Đất nông nghiệp sẽ bị ảnh hưởng như thế nào theo Luật đất đai 2024? Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW có phần trả lời phỏng vấn báo Dân Việt về nội dung luật đất đai liên quan đến đất nông nghiệp. Mời quý khách hàng theo dõi nội dung bài phỏng vấn như sau:
Câu 1: Thưa ông, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thúc đẩy ra sao giá trị cho đất nông nghiệp?
Trả lời:
Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều quy định quan trọng giúp thúc đẩy giá trị của đất nông nghiệp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển bền vững nông thôn và thu hút đầu tư.
Luật Đất đai 2024 bổ sung hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp bằng đất phi nông nghiệp hoặc nhà ở, thay vì chỉ bồi thường bằng đất nông nghiệp (Khoản 6 Điều 111). Khoản 2 Điều 91 của Luật quy định: "Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."
Điều này giúp tăng giá trị thực tế của đất nông nghiệp, đặc biệt là khi người dân có thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng khác có giá trị kinh tế cao hơn, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và tăng giá trị đất
Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra các quy định về quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo phát triển bền vững. Điều 16 của Luật yêu cầu các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và cộng đồng, đồng thời phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Khoản 2 Điều 18 quy định về phân loại đất chính xác hơn, dựa trên các tiêu chí như mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên và các yếu tố kinh tế, xã hội, giúp hỗ trợ việc lập quy hoạch và đầu tư hiệu quả, từ đó tạo cơ hội gia tăng giá trị sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá đất, trong đó giá đất nông nghiệp sẽ được điều chỉnh và cập nhật hàng năm để đảm bảo tính ổn định và minh bạch. Điều này tránh tình trạng có sự chênh lệch lớn giữa giá niêm yết và giá thị trường, giúp gia tăng giá trị tài sản đất nông nghiệp và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên việc khảo sát và điều tra giá thị trường, đảm bảo công khai và minh bạch. Luật cũng quy định rằng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia phải đảm bảo tính minh bạch và dễ tiếp cận, phục vụ kịp thời nhu cầu của tổ chức, cá nhân. Các thông tin về quy hoạch, giá đất, và tình trạng pháp lý của từng thửa đất sẽ được cung cấp, giúp người dân và doanh nghiệp có thể đưa ra các quyết định đầu tư chính xác hơn, đặc biệt là đối với các khu vực đất nông nghiệp có tiềm năng phát triển.
Liên quan tới vấn đề chuyển nhượng, trước đây, chỉ những cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được quyền chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024 (Điều 168) , cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, với điều kiện cam kết không thay đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian quy định. Điều này mở rộng khả năng tiếp cận và giao dịch đối với đất nông nghiệp, làm tăng tính thanh khoản và giá trị của loại đất này, nhờ vào sự tham gia của nhiều nhà đầu tư và người sử dụng đất khác nhau.
Như vậy, những quy định mới này không chỉ giúp gia tăng giá trị thực tế của đất nông nghiệp mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của khu vực nông thôn, cải thiện đời sống của các hộ dân và thu hút các nguồn lực vào lĩnh vực nông nghiệp. Cải cách trong việc bồi thường, quy hoạch và quản lý giá đất, cũng như mở rộng quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp, góp phần tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển kinh tế nông thôn.
Câu 2: Loại hình bất động sản nông nghiệp cũng hứa hẹn hưởng lợi từ Luật Đất đai 2024, ông đánh giá thế nào?
Trả lời:
Loại hình bất động sản nông nghiệp sẽ có nhiều cơ hội hưởng lợi từ Luật Đất đai 2024 nhờ vào những sửa đổi đột phá trong quy định về quyền sử dụng đất và các cơ chế mới nhằm thúc đẩy phát triển nông nghiệp bền vững. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã cho phép sử dụng đất nông nghiệp với đa mục đích, không chỉ giới hạn trong sản xuất nông nghiệp mà còn mở rộng cho các mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch nông nghiệp, và các mô hình kinh doanh khác (Điều 218). Điều này giúp hợp pháp hóa các hoạt động như xây dựng homestay, farmstay, hay du lịch sinh thái, đồng thời giảm thiểu tình trạng sử dụng đất nông nghiệp không hiệu quả.
Bên cạnh đó, việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ 10 lần (quy định cũ tại Luật Đất đâi 2013) lên 15 lần sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tích tụ đất đai, từ đó phát triển các mô hình nông nghiệp quy mô lớn và tập trung. Quy định này cũng giúp thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là trong việc đầu tư vào đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp.
