Tại bài "Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Cơ hội làm lành mạnh thị trường hay gánh nặng giá nhà?" trên trang tin tức Người Quan Sát, Luật sư Nguyễn Thanh Hà đã có những luận điểm và ý kiến rất thiết thực và sắc bén. Mời các độc giả đọc dưới đây:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW khẳng định trong ngắn hạn, nếu không có đổi mới căn bản về hạ tầng dữ liệu, quy trình quản lý và cơ chế chứng minh chi phí hợp lệ, sẽ gây khó khăn rất lớn cho cả người dân lẫn cơ quan thuế, tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng khiếu kiện và mất lòng tin vào hệ thống thuế.
Trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.
Theo Bộ Tài chính, việc bộ này đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.
Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Về vấn đề này, chúng tôi có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế 20% đối với lãi từ chuyển nhượng bất động sản, ông nhìn nhận thế nào về điều này?
Đề xuất này của Bộ Tài chính xuất phát từ nhu cầu xây dựng một cơ chế thu thuế dựa trên nguyên tắc công bằng, minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Việc chuyển từ cách tính thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang tính theo thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) với thuế suất 20% có ưu điểm là phản ánh đúng bản chất thu nhập chịu thuế, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp trong các giao dịch chuyển nhượng tài sản.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở tính khả thi trong thực tiễn áp dụng. Hiện nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam còn tồn tại phổ biến tình trạng khai thấp giá mua bán, thanh toán ngoài hợp đồng, thậm chí có những giao dịch không đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ.
Trong bối cảnh đó, nếu không có cơ sở dữ liệu tin cậy và minh bạch để xác định chính xác giá mua và các chi phí hợp lý, thì rất khó để áp dụng mô hình tính thuế trên “thu nhập ròng” một cách công bằng, hiệu quả và gây ắc tắc cho quá trình giao dịch bất động sản.
Do đó, đề xuất này là một bước đi đúng hướng về mặt nguyên tắc, nhưng việc triển khai cần có lộ trình, cơ sở dữ liệu đồng bộ và quy trình kiểm tra – đối chiếu chặt chẽ để tránh gây khó khăn cho người nộp thuế cũng như tạo kẽ hở cho gian lận.
Ngoài ra, cần có cơ chế rõ ràng để xử lý các trường hợp “không xác định được giá mua” mà vẫn đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.
Theo ông, liệu người có nhu cầu mua nhà thật có thêm gánh nặng, bởi thuế sẽ tính vào giá và giá nhà có thể tiếp tục tăng?
Về mặt nguyên lý, thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế đánh vào người bán, nhưng trong thực tế, phần thuế này thường được chuyển hóa vào giá bán và do người mua phải gánh chịu một phần hoặc toàn bộ.
Do đó, việc thay đổi cách tính thuế có thể tác động gián tiếp đến giá nhà trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt trong bối cảnh tâm lý thị trường còn nhạy cảm với yếu tố thuế phí.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: nếu áp dụng đúng phương pháp tính thuế theo thu nhập thực tế (lãi ròng), thì chỉ những trường hợp có lợi nhuận cao mới phải chịu thuế nhiều. Đây là điều hợp lý, phản ánh nguyên tắc người có thu nhập cao thì phải đóng thuế cao hơn – phù hợp với chính sách thuế công bằng.
Những người thật sự có nhu cầu mua nhà để ở, nếu không phát sinh hoạt động đầu tư, lướt sóng hay kinh doanh bất động sản, thì họ không phải đối tượng chịu thuế chuyển nhượng – trừ khi họ bán lại nhà.
Bên cạnh đó, một nguy cơ hiện hữu là doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp có thể lợi dụng lý do “tăng thuế” để đẩy giá, từ đó làm méo mó thị trường.
Vì vậy, nếu chính sách thuế mới được triển khai, Nhà nước cần giám sát chặt thị trường, kết hợp các công cụ điều tiết khác như kiểm soát giá khai báo, minh bạch thông tin, chống đầu cơ và lũng đoạn giá. Quan trọng hơn, cần có cơ chế bảo vệ người mua nhà ở thực sự – chẳng hạn như miễn hoặc giảm thuế khi chuyển nhượng lần đầu với căn hộ duy nhất phục vụ mục đích để ở.
Tóm lại, nếu được triển khai đúng cách, chính sách thuế mới không nhất thiết sẽ làm giá nhà tăng, mà còn có thể góp phần điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ, và tăng nguồn thu ngân sách một cách công bằng. Vấn đề then chốt vẫn là năng lực quản lý, giám sát và bảo đảm minh bạch thông tin giao dịch trên toàn thị trường.
