Câu hỏi: Thưa luật sư, điều kiện mà cá nhân, tổ chức phải đáp ứng khi bán tài sản gắn liền với đất trên đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định hiện nay thế nào?
Theo Điều 46 Luật Đất đai 2024, cá nhân và tổ chức muốn bán tài sản gắn liền với đất trên đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, việc bán tài sản gắn liền với đất được phép khi:
- Tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Việc xây dựng trên đất đã hoàn thành và phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, trừ trường hợp thực hiện theo các quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra hoặc cưỡng chế thi hành án.
Thứ hai là đối với trường hợp bán cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất, các tổ chức, cá nhân, ngoài các điều kiện trên, thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện:
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Ngoài ra, người mua tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê sẽ tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian còn lại của hợp đồng, có quyền khấu trừ tiền đã ứng trước chưa được khấu trừ vào tiền thuê đất, và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng và đủ điều kiện tách thửa, người mua có thể tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Nếu đất cho thuê để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc bán tài sản gắn liền với đất sẽ phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Câu hỏi: Theo luật đất đai 2024, Người thuê đất có những quyền gì?
Người thuê đất có khá nhiều quyền lợi cụ thể, đặc biệt là những quyền liên quan đến việc sử dụng và khai thác đất. Theo Điều 26 và Điều 37 của Luật Đất đai 2024, trước tiên, người thuê đất được hưởng các quyền chung như tất cả người sử dụng đất khác. Điều này bao gồm quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền được hưởng thành quả lao động trên đất của mình, và được bảo vệ khi có ai xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai.
Ngoài ra, nếu cá nhân thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì họ có một số quyền đặc biệt, ví dụ:
- Bán tài sản gắn liền với đất: Nếu trên đất thuê có tài sản, họ có thể bán tài sản đó và quyền thuê đất trong hợp đồng, miễn là đáp ứng các điều kiện theo quy định.
- Thừa kế hoặc tặng cho: Tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê đất trong hợp đồng có thể được thừa kế hoặc tặng cho người khác. Người nhận cũng sẽ được tiếp tục thuê đất trong thời gian còn lại.
- Cho thuê lại và thế chấp: Người thuê đất có quyền cho thuê lại quyền thuê đất, hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất để vay vốn.
- Góp vốn: Tài sản gắn liền với đất có thể dùng để góp vốn trong kinh doanh hoặc đầu tư.
Điều quan trọng là những quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian thuê đất còn lại và phải đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật.
Nhìn chung, quyền của người thuê đất được thiết kế khá linh hoạt để họ có thể khai thác hiệu quả tài sản của mình, đồng thời bảo đảm lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan.
|
