Các yếu tố như nguồn cung hạn chế hoặc các yếu tố kinh tế vĩ mô vẫn có thể khiến đầu cơ chuyển hướng sang các phân khúc chưa được giám sát hiệu quả. Về đề xuất áp dụng thuế theo thời gian sở hữu bất động sản, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, nhận định rằng, mặc dù chính sách này có thể giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ trong ngắn hạn, nhưng nó cũng tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng thêm những khó khăn cho thị trường bất động sản, vốn đang đối mặt với nhiều thách thức nhạy cảm.
Ông đánh giá thế nào về đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu mới được đưa ra?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu đòi hỏi phải được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức.
Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu áp lực lớn từ sự suy giảm thanh khoản, giá cả tăng cao vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đồng thời tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra khá phổ biến. Việc áp dụng chính sách thuế này trong ngắn hạn có thể giúp giảm bớt đầu cơ, nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ làm trầm trọng thêm những khó khăn cho thị trường vốn đã rất nhạy cảm.
Một trong những lợi ích thiết yếu của chính sách này là việc ngăn chặn tình trạng "lướt sóng" bất động sản ngắn hạn, vốn là nguyên nhân chính gây ra tình trạng bong bóng giá nhà đất. Điều này là hết sức cần thiết trong bối cảnh giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng quá cao trong suốt nhiều năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Tuy nhiên, nếu mức thuế không được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể gây phản tác dụng, làm giảm sức hấp dẫn của đầu tư bất động sản, nhất là khi thị trường đang phải đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp.
Ngoài ra, để thực hiện chính sách này hiệu quả, cần có một hệ thống quản lý và giám sát minh bạch, tránh tình trạng lách luật hoặc khai báo không trung thực về thời gian sở hữu. Với hệ thống quản lý đất đai hiện tại, việc triển khai chính sách này trong ngắn hạn có thể gặp nhiều rào cản về kỹ thuật và pháp lý.
Nhìn chung, mặc dù đề xuất này hợp lý về lý thuyết vì hướng tới mục tiêu bình ổn giá bất động sản và điều tiết thị trường một cách bền vững, nhưng trong bối cảnh hiện tại, khi nền kinh tế còn đang phục hồi sau đại dịch và thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn về thanh khoản, việc triển khai cần được cân nhắc kỹ để tránh tạo thêm áp lực không cần thiết cho thị trường.
Chính sách này chỉ thực sự hiệu quả nếu được thiết kế linh hoạt, có lộ trình phù hợp và kết hợp đồng bộ với các biện pháp hỗ trợ khác, như tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và cải thiện quy hoạch đô thị.
Theo ông, việc đánh thuế như vậy sẽ có tác động ra sao đến thị trường?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu có thể tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường, mang lại cả lợi ích và thách thức.
Trước hết, chính sách này có thể giúp hạn chế tình trạng "lướt sóng" đầu cơ, một nguyên nhân chính gây ra các đợt tăng giá bất động sản đột biến, từ đó giúp bình ổn giá cả và tạo cơ hội cho những người mua nhà có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận được tài sản.
Bên cạnh đó, việc áp thuế cao vào các giao dịch ngắn hạn có thể khuyến khích các nhà đầu tư chuyển hướng sang các chiến lược dài hạn hơn, chẳng hạn như cho thuê hoặc cải thiện chất lượng bất động sản, từ đó nâng cao giá trị chung của thị trường.
Tuy nhiên, việc triển khai chính sách này cũng không thiếu những tác động tiêu cực. Việc chi phí giao dịch tăng cao có thể làm giảm thanh khoản, khiến các giao dịch, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, trở nên kém sôi động. Điều này có thể làm mất cân bằng thị trường, với một số khu vực hoặc phân khúc phát triển kém hơn. Nếu mức thuế không được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể làm giảm sự hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư, khiến các nhà đầu tư nhỏ gặp khó khăn và làm giảm động lực phát triển.
Kinh nghiệm từ các quốc gia như Singapore và Hàn Quốc cho thấy rằng hiệu quả của chính sách thuế này phụ thuộc rất lớn vào việc xây dựng một lộ trình thuế phù hợp và minh bạch. Ví dụ, áp dụng thuế suất giảm dần theo thời gian sở hữu hoặc miễn thuế sau 3-5 năm có thể giúp giảm bớt áp lực cho nhà đầu tư, đồng thời vẫn đạt được mục tiêu kiểm soát đầu cơ.
Để thị trường hoạt động hiệu quả, Việt Nam cần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại và triển khai các biện pháp bổ trợ như tăng nguồn cung nhà ở hoặc cải thiện quy hoạch đô thị.
Tóm lại, đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu sẽ định hình lại hành vi của nhà đầu tư và làm thay đổi động lực của thị trường, nhưng cũng đòi hỏi chính sách phải được thiết kế tinh tế để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo phát triển bền vững.
Chúng ta có thể hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất khi đánh thuế không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Như đã đề cập ở trên, việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, nhưng hiệu quả thực sự của chính sách này phụ thuộc vào cách thiết kế và triển khai thuế. Thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn sẽ giảm sức hấp dẫn của việc "lướt sóng" bất động sản, một hình thức đầu cơ phổ biến gây bất ổn giá cả trên thị trường. Khi chi phí đầu tư tăng do thuế, nhiều nhà đầu cơ sẽ rút lui, nhường chỗ cho những người mua nhà có nhu cầu ở thực sự hoặc những nhà đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, nếu thuế suất được thiết kế không hợp lý, nhà đầu cơ vẫn có thể tìm cách lách thuế thông qua các giao dịch không chính thức như sử dụng trung gian, thông qua các công ty đứng tên trong hợp đồng, thực hiện hợp đồng tay hoặc thỏa thuận ngầm.
Ngoài ra, các yếu tố như nguồn cung hạn chế và các yếu tố kinh tế vĩ mô vẫn có thể khiến đầu cơ chuyển hướng sang các phân khúc chưa được giám sát hiệu quả.
Tóm lại, thu thuế có thể giúp giảm tình trạng đầu cơ nếu được thiết kế và triển khai đúng đắn. Tuy nhiên, thuế một mình không thể giải quyết hoàn toàn vấn đề này, vì các lỗ hổng pháp lý và hình thức lách luật vẫn có thể xuất hiện nếu không có các biện pháp bổ trợ đồng bộ.
Vậy về lâu dài, làm thế nào để hạn chế đầu cơ nhà đất?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất trong dài hạn, cần thực hiện một loạt biện pháp đồng bộ và toàn diện. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, chính sách thuế cần được thiết kế linh hoạt và có lộ trình giảm dần nhằm tránh làm tăng quá mức chi phí giao dịch, đồng thời gây bất ổn cho thị trường, kết hợp với việc tăng cường giám sát và minh bạch trong giao dịch để ngăn chặn hành vi lách luật.
Thứ hai, cần tăng cung nhà ở và cải thiện quy hoạch đô thị thông qua việc đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế của người dân, đồng thời thực hiện quy hoạch thông minh nhằm tối ưu hóa sử dụng đất và phát triển bền vững.
Cuối cùng, cần khuyến khích các hoạt động đầu tư bền vững bằng cách sử dụng bất động sản vào các mục đích lâu dài như cho thuê, thay vì lướt sóng đầu cơ. Kết hợp những biện pháp này sẽ giúp không chỉ giảm đầu cơ nhà đất mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong tương lai.
|