Như vậy, đề xuất này liệu có gây khó khăn cho cơ quan thuế khi xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản, nhất là với những căn nhà đã mua từ lâu (chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay….)?
Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý) về nguyên tắc là hợp lý, nhưng việc xác định chi phí đầu vào trên thực tế sẽ là thách thức rất lớn đối với cả người nộp thuế lẫn cơ quan quản lý thuế.
Trước hết, với những giao dịch nhà đất đã diễn ra từ nhiều năm trước, người dân có thể không còn lưu giữ được hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh các khoản chi phí như giá mua ban đầu, phí môi giới, chi phí sửa chữa, cải tạo, hay lãi vay ngân hàng. Việc thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác dẫn đến nguy cơ cơ quan thuế áp đặt cách tính có lợi cho Nhà nước nhưng bất lợi cho người nộp thuế, từ đó tạo ra tranh chấp hoặc khiếu nại.
Thứ hai, nhiều khoản chi phí thực tế phát sinh nhưng rất khó định lượng hoặc xác minh hợp pháp theo quy định của pháp luật thuế hiện hành. Ví dụ, chi phí cải tạo hoặc sửa chữa thường không có hóa đơn VAT nếu do cá nhân hoặc tổ đội thi công nhỏ thực hiện. Chi phí lãi vay cũng cần chứng minh được mục đích sử dụng vốn thực tế gắn với bất động sản, điều không phải lúc nào cũng dễ chứng minh.
Bên cạnh đó, việc cơ quan thuế phải xác minh và thẩm định hàng loạt khoản chi phí đầu vào của hàng nghìn giao dịch chuyển nhượng mỗi năm sẽ tạo áp lực lớn về mặt nhân sự, thời gian và năng lực quản lý. Nếu không có quy trình kiểm tra, giám định rõ ràng, dễ xảy ra tình trạng áp dụng tùy tiện, không nhất quán giữa các địa phương hoặc thậm chí tiêu cực trong quá trình thẩm định hồ sơ.
Từ góc độ pháp lý, nếu Nhà nước muốn triển khai mô hình tính thuế dựa trên thu nhập thực tế, thì cần ban hành hướng dẫn pháp lý chi tiết, liệt kê rõ những chi phí nào được chấp nhận, tiêu chí nào để xác minh, phương pháp nào để ước tính chi phí trong trường hợp thiếu chứng từ. Đồng thời, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch điện tử, lưu trữ giá mua bán, chi phí tài chính và lịch sử pháp lý của bất động sản để làm cơ sở đối chiếu khi xác định nghĩa vụ thuế.
Tóm lại, đề xuất này về lâu dài có thể góp phần hoàn thiện cơ chế thu thuế công bằng và minh bạch hơn. Nhưng trong ngắn hạn, nếu không có đổi mới căn bản về hạ tầng dữ liệu, quy trình quản lý và cơ chế chứng minh chi phí hợp lệ, thì sẽ gây khó khăn rất lớn cho cả người dân lẫn cơ quan thuế, tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng khiếu kiện và mất lòng tin vào hệ thống thuế.
Không ít ý kiến cũng băn khoăn rằng nếu cá nhân kinh doanh bất động sản cũng chịu mức thuế 20% có tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể?
Sự băn khoăn trên là hợp lý bởi nó cần được xem xét kỹ lưỡng dưới góc độ nguyên tắc cơ bản của pháp luật thuế: bảo đảm sự công bằng về nghĩa vụ thuế, có tính đến sự khác biệt về bản chất hoạt động kinh tế và mức độ rủi ro trong quản lý cả từng nhóm đối tượng nộp thuế.
Hiện nay, theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, các tổ chức kinh doanh bất động sản chịu thuế suất phổ thông là 20% trên thu nhập chịu thuế.
Trong khi đó, cá nhân chuyển nhượng bất động sản – kể cả những người có hoạt động mang tính chất kinh doanh chuyên nghiệp – hiện chỉ chịu thuế khoán 2% trên giá bán, bất kể có lãi hay không. Cách tính này tuy đơn giản, dễ áp dụng, nhưng không phản ánh đúng bản chất thu nhập, và có thể dẫn đến tình trạng lợi dụng tư cách cá nhân để “né” thuế doanh nghiệp.
Vì vậy, đề xuất đánh thuế 20% trên phần thu nhập ròng đối với cá nhân nếu xác định được đầy đủ chi phí là một bước đi hợp lý để thu hẹp khoảng cách giữa cá nhân và pháp nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều cá nhân tham gia đầu cơ, đầu tư lướt sóng với quy mô lớn nhưng không đăng ký kinh doanh hay kê khai đúng bản chất giao dịch.
