Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã dành cho ANTV bài trả lời phỏng vấn về vấn đề đầu tư bất động sản qua fintech, chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
Đánh giá như thế nào về nhu cầu đầu tư BĐS theo các mô hình phi truyền thống đặc biệt là đầu tư trên các nền tảng công nghệ:
Trả lời:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, kênh đầu tư được nhiều người quan tâm, do đó chỉ những nhà đầu tư có khả năng về tài chính mới có cơ hội tham gia đầu tư. Do vậy, việc “chẻ nhỏ” giá trị của bất động sản thành những “miếng nhỏ” để ai cũng có thể tham gia đầu tư thông qua các ứng dụng công nghệ được nhiều người quan tâm.
Như chúng ta đã biết cảnh đại dịch Covid-19, việc ứng dụng công nghệ để tiếp cận người tiêu dùng, bán hàng là “chìa khóa” để các ngành trong đó có bất động sản vượt khó.Tuy nhiên, với một lĩnh vực đặc thù như bất động sản thì việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư BDS, qua ứng dụng công nghệ bất động sản (proptech) theo các mô hình phi truyền thống trên các nền tảng công nghệ có thay thế được mô hình kinh doanh truyền thống vẫn là câu hỏi chưa thể giải đáp.
Trên thực tế xu thế kinh doanh này được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản. Hẳn nhiều người sẽ cảm thấy ngạc nhiên bởi một bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể từ vài tỷ tới hàng trăm tỷ đồng. Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh - smart contract.
Có thể thấy hiện nay Nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Từ phân tích trên có thể thấy thực ra, đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Mới nhìn thoạt đầu nhà đầu tư có thể thấy hấp dẫn khi chỉ cần một số vốn nhỏ đã có thể tham gia thị trường tuy nhiên trên thực tế lại không đơn giản như vậy.
Hoạt đông đầu tư BDS VN có những nét đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu
Bản chất có bản nhất của hình thức đầu tư BĐS trên nền tảng công nghệ hiện tại chính là việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản và trên thực tế đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên chúng ta có thể xác định việc đầu tư trên BĐS trên các nền tảng công nghệ theo dạng mua chung chỉ có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ chứ không phải một dạng giao dịch bất động sản mà ở đó người mua sau khi mua có quyền sở hữu tài sản đó theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy đối với việc đầu tư BĐS ở VN có những đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu cần lưu ý như sau:
Khái niệm về giao dịch BĐS. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là "việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng..." để sinh lợi, còn đối với đầu tư BĐS qua các nền tảng công nghệ chỉ là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.
Hợp đồng liên quan đến giao dịch BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng giao dịch bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi đó các giao dịch trực tuyến phần lớn sử dụng phần mềm trực tuyến chứ không có văn bản đúng theo yêu cầu pháp luật hiện hành.
Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Theo Điều 439 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong khi đó đối với việc đầu tư BDS trên nền tảng công nghệ nhà đầu tư không có quyền sở hữu tài sản đó.
Từ những đặc thù về pháp lý giao dịch và quyền sở hữu BĐS ở VN có thể dễ dàng nhận thấy việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống nền tảng công nghệ sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật nên khả năng tiềm ẩn các rủi do là vô cùng lớn đới với pháp luật hiện hành
Việc xử lý tranh chấp đầu tư BĐS trên nền tăng KTS sẽ gặp khó khăn gì
Hiện tại Việt Nam hoàn toàn chưa có bất kỳ quy định pháp lý nào cho công tác gọi vốn cho các dự án bất động sản bằng các ứng dụng công nghệ như: chuỗi khối (blockchain) hay gọi vốn cộng đồng (crowd-funding). Chính vì vậy việc xử lý các tranh chấp sẽ vô cùng khó khăn và phức tạp ở đây tôi xin nêu 2 ví dụ về tranh chấp khi giao dịch:
- Tranh chấp về quyền sở hữu việc. Đối với BĐS trên nền tảng công nghệ việc sở hữu coin hay token mà nhiều người sở hữu thì không đươc gọi là sở hữu bất động sản vì không có quyền sở hữu và chiếm hữu đặc biệt không có quyền định đoạt. Ví dụ nếu bất động sản đó có tranh chấp, nó có một vướng mắc, có một sự cố thì không thể nào giải quyết được bởi nhà đầu tư không có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt thì anh không thể xử lý được các quyền liên quan",Dẫn đến vô cùng khó xử lý các vấn đề tranh chấp giữa các chủ thể tham gia trong khi đó luật chưa thể cho phép 1 căn nhà cho phép chia thành hàng nghìn, hạng vạn chủ sở hữu.
- Tranh chấp về xung đột về thuế giao dịch trong khi thuế đối với lĩnh vực BĐS là loại thuế khá cao và quy định rõ ràng. Dẫn đến không rõ là bên nào có trách nhiệm chi trả thuế và các nghĩa vụ với nhà nước. Không ít trường hợp nền tảng khi muốn chiếm dụng tiền đầu tư thường yêu cầu nhà đầu tư muốn rút tiền ra thì phải nộp khoản tiền thuế - phí rồi sau đó thông báo nhà đầu tư rửa tiền để khóa tài khoản.
Tại VN có cần sớm có những có chế và sớm hoàn thiện khung pháp lý về thị trường này không
Công nghệ bất động sản (property technology) đang trở thành xu thế phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới. Đây là xu hướng ứng dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực bất động sản, giúp dễ dàng kết nối giữa các bên có nhu cầu và nhà cung cấp sản phẩm, dịch vụ.
Không nằm ngoài xu hướng chung, số hóa bất động sản tại Việt Nam cũng là hướng đi của nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn thông qua việc đầu tư hoặc mua lại các startup về proptech. Nhờ ứng dụng công nghệ, việc tìm kiếm, so sánh, giao dịch… trở nên tiện lợi, linh hoạt, nhanh chóng và tiết kiệm hơn. Các chuyên gia cho rằng với cơ cấu dân số trẻ, thường xuyên sử dụng công nghệ và quy mô thị trường bất động sản dự kiến lên tới 21 tỷ USD nên proptech ở Việt Nam có nhiều điều kiện lý tưởng để phát triển và khai thác.
