu quả là, dù bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng, khoảng cách với giá thực tế vẫn quá lớn, đặc biệt ở những khu vực có giá trị đất lên tới hàng tỷ đồng.
"Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất"
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân, ông Hà khẳng định Nhà nước cần nắm quyền kiểm soát và quyết định giá đất để đảm bảo lợi ích chung. Ông phân tích, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra một cách tiếp cận mới bằng việc phân chia thị trường đất đai thành sơ cấp và thứ cấp, tương tự như thị trường chứng khoán.
Ở thị trường sơ cấp, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào tư vấn định giá. Ngược lại, tại thị trường thứ cấp, giá đất được hình thành thông qua cơ chế thỏa thuận tự do giữa các bên, với sự can thiệp gián tiếp của Nhà nước qua các công cụ vĩ mô như quy hoạch, chính sách thuế, và đầu tư hạ tầng.
Cách tiếp cận này mang ý nghĩa quan trọng, giúp tạo ra một hệ thống minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá đất, và là nền tảng để các bên thương thảo công bằng. Khi giá đất minh bạch và có tính dự đoán cao, nhà đầu tư có thể hoạch định chiến lược dài hạn dựa trên giá trị thực, thay vì chạy theo những kỳ vọng ảo.
Tuy nhiên, ông Hà cũng cảnh báo về những rủi ro nếu Nhà nước định giá quá cao nhằm tối đa hóa thu ngân sách, vì điều này có thể đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên nhân tạo, gây lạm phát tài sản và ảnh hưởng tiêu cực tới đời sống người dân. Do đó, việc điều tiết giá đất phải linh hoạt, có tính đến đặc thù từng vùng và đồng bộ với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Giải pháp nào để quản lý hiệu quả?
Để thực hiện tốt vai trò quản lý giá đất, ông Hà cho rằng Nhà nước không nên chỉ dựa vào các công cụ hành chính truyền thống, mà cần đa dạng hóa công cụ điều tiết theo cơ chế thị trường. Các chính sách về thuế đất, điều chỉnh lãi suất, và ưu đãi đầu tư cần được kết hợp để cân bằng lợi ích.
Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ như Blockchain, GIS, và Big Data để nâng cao độ chính xác và minh bạch hóa thông tin là vô cùng cần thiết. "Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp, kết nối quy hoạch, định giá, giao dịch trên một nền tảng thống nhất sẽ tạo nền tảng vững chắc cho nhà nước trong hoạch định và quản lý thị trường", ông Hà nhấn mạnh.
Tham khảo thêm tại: Dịch vụ Luật sư tư vấn bất động sản
