Trước Đề xuất nâng mức thu nhập mua NƠXH lên 20 triệu đồng/tháng từ phía cơ quan chức năng, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi với phóng viên kênh VITV về chủ đề này.
1. Thưa ông, để tiếp cận với NOXH, điều kiện hiện nay là thu nhập dưới 15 triệu đồng/người. Theo ông, mức này có phù hợp?
Trả lời:
Việc đặt ra điều kiện thu nhập dưới 15 triệu đồng/người/tháng để được tiếp cận nhà ở xã hội (NOXH) là một tiêu chí quan trọng nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn luận. Trước hết, mức trần này được xây dựng nhằm xác định và khoanh vùng đối tượng có khó khăn về nhà ở, từ đó bảo đảm nguồn lực xã hội được phân bổ đúng chỗ. Tuy nhiên, nếu xét trên thực tiễn kinh tế - xã hội hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay các tỉnh, thành phố công nghiệp tập trung đông lao động nhập cư, thì 15 triệu đồng không phải là một con số phản ánh đầy đủ khả năng chi trả thực tế của người dân. Bởi lẽ, chi phí sinh hoạt tại các khu vực này rất cao, từ tiền thuê nhà, chi phí giáo dục, y tế cho đến các khoản chi tiêu hàng ngày, khiến cho một người dù có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng vẫn rơi vào tình trạng khó khăn về chỗ ở.
Mặt khác, chính sách hiện hành có thể dẫn đến tình trạng “chênh lệch chính sách”, tức là những người có thu nhập chỉ nhỉnh hơn mức 15 triệu một chút – ví dụ 16 hay 17 triệu đồng nhưng lại phải gánh chi phí sinh hoạt cao, thì thực tế họ vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại, trong khi lại không đủ điều kiện để được hưởng chính sách NOXH. Điều này làm nảy sinh sự bất bình đẳng giữa các nhóm dân cư và có nguy cơ khiến chính sách mất đi tính nhân văn vốn có.
Do đó, thiết nghĩ, việc xác định điều kiện thu nhập nên được thiết kế linh hoạt và có tính đến yếu tố vùng miền. Thay vì chỉ quy định một mức cứng trên phạm vi cả nước, Nhà nước có thể đưa ra khung tiêu chí chung, nhưng cho phép điều chỉnh theo từng địa bàn dựa trên mặt bằng thu nhập và chi phí sinh hoạt trung bình của địa phương đó. Đồng thời, ngoài tiêu chí thu nhập, cũng cần bổ sung và kết hợp với các yếu tố khác như tình trạng chỗ ở hiện tại (có đang phải thuê nhà, sống trong điều kiện không bảo đảm tối thiểu về diện tích, hạ tầng, vệ sinh…), quy mô gia đình, số lượng người phụ thuộc hay mức chi tiêu thiết yếu hàng tháng.
Chỉ khi chính sách được xây dựng dựa trên cả thu nhập và bối cảnh sống thực tế thì việc tiếp cận NOXH mới thực sự công bằng, hiệu quả, và đúng với mục tiêu hỗ trợ người dân có khó khăn về nhà ở. Như vậy, mức thu nhập 15 triệu đồng có thể là một ngưỡng tham chiếu, nhưng không nên là tiêu chí duy nhất, mà cần được điều chỉnh, cập nhật thường xuyên để phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội biến động theo thời gian.
2. Mới đây, Bộ Xây dựng có đề xuất nâng mức thu nhập dưới 20 triệu/tháng. Điều này có thực sự giúp người trẻ tiếp cận nhà ở xã hội hay không?
Trả lời:
Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc nâng ngưỡng thu nhập tối đa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội từ 15 triệu đồng lên 20 triệu đồng/tháng cho cá nhân (và từ 30 lên 40 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình) là một bước điều chỉnh cần thiết và hợp lý trong bối cảnh giá cả sinh hoạt, đặc biệt ở các đô thị lớn, ngày càng gia tăng. Về lý thuyết, chính sách này mở rộng phạm vi thụ hưởng, tạo cơ hội cho nhiều người trẻ có thu nhập trung bình, vốn vượt ngưỡng 15 triệu nhưng vẫn khó có khả năng mua nhà thương mại sẽ được tiếp cận nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng việc nâng ngưỡng thu nhập chỉ là một giải pháp mở cửa về mặt điều kiện, chứ chưa phải là chìa khóa để giải quyết toàn diện bài toán an cư cho thế hệ trẻ. Thực tế cho thấy, người trẻ không chỉ gặp rào cản ở thu nhập mà còn vướng vào những yếu tố khác như: giá nhà ở xã hội vẫn còn cao so với khả năng tích lũy, quỹ nhà ở xã hội tại các đô thị còn hạn chế, thủ tục chứng minh thu nhập và điều kiện cư trú nhiều khi phức tạp, chưa kể đến tình trạng chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung.
