Câu hỏi: Tôi là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà xưởng trong một dự án xây dựng nhà máy. Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho phần diện tích và công trình tôi nhận chuyển nhượng, tôi xin hỏi phải đáp ứng những điều kiện gì, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết và tôi cần thực hiện thủ tục, chuẩn bị hồ sơ ra sao?
Trả lời:
Khái niệm: Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đầu tư xây dựng công trình có công năng phục vụ mục đích công nghiệp, như dự án xây dựng nhà máy, được coi là dự án bất động sản. Khi tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án này thì phát sinh nhu cầu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng trên phần diện tích và công trình tương ứng.
1.Điều kiện đối với dự án và giao dịch chuyển nhượng
Để bên nhận chuyển nhượng được xem xét cấp Giấy chứng nhận, dự án bất động sản và phần dự án chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiện.
Cụ thể, dự án phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết. Phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt nếu là dự án hạ tầng. Quyền sử dụng đất không được tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ. Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt, không có quyết định thu hồi đất, đã chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính nếu có, được giải chấp nếu đang thế chấp và còn trong thời hạn thực hiện; trường hợp chuyển nhượng một phần dự án thì phần chuyển nhượng phải có thể sử dụng, kinh doanh độc lập.
(Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản).
2. Thẩm quyền giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận
Theo điểm 2 Mục X Khoản C Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (sau đây gọi là “Nghị định số 151/2025/NĐ-CP”), cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần dự án bất động sản được chuyển nhượng là Bộ phận Một cửa cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án.
Trên thực tế, nhà đầu tư nên kiểm tra trước quy định nội bộ của địa phương để biết rõ địa chỉ và hình thức nộp hồ sơ phù hợp, đồng thời dự trù thời gian xử lý hồ sơ vì mỗi địa phương có thể bố trí Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận trực tiếp.
3. Thủ tục và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện công việc quy định tại điểm 1 Mục X Khoản C Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Hồ sơ gồm có:
a) Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;
b) Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;
d) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
đ) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
e) Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;
g) Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Tham khảo tư vấn : Dịch vụ Bất động sản và xây dựng