Mặt khác, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn nữa chính sách tập trung và tích tụ đất đai trong nông nghiệp. Cụ thể, Luật đưa ra khái niệm mới về tập trung đất nông nghiệp (Điều 192) và tích tụ đất nông nghiệp (Điều 193), tạo điều kiện để các doanh nghiệp nông nghiệp có thể sở hữu quỹ đất lớn, xây dựng mô hình sản xuất nông nghiệp quy mô lớn và tập trung. Đồng thời, Luật cũng mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, cho phép các tổ chức kinh tế và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tham gia vào thị trường này. Điều này tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là trong việc đầu tư vào đất nông nghiệp, mở rộng tiềm năng thị trường bất động sản nông nghiệp. Hơn nữa, quy định này còn tạo điều kiện cho việc phát triển các dự án bất động sản nông nghiệp kết hợp với du lịch.
Cùng với những thay đổi này, việc tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận và sử dụng đất trồng lúa cho các mục đích sản xuất không nông nghiệp như du lịch, bất động sản, cũng là một yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển mạnh mẽ. Các quy định này không chỉ tạo ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp, mà còn góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển các dự án bất động sản nông nghiệp gắn với phát triển du lịch.
Với những thay đổi này, Luật Đất đai 2024 mở ra một triển vọng rất lớn cho thị trường bất động sản nông nghiệp, giúp tối ưu hóa nguồn lực đất đai, nâng cao giá trị và góp phần phát triển kinh tế bền vững.
Câu 3: Từ những điểm mới của Luật, có thể thấy giá trị của đất nông nghiệp sẽ tăng lên. Theo ông, cần lưu ý những điều gì trong thời gian tới, liệu rằng có xảy ra tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp hay không?
Trả lời:
Đầu tiên, một trong những điểm lưu ý quan trọng là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được công khai minh bạch. Điều này không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng nắm bắt thông tin mà còn tránh tình trạng lợi dụng các lỗ hổng để đầu cơ đất đai. Việc thiếu thông tin rõ ràng có thể khiến thị trường đất đai mất ổn định, dẫn đến việc hình thành những cơn sốt đất không có căn cứ.
Tiếp theo, luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, tuy nhiên, phải có phương án sử dụng đất được phê duyệt (Điều 45). Mặc dù điều này mở rộng quyền chuyển nhượng đất, nhưng nó cũng đặt ra yêu cầu phải giám sát chặt chẽ để tránh việc đất trồng lúa bị chuyển đổi mục đích một cách tràn lan. Nếu không có sự giám sát đúng mức, việc chuyển nhượng đất có thể dẫn đến việc đất nông nghiệp bị lạm dụng, làm giảm đi giá trị thực của đất.
Một điểm mới quan trọng là việc xây dựng bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây, giúp giá đất phản ánh sát hơn với giá trị thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất phải hết sức thận trọng, đặc biệt đối với các khu vực có nguy cơ phát sinh đầu cơ. Nếu bảng giá được điều chỉnh quá mức hoặc không đồng bộ giữa các địa phương, sẽ dễ dẫn đến bất ổn giá đất, làm gia tăng nguy cơ đầu cơ.
Thêm vào đó, việc mở rộng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp tạo điều kiện cho các cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất với quy mô lớn hơn, từ đó thúc đẩy các dự án nông nghiệp công nghệ cao. Tuy nhiên, việc này cũng cần phải đảm bảo tính bền vững trong sử dụng đất. Đặc biệt, cần tránh tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang hoặc không được sử dụng đúng mục đích, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Gia tăng giá trị đất nông nghiệp sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, tuy nhiên, cũng có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ đất. Để ngăn chặn điều này, các biện pháp như áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao hơn đối với đất không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích sẽ là công cụ hiệu quả. Đồng thời, cần phải tăng cường công tác thanh tra, giám sát nhằm đảm bảo đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch.
Tóm lại, việc tăng giá trị đất nông nghiệp là một xu hướng tích cực, nhưng điều quan trọng là các cơ quan chức năng cần có sự kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng đầu cơ, đảm bảo việc sử dụng đất đạt hiệu quả bền vững và đúng mục đích. Những biện pháp như giám sát việc thực hiện quy hoạch, điều chỉnh giá đất một cách hợp lý, và áp dụng các chính sách thuế sẽ là những yếu tố quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và phát triển của thị trường đất nông nghiệp.
|