Do đó, để việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập thực sự phát huy hiệu quả, Nhà nước cần song song cải thiện các yếu tố khác như tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, đa dạng hóa loại hình (mua, thuê, thuê mua), đơn giản hóa thủ tục xác minh thu nhập, và đặc biệt là có cơ chế phân bổ linh hoạt theo từng địa phương. Chỉ khi những yếu tố này được đồng bộ triển khai, việc nâng ngưỡng thu nhập mới có thể trở thành một giải pháp thực chất, giúp người trẻ thực sự chạm tay tới giấc mơ an cư bằng nhà ở xã hội.
3. Theo ông, đầu là những khó khăn lớn nhất mà người trẻ gặp phải khi mua nhà ở xã hội là gì (về giá, lãi suất vay, thủ tục, quỹ nhà, v.v.)?
Trả lời:
Bất cân đối giữa giá nhà ở xã hội và khả năng tài chính: Dữ liệu thị trường hiện tại cho thấy giá nhà ở xã hội (NƠXH) dao động từ 19,5-27 triệu đồng/m², với một số trường hợp ghi nhận mức 33-46 triệu đồng/m². Mức giá này tương đương khoảng 1,9 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 70m², đòi hỏi người lao động trẻ phải dành 20-25 năm thu nhập để có thể sở hữu nhà. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập này đặt Việt Nam vào nhóm các quốc gia có chỉ số affordability thấp. Nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản thường vượt xa khả năng tích lũy của người lao động trẻ. Trong khi mức lương khởi điểm của nhóm đối tượng này thường ở mức thấp và cần thời gian dài để tích lũy, giá bất động sản lại tăng với tốc độ nhanh hơn, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả và giá thị trường.
Cơ chế lãi suất và áp lực tài chính: Mặc dù Chính phủ đã triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng từ năm 2023 với lãi suất ưu đãi 8,7%/năm, cơ chế này vẫn tồn tại những hạn chế đáng kể. Thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài 5 năm, sau đó người vay phải chịu lãi suất thương mại từ 10-12%/năm. Sự gia tăng đột ngột này tạo ra áp lực tài chính lớn đối với các hộ gia đình trẻ, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa ổn định. Điều kiện tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng được đánh giá là khắt khe, làm giảm khả năng tiếp cận của nhóm đối tượng mục tiêu.
Rào cản thủ tục hành chính: Quy trình vay vốn mua NƠXH đòi hỏi hồ sơ phức tạp bao gồm: giấy chứng nhận thu nhập, xác nhận tình trạng nhà ở, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, và giấy đề nghị vay vốn. Thời gian thẩm định và xét duyệt kéo dài, thường yêu cầu bổ sung giấy tờ nhiều lần. Các điều kiện vay như chứng minh thu nhập ổn định hoặc không sở hữu nhà ở khác tạo ra rào cản đặc biệt đối với nhóm lao động tự do hoặc có thu nhập không ổn định - một tỷ lệ đáng kể trong lực lượng lao động trẻ hiện nay.
Thiếu hụt nguồn cung và phân bố địa lý: Số liệu đến quý II/2024 cho thấy cả nước có 619 dự án NƠXH với tổng cộng 561.800 căn hộ, nhưng chỉ có 96 dự án hoàn thành (57.652 căn). Nguồn cung hạn chế này không đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề phân bố địa lý cũng tạo ra thách thức đáng kể. Phần lớn các dự án NƠXH được phát triển ở vùng ngoại thành, xa trung tâm đô thị hoặc khu công nghiệp. Điều này tạo ra mâu thuẫn với nhu cầu của người lao động trẻ cần chỗ ở gần nơi làm việc để giảm chi phí và thời gian di chuyển. Từ góc độ nhà đầu tư, việc ưu tiên phát triển dự án nhà ở cao cấp thay vì NƠXH được giải thích bởi lợi nhuận thấp và thủ tục pháp lý phức tạp của phân khúc NƠXH. Điều này càng làm giảm nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn gia tăng, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM.
4. Nếu hiện nay chưa đủ thuận lợi, ông/bà có đề xuất cụ thể nào về mức hỗ trợ hoặc cơ chế vay mua nhà để nhóm thu nhập thấp dễ tiếp cận hơn?
Trả lời:
Hiện nay, nhóm thu nhập thấp vẫn gặp nhiều hạn chế trong việc tiếp cận vốn vay mua nhà, chủ yếu do lãi suất vay còn cao, thời hạn vay ngắn và thủ tục hành chính phức tạp. Dù Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, đến nay đã tăng lên 145 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi hơn thị trường. Tuy nhiên, giải ngân vốn này còn thấp và phụ thuộc vào các địa phương phải công bố các dự án mà đủ điều kiện tham gia chương trình theo hường dẫn của Bộ Xây dựng.