Tuy nhiên, để đảm bảo công bằng thực chất, không thể chỉ dừng lại ở việc áp cùng một thuế suất. Cần phân loại rõ ràng: nếu một cá nhân có hoạt động mang tính chất kinh doanh chuyên nghiệp, liên tục, có tổ chức, thì phải buộc đăng ký kinh doanh và chịu điều chỉnh bởi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thay vì tiếp tục hưởng chính sách thuế thu nhập cá nhân như hiện nay. Việc “đồng hóa” thuế suất 20% cho mọi đối tượng cá nhân sẽ chỉ công bằng trên lý thuyết nhưng có thể bất hợp lý trên thực tế, nếu không phân biệt bản chất giao dịch.
Ngoài ra, trong khi doanh nghiệp được khấu trừ nhiều loại chi phí, tính khấu hao tài sản, hạch toán lãi vay và chi phí hoạt động hợp lệ, thì cá nhân lại bị giới hạn nghiêm ngặt về chi phí được trừ.
Do đó, áp mức thuế suất tương đương nhưng không đi kèm quyền lợi về chi phí và các cơ chế kế toán tương ứng thì sẽ dẫn đến bất bình đẳng ngược, gây thiệt cho người nộp thuế cá nhân.
Nhìn chung, để đảm bảo sự công bằng và minh bạch, nếu áp dụng mức thuế 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cần thiết phải xây dựng tiêu chí rõ ràng về “kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp”, đồng thời cho phép khấu trừ chi phí một cách hợp lý và tương xứng. Quan trọng hơn, cơ chế quản lý thuế cần đảm bảo cá nhân và doanh nghiệp chịu thuế phù hợp với bản chất hoạt động, từ đó tạo ra hiệu quả trong quản lý và công bằng trong nghĩa vụ thuế.
Theo ông, nên đánh thuế bất động sản như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ, vừa thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?
Muốn thiết kế một chính sách thuế bất động sản vừa có khả năng chống đầu cơ hiệu quả, vừa không làm tổn hại đến nhu cầu ở thực và sự phát triển lành mạnh của thị trường, thì điều đầu tiên cần đảm bảo là phân loại rõ ràng đối tượng đánh thuế, tránh đánh đồng giữa người mua để ở và nhà đầu tư tích trữ, lướt sóng.
Cụ thể, đối với người mua nhà để ở, phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là người mua lần đầu, chính sách thuế cần theo hướng ưu đãi hoặc miễn giảm, tạo điều kiện sở hữu nhà ổn định. Ngược lại, với các trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, giao dịch liên tục với mục đích đầu cơ sinh lời, Nhà nước cần áp dụng thuế suất lũy tiến hoặc tăng dần theo số lượng tài sản và số lần giao dịch để tăng chi phí đầu cơ và điều tiết hành vi.
Song song với đó, có thể xem xét áp dụng thuế tài sản hàng năm (property tax) dựa trên giá trị lũy kế của bất động sản đang sở hữu, với ngưỡng miễn trừ cho bất động sản duy nhất hoặc bất động sản có giá trị thấp. Đây là mô hình đã được nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản áp dụng để hạn chế nắm giữ tài sản không đưa vào sử dụng, góp phần tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương mà không ảnh hưởng đến người có nhu cầu ở thực.
Ngoài ra, thuế chuyển nhượng bất động sản cũng cần điều chỉnh linh hoạt. Nếu người bán sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn (ví dụ dưới 1–2 năm) thì có thể áp dụng thuế suất cao hơn để hạn chế đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Ngược lại, nếu người dân sở hữu lâu dài rồi mới chuyển nhượng, nên được hưởng thuế suất thấp hơn hoặc miễn giảm, vì bản chất không phải hoạt động đầu tư liên tục.
Tuy nhiên, để các chính sách thuế này phát huy hiệu quả thực tế, cần đi kèm với một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và tài sản số hóa, minh bạch, kết nối thông tin giữa các cơ quan như thuế, tài nguyên môi trường, ngân hàng và công chứng. Khi quản lý được thông tin tài sản sở hữu theo mã định danh cá nhân, mới có thể áp dụng thuế công bằng, chính xác và tránh thất thu.
Có thể khẳng định, thuế bất động sản không nên áp dụng tư duy "một cho tất cả", mà phải phân tầng theo mục đích sử dụng và quy mô sở hữu. Chống đầu cơ là cần thiết, nhưng không thể hy sinh nhu cầu ở thực hay kìm hãm sức sống của thị trường.
Trân trọng cảm ơn ông!
