Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh của nhà nước; nhằm mục đích giúp người lao động và các đối tượng có thu nhập thấp có thể sở hữu nhà. Đặc biệt là tại các thành phố lớn hiện nay; nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng cao do lượng người lao động đến sinh sống và làm việc ngày càng nhiều. Thực tế, có rất nhiều người có mong muốn mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể sở hữu được nhà ở xã hội. Vậy hiện nay pháp luật quy định thế nào về nhà ở xã hội và các điều kiện để người dân được mua nhà ở xã hội? Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SBLaw đã có những chia sẻ như sau:
Câu hỏi 1: Những quy định hiện hành đối với các điều kiện để người dân được mua nhà ở xã hội?
Trả lời:
Thứ nhất, về đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Thứ hai, về điều kiện mua nhà ở xã hội
Theo khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, có 03 điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thể:
1. Điều kiện về nhà để được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về nhà ở sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình;
- Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
2. Điều kiện về cư trú được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về cư trú sau đây:
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.
3. Điều kiện về thu nhập được mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về thu nhập sau đây:
- Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật gồm:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
- Các đối tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Câu 2: Theo ông, quy định nào được xem là rào cản khiến người dân khó tiếp cận nhà ở xã hội? Giải pháp nào để tháo gỡ?
Trả lời:
Quy định được xem là rào cản khiến người dân khó tiếp cận nhà ở xã hội nhất là việc quy định chưa đủ và chưa rõ ràng về đối tượng được thuê, mua NƠXH từ đó kéo theo theo các điều kiện để người dân được mua nhà ở xã hội cũng khó thực hiện trên thực tế.
Thứ nhất đối với việc xác định Đối tượng được thuê, mua NƠXH.
Phải xác định rõ chính sách nhà ở xã hội là chính sách dành cho người có thu nhập thấp. Đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là tất cả những người có thu nhập thấp, bất kể họ là ai. Việc quy định như trên là chưa hoàn toàn phù hợp với tư tưởng chính sách, chưa rõ về tiêu chí, điều kiện của đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đồng thời tạo ra những cách hiểu khác nhau về phạm vi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
- Có cách hiểu rất hẹp rằng, chỉ có các loại đối tượng được liệt kê ở trên mới thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Những người có thu nhập thấp (vẫn còn trong thực tế Luật nhà ở xã hội chưa thống kê hết) nhưng không thuộc đối tượng này thì không được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
- Cách hiểu khác thì lại rất rộng cho từng đối tượng của chính sách, ví dụ đối tượng là "Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức" sẽ được hiểu là tất cả ngững người là cán bộ, công chức, viên chức, bất kể họ có phải là đối tượng có thu nhập thấp hay không. Cả hai cách hiểu trên đều không đúng và vô hình trung tạo ra sự thiếu rõ ràng, bất bình đẳng về chính sách nhà ở xã hội (cho dù Luật có quy định cụ thể về điều kiện đối với từng đối tượng này).
Thứ hai, Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện...Những quy định này khiến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.
Về hình thức, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã cần tiếp tục cụ thể hóa tiêu chí thế nào là thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể, để bảo đảm chính xác, bao quát và công bằng đối với mọi đối tượng của chính sách, đồng thời có các hình thức hỗ trợ phù hợp.
Ví dụ: đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức thì nhu cầu về nhà ở sẽ khác với hộ nghèo ở nông thôn; hoặc hộ nghèo nông thôn thì nhu cầu nhà ở, hình thức hỗ trợ sẽ khác với đối tượng là công nhân các khu công nghiệp. Cần rà soát, bổ sung cho đầy đủ đối tượng cũng như sự hợp lý của tiêu chí thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể, bảo đảm bao quát và sự hợp lý, công bằng của chính sách.
Thứ ba, chính sách quan trọng nhất trong xây dựng, phát triển nhà ở xã hội là sự hỗ trợ của Nhà nước và sự đồng hành cùng tham gia của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chính sách này còn chung chung, chưa thực sự được thể hiện một cách rõ nét khiến cho các doanh nghiệp còn dè dặt trong việc đầu tư xây dựng NƠXH, thậm chí các thủ tục đầu tư và quá trình thực hiện cũng rất phức tạp khiến cho các nhà đầu tư lúng túng khi triển khai trên thực tế. Do đó để phát triển được dự án NƠXH cho người có thhu nhập thấp cần phải điểu chỉnh lại tổng thể các hệ thống pháp luật có liên quan, có như vậy mới có thể đen lại hiệu quả trên thực tế.
