Ngày 03 tháng 04 năm 2017, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law đã có buổi phỏng vấn với Đài truyền hình Việt Nam (VTV) về những vấn đề đang tồn tại tại các khu chung cư trên địa bàn Tp. Hà Nội hiện nay.
Câu hỏi 1: Thời gian qua trên địa bàn Hà Nội xảy ra tình trạng khiếu kiện, khiếu nại giữa cư cân tại các khu chung cư với chủ đầu tư, vậy nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ đâu?
Trong những năm gần đây, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại những thành phố lớn như Hà Nội thì phân khúc nhà chung cư càng trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, cùng với tốc độ phát triển này đã kéo theo rất nhiều vấn đề phát sinh mới, trong đó nổi cộm hơn cả là tranh chấp tại các chung cư.
Hiện nay, tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thường phát sinh từ các nguyên nhân khác nhau; chủ yếu là mâu thuẫn giữa người dân với chủ đầu tư/ ban quản trị tòa nhà hoặc mâu thuẫu phát sinh giữa những người mua nhà với đơn vị chủ đầu tư…
Đối với những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư/ ban quản trị tòa nhà thường liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư hoặc xung đột về cách điều hành, vận hành khu chung cư của đơn vị quản lý. Mặt khác, đối với loại tranh chấp phát sinh giữa người mua nhà với đơn vị chủ đầu tư thường xuất phát từ việc chủ đầu tư đã không thực hiện theo đúng cam kết trong Hợp đồng với khách hàng.
Thông qua các vụ việc xảy ra gần đây tại Home City hay Hồ Gươm Plaza thì có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tranh chấp này là việc các khu chung cư, căn hộ khi được bàn giao cho khách hàng trên thực tế đã không đạt chuẩn về chất lượng, quy mô, thiết kế so với cam kết trên hợp đồng đã ký kết giữa hai bên cũng như so với mẫu thiết kế mà chủ đầu tư đã quảng cáo khi rao bán dẫn đến việc người dân bức xúc vì cảm thấy bị lừa dối.
Câu hỏi 2: Việc chủ đầu tư thay đổi thiết kế so với ban đầu theo cam kết trong hợp đồng mua bán với khách hàng thì có xâm phạm tới quyền lợi của khách hàng hay không?
Về mặt bản chất, các Hợp đồng nói chung và Hợp đồng mua bán chung cư nói riêng được dựa trên sự thỏa thuận, nhất trí của các bên; trong đó các bên trong Hợp đồng phải bảo đảm sẽ thực hiện đúng các nghĩa vụ mà mình đã cam kết. Hiện nay, đối với Hợp đồng mua bán chung cư thường sẽ bao gồm một số điều khoản cơ bản cần xác định rõ như giá trị hợp đồng, diện tích và thiết kế của căn hộ, các vấn đề liên quan đến sở hữu chung – sở hữu riêng, quyền và nghĩa vụ của các bên…. Đối với các Hợp đồng này, nghĩa vụ mà chủ đầu tư thường phải đảm bảo với khách hàng là bàn giao nhà đúng về diện tích và thiết kế của căn hộ, đảm bảo người mua nhà sẽ được hưởng đầy đủ các quyền lợi đã cam kết. Việc chủ đầu tư muốn thay đổi thiết kế so với ban đầu cần phải có sự đồng ý của người mua nhà, trong trường hợp chủ đầu tư tự ý thay đổi sẽ vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.
Câu hỏi 3: Để tránh xảy ra việc tranh chấp như trên thì người mua và chủ đầu tư cần phải làm gì?
Để tránh xảy ra các tranh chấp như trên thì tôi cho rằng người mua nhà và chủ đầu tư cần có sự bàn bạc, thỏa thuận kĩ lưỡng trước khi ký kết Hợp đồng. Nội dung Hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ một số vấn đề như giá trị hợp đồng, diện tích căn hộ, cách tính diện tích, việc xác định vấn đề sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài ra, đối với người dân trước khi mua nhà cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư để trang bị cho mình một nền tảng pháp lý cơ bản. Người mua nhà cũng cần thận trọng hơn khi tìm hiểu một dự án của chủ đầu tư, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; năng lực của chủ đầu tư dự án…
Bên cạnh đó, trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn thì trước hết các bên cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh; tiến hành giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải; thể hiện quyền tự do thỏa thuận của các bên.
