Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có Đánh giá về Nghị quyết 18-NQ/TW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Thưa Luật sư, những điểm mới nổi bật trong Nghị quyết 18 về đất đai mới được ban hành là gì?
Trả lời:
Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Theo đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW có những điểm mới sau:
Thứ nhất, bỏ khung giá đất
Nghị quyết Trung ương ngày 16/6/2022 đã đưa ra quy định bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. (Hiện tại, Nghị định 96/2019/NĐ-CP có quy định về khung giá đất, giai đoạn 2020 – 2024 sẽ có cơ sở giúp các địa phương ban hành bảng giá đất).
Việc các địa phương xây dựng bảng giá đất sẽ được kiểm tra, giám sát bởi Trung ương. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.
Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; Xử lý nghiêm các vi phạm…
Thứ hai, giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
– Ngoài ra, điểm mới về chính sách đất đai trong Nghị quyết cũng nêu rõ: sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
– Những trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc bị quy định chặt chẽ.
– Bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều Bất động sản
Ban Chấp hành Trung ương đã quyết định nâng mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Một số chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…
Thứ tư, mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Trong thời gian tới sẽ mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Đồng thời, xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.
Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện thu hồi đất giao khoán không đầu tư từ các công ty nông, lâm nghiệp về địa phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định, phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng, miền.
Thực hiện thêm nhiều chính sách mới sao cho phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất.
Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển
Thứ năm, cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất theo quy định
Trước đây, việc giao đất phi nông nghiệp cho cơ sở tôn giáo được quy định tại Luật Đất đai 2013 quy định tại Điều 54, Khoản 1, Điều 159 và không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Nghị quyết 18-NQ/TW mới nhất đã cập nhật những điểm mới về chính sách đất đai sẽ thay đổi một chút như sau:
– Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Nhưng nếu các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác thì sẽ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy định của Pháp luật hiện hành.
– Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.
Ngoài ra, có quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu người dân bị thu hồi đất
– Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất nếu trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư theo Nghị quyết 18-NQ/TW.
– Luôn bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và Nhà đầu tư đối với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng quy định của Pháp luật hiện hành.
– Quy định cụ thể, chi tiết và rõ ràng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Chủ trương mới trong thời gian tới được nêu ra ở Nghị quyết 18-NQ/TW bao gồm:
– Bổ sung, hoàn thiện các quy định đối với quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh trên cơ sở tổng kết việc thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế.
– Bổ sung các quy định về đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ.
– Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Câu hỏi: Thưa Luật sư, tác động của Nghị quyết 18 đối với người dân, nhà đầu tư và Nhà nước ra sao?
Trả lời:
Các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất được đưa ra trong Nghị quyết sẽ có những tác động tích cực tới phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Cụ thể:
Đối với Người dân :
Đối với người dân, nhất là nông dân, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất được linh hoạt hơn, qua đó làm tăng hiệu quả sử dụng đất dưới tác động của các chính sách như hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng hơn; người dân được phép linh hoạt hơn trong chuyển đổi cơ cấu, cây trồng và vật nuôi. Cải cách thủ tục hành chính về đất đai được đẩy mạnh; cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại tiếp tục được thực hiện.
Đời sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do có những quy định cụ thể hơn và những yêu cầu quyết liệt hơn về tổ chức thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết: "Chỉ được thu hồi đất sau khi đã hoàn thành tái định cư."
Tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp và tâm lý “sợ mất đất” sẽ được khắc phục và người dân sẽ an tâm hơn khi cho thuê quyền sử dụng đất do có chính sách phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp; đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích khi các chính sách về thuế sử dụng đất sẽ được hoàn thiện.
Đối với các nhà đầu tư
Đối với nhà đầu tư, các nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh do biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được tiếp cận đất đai linh hoạt hơn dưới tác động của chính sách mở rộng hạn mức, đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển.
Các nhà đầu tư còn giảm được chi phí sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm được đổi mới và tăng cường; kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng được siết chặt. Nguồn lực đất đai cho sản xuất và kinh doanh được giải phóng khi những khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất được xử lý triệt để và tình trạng đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng được hạn chế do có các chế tài cụ thể và đủ mạnh được đưa ra.
Đối với nhà nước
Đối với Nhà nước, Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ngân sách do thực hiện chính sách thu hồi đất vùng phụ cận, đấu giá đất; áp dụng chính sách thuế mới về đất đai; tăng nguồn thu từ các doanh nghiệp do các doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả hơn. Chi phí của ngân sách nhà nước sẽ được tiết kiệm khi thực hiện định hướng phát triển và chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thông qua phương thức góp đất và điều chỉnh lại đất đai.
Đặc biệt, Nhà nước sẽ đảm bảo được sự ổn định và công bằng xã hội khi giải quyết được vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; đảm bảo được quỹ đất cho các chương trình nhà ở xã hội; thực hiện chính sách ưu đãi về tài chính đất đai cho vùng sâu, vùng xa, địa bàn đặc biệt khó khăn; giải quyết được những khó khăn, vướng mắc liên quan đến đất tôn giáo...
Đồng thời, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai sẽ được nâng cao do công tác quy hoạch sử dụng đất được đổi mới; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về đất đai được hiện đại hóa, số hóa; bộ máy quản lý nhà nước về đất đai được hiện đại hóa và tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả hơn; phân cấp, phân quyền về đất đai được đẩy mạnh đi kèm với các cơ chế kiểm soát và giám sát hiệu quả, đặc biệt là kiểm tra, giám sát từ các cấp ủy đảng. Các thể chế quản lý và sử dụng đất vận hành hiệu quả hơn, gắn với cơ chế thị trường nhiều hơn; thị trường bất động sản, trong đó quyền sử dụng đất được điều tiết chủ yếu bằng các biện pháp kinh tế.
Công tác thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo, mục tiêu và định hướng của Nghị quyết sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, bảo đảm cho Nhà nước có đầy đủ công cụ để thực hiện quyền, nghĩa vụ đại diện chủ sở hữu, chủ thể sử dụng đất; hạn chế được tiêu cực, lạm dụng khi Nhà nước đảm bảo đủ kinh phí cho việc lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 được xây dựng trên cơ sở tổng kết gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW năm 2012 đặt ra nhiều vấn đề mới, chặt chẽ và quyết liệt hơn.
Trong đó đặt ra mục tiêu năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Đến năm 2025 phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.
Một số vấn đề vướng mắc khác mà Nghị quyết 19 chưa đưa ra giải pháp hiệu quả thì Nghị quyết 18-NQ/TW đã bám rất sát vào thực tế để định hướng như: Bỏ khung giá đất, đánh thuế người có nhiều nhà, đất… Đặc biệt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Nghị quyết 18-NQ-TW đưa ra yêu cầu cụ thể “quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Với những nội dung trên, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đi thẳng vào những vấn đề nóng hiện nay. Song để Nghị quyết đi vào cuộc sống, có tác động thực tế thì cần phải khẩn trương cụ thể bằng Luật, bằng chính sách và triển khai nhanh chóng ở cấp địa phương.