Trước bối cảnh này, nhiều giải pháp đã được đề xuất nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhóm thu nhập thấp có thể tiếp cận mua NƠXH:
- Nhà nước tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn tín dụng vay mua nhà: Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng, đặc biệt đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, có dấu hiệu đầu cơ, làm giá hoặc lũng đoạn thị trường. Đồng thời, cần hạn chế mức độ tập trung tín dụng vào các khách hàng lớn, nhóm khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn hoặc người có liên quan của tổ chức tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Nguồn vốn tín dụng cần được ưu tiên hướng tới các dự án vay vốn khả thi, có tính pháp lý rõ ràng, khả năng hoàn thành và đi vào sử dụng sớm, đồng thời có khả năng tiêu thụ tốt, đảm bảo trả nợ đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
- Tối ưu hóa quy trình tiếp cận vốn: Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, các tổ chức tín dụng cần tiết giảm chi phí hoạt động và thủ tục hành chính thông qua việc ứng dụng công nghệ 4.0, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí khi tiếp cận vốn ngân hàng. Tuy nhiên, các điều kiện tín dụng không được nới lỏng để tránh nguy cơ phát sinh nợ xấu, đảm bảo sự bền vững trong hoạt động tín dụng.
- Chính sách lãi suất và thời hạn vay: Chính sách tín dụng cần được điều chỉnh để hỗ trợ người mua nhà hiệu quả hơn. Cụ thể, mức giảm lãi suất vay mua nhà nên tăng từ 2% lên 3% trong 5 năm đầu vay. Từ năm thứ 6 đến năm thứ 10, lãi suất áp dụng sẽ thấp hơn từ 1% đến 2% so với lãi suất bình quân trung dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Thời hạn vay cũng cần được kéo dài lên 25-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng, phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người lao động.
- Phát triển nguồn vốn dài hạn: Để đảm bảo nguồn vốn ổn định cho phát triển nhà ở, Bộ Tài chính nên nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, thay thế sự phụ thuộc vào các gói tín dụng ngắn hạn, học hỏi kinh nghiệm quốc tế trong việc hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ, ngành liên quan và địa phương để nghiên cứu thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, cung cấp nguồn vốn dài hạn theo chỉ đạo của Chính phủ. Đồng thời, cần rà soát và đánh giá nhu cầu thực tế của người dân tại các địa phương (mua hoặc thuê nhà) để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với tình hình thực tiễn.
Ngoài ra, người dân cũng cần phải chú ý tới một số điểm sau đây để có thể mua được nhà trong tình hình hiện nay:
- Lựa chọn căn nhà phù hợp với khả năng tài chính: Người thu nhập thấp nên ưu tiên những căn hộ có giá trị vừa phải, phù hợp với thu nhập thực tế, tránh vượt quá khả năng trả nợ để hạn chế rủi ro mất khả năng thanh toán.
- Chuẩn bị vốn tự có tối thiểu 30% giá trị căn nhà: Đây là tỷ lệ an toàn, giúp giảm áp lực vay vốn và tăng khả năng được ngân hàng chấp thuận cho vay. Đồng thời, việc có sẵn vốn tự có cũng thể hiện tính chủ động tài chính của người mua.
- Hiểu rõ cơ chế lãi suất vay mua nhà: Người vay cần nắm rõ rằng lãi suất không cố định trong suốt thời gian vay, thường gồm hai giai đoạn:
- Lãi suất ưu đãi: áp dụng 6–12 tháng đầu, thấp hơn thị trường.
- Lãi suất thả nổi: áp dụng sau thời gian ưu đãi, thường cao hơn và phụ thuộc thị trường, chính sách ngân hàng. Sự chuẩn bị này giúp người vay dự trù được chi phí dài hạn, tránh bị bất ngờ khi lãi suất thay đổi.
- Có tài sản đảm bảo khi vay thế chấp: Người mua cần chuẩn bị tài sản đảm bảo (chính căn nhà mua hoặc tài sản khác) để đủ điều kiện vay thế chấp, đồng thời có thêm cơ sở thương lượng mức vay và lãi suất với ngân hàng.
- Chọn thời hạn vay phù hợp: Nên cân nhắc thời hạn vay dài để giảm áp lực trả góp hàng tháng, song vẫn phải đảm bảo kế hoạch trả nợ đúng hạn để tránh nợ xấu. Việc tính toán thời hạn vay phù hợp sẽ giúp cân bằng giữa nghĩa vụ trả nợ và nhu cầu sinh hoạt.
- Đánh giá chính xác khả năng thanh toán: Trước khi vay, người mua cần lập kế hoạch chi tiết về dòng tiền, xác định rõ thu nhập hàng tháng và khoản chi cố định. Chỉ khi nắm chắc khả năng thanh toán thì mới chọn gói vay và kỳ hạn hợp lý, hạn chế rủi ro mất khả năng trả nợ.
Có thể thấy, nếu các giải pháp trên được triển khai đồng bộ, từ việc giảm lãi suất, kéo dài thời hạn vay, tăng tỷ lệ cho vay, cho đến việc thiết lập một quỹ hỗ trợ dài hạn, cơ hội tiếp cận và duy trì nhà ở cho nhóm thu nhập thấp sẽ trở nên thực tế và bền vững hơn.
Tham khảo tư vấn: Dịch vụ luật sư Lao động và việc làm
