Sau thời gian tạm lắng, hoạt động đấu giá đất ngoại thành Hà Nội tiếp tục được chú ý khi huyện Đan Phượng chuẩn bị đấu giá một số lô đất. Dưới đây có phần chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW trên những cơ sở pháp lý cụ thể.
Đất ngoại thành Hà Nội tiếp tục “lên sàn” đấu giá
Mới đây, huyện Đan Phượng đã thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng 26 thửa đất thuộc khu Đồng Sậy - Trẫm Sau (giai đoạn 2), thị trấn Phùng. Cụ thể, các thửa đất có diện tích dao động từ 55 - 99m2, giá khởi điểm từ 14 triệu đồng/m2.
Quá trình đấu giá sẽ được thực hiện theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp và theo phương thức trả giá lên. Khách hàng đã biết vị trí khu đất có thể trực tiếp đến xem thực địa. Buổi đấu giá chính thức sẽ diễn ra vào ngày 30/9 tại hội trường UBND thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng.
Hiện nay Đan Phượng là một trong những huyện của Hà Nội đang nỗ lực hoàn thành các tiêu chí để trở thành quận vào năm 2025. Do đó, nhiều dự án đầu tư phát triển hạ tầng đã được Trung ương và thành phố phê duyệt và triển khai trên địa bàn huyện nhằm thúc đẩy quá trình chuyển đổi này.
Vào cuối tháng 7 trước đó, huyện này đã tổ chức đấu giá 85 lô đất gồm: 2 lô tại khu Đồng Sậy - Trẫm Sau (giai đoạn 3); 67 lô tại khu Trục đường N1, xã Hạ Mỗ; 16 lô khu Đệ Nhị, xã Phương Đình (giai đoạn 2). Đáng chú ý, lô trúng đấu giá cao nhất lên tới 99,2 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với giá khởi điểm.
Rút kinh nghiệm từ các đợt “thổi” giá
Hoạt động đấu giá đất ngoại thành Hà Nội thời gian qua nhận được sự chú ý bởi mức giá chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu. Thực tế nhiều địa phương tại Hà Nội đã phải ra thông báo tạm hoãn các phiên đấu giá đất trong kế hoạch.
Vừa qua, UBND huyện Thanh Oai đã có công văn gửi Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện và các công ty tổ chức đấu giá, về việc dừng đấu giá 114 thửa đất. Đây là các lô đất có diện tích từ 74 - 135m2, đều có giá khởi điểm 8,8 triệu đồng/m2. Trước đó, các lô đất này từng được dự định sẽ đưa ra đấu giá lần đầu vào ngày 17/8, nhưng sau đó UBND huyện Thanh Oai đã thông báo hoãn để xác định lại mức giá khởi điểm.
Hay như huyện Hoài Đức cũng từng là nơi “gây bão” với giá đất sau khi đấu giá, khiến Bộ Tài nguyên và Môi trường phải vào cuộc xác minh, làm rõ những nghi vấn mà dư luận đặt ra. Theo đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, UBND huyện quyết định dừng đấu giá đất để chờ đoàn kiểm tra của Bộ về xác minh các vấn đề liên quan đến công tác đấu giá.
Theo các chuyên gia, việc trả giá cao trong các phiên đấu giá thời gian qua hoàn toàn không có cơ sở hợp lý và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất thường. Như chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw trong cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp: “Đây là hiện tượng đáng lo ngại và hết sức bất thường, đặc biệt khi so sánh với giá đất xung quanh, vốn chỉ dao động ở mức vài chục triệu đồng/m2. Việc giá đất nội đô cao khiến nhà đầu tư đổ về các khu vực có giá trị thấp hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu vừa qua lại thể hiện rõ sự bất hợp lý".
Ông Hà cho rằng, hiện tượng này có thể được xem là dấu hiệu của hành vi thao túng thị trường bất động sản. Trong nhiều trường hợp, những nhà đầu cơ tham gia đấu giá thường trả giá cao nhằm thổi phồng giá trị bất động sản, tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó từ bỏ hợp đồng và rút lui, chốt lời. Hành vi này, nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản, khiến giá cả vượt quá giá trị thực tế.
Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, các chuyên gia cho biết cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Một số giải pháp được Luật sư Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý bất động sản đưa ra như sau:
Thứ nhất, đấu giá khu vực nào thì chỉ người khu vực đó được tham gia. Việc đấu giá đất nền cho cá nhân xây dựng là biện pháp của chính quyền địa phương cấp huyện giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân.
Với mục đích đó, việc đấu giá đất này chỉ nên dành cho đối tượng có thường trú tại địa phương được tham gia, tránh trường hợp một số người dân ở nơi khác đến làm loạn giá, mất cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự.
Thứ hai, đất sau đấu giá không được phép sang tên trong tối thiểu từ 3 - 5 năm. Tình trạng đấu giá đất sang tay ăn chênh lệch diễn ra quá phổ biến trong những năm gần đây. Vì vậy, cần phải hạn chế giao dịch những lô đất này.
Thứ ba, cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính dưới 15 ngày. Người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt. Thời gian hoàn thành càng kéo dài sẽ tạo cơ hội cho đội đầu cơ có thể giao dịch sang tay.
Nếu thực hiện được các điều kiện này sẽ đáp ứng được đúng mục tiêu đất để ở, hạn chế tình trạng bỏ hoang lãng phí sau đấu giá đất. Nếu là người có nhu cầu ở thật, họ sẽ tìm cách để sử dụng đất thực sự; trong khi đó giới đầu cơ thì mục tiêu là hạn chế vốn càng ít càng tốt.
|
