Đã đến lúc cần “dẹp loạn”

Thị trường “nhiễu sóng”

Trong khi nhà nước chưa có một cơ sở dữ liệu chính thống nào thì người dân, các nhà đầu tư đang phải đối mặt với một loạt các thông tin gây nhiễu loạn. Điều này thể hiện rõ ràng nhất ở việc, cùng một phân khúc, cùng một thời gian nhưng mỗi công ty nghiên cứu thị trường bất động sản lại cho ra một số liệu hoàn toàn khác nhau, thậm chí các con số có sự vênh lệch rất lớn.

Theo khảo sát, mỗi tháng có đến gần 10 báo cáo thị trường bất động sản được công khai trên các phương tiện truyền thông. Trong đó, nổi bật nhất là báo cáo của các công ty đa quốc gia như CBRE, Savills, JLL… nhưng mỗi bên lại đưa ra những số liệu khác nhau. Đơn cử như tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội quý III/2018, ở mục căn hộ bán, cả 3 đơn vị trên đều có sự chênh lệch rất lớn về số liệu nguồn cung mới và lượng giao dịch trên thị trường.

Cụ thể, đối với thị trường căn hộ bán tại TP.HCM, theo báo cáo của CBRE, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong quý III đạt 6.711 căn hộ, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, và tăng 9% so với quý trước. Số lượng căn hộ bán ra trong quý 3 năm 2018 là 6.568 căn. Cùng phân khúc này, số liệu theo báo cáo của Savills lại có sự khác biệt không nhỏ với con số thống kê là 7.700 căn chào bán mới và hơn 10. 000 căn được bán ra. Ngoài ra, JLL cũng đưa ra một con số khác so với hai đơn vị trên, khi cho rằng, quý III năm 2018 ghi nhận 8.086 căn mới và lượng giao dịch trên thị trường là 8.189 căn. Như vậy, cùng một phân khúc, cùng một thời gian đo đếm nhưng ba đơn vị này lại đưa ra các số liệu có sự chênh lệch khá lớn, lên đến hàng nghìn căn hộ.

Như vậy, chỉ điểm qua báo cáo của các đơn vị được cho là có uy tín trên thị trường, các nhà đầu tư đã không biết nên tin vào số liệu đánh giá của bản báo cáo nào khi các số liệu không những không có sự đồng nhất mà còn chênh lệch quá lớn. Hơn nữa, dù bất động sản được xem là một lĩnh vực quan trọng, song những thông tin về thị trường bất động lại chỉ được công bố bởi những đơn vị, doanh nghiệp tư vấn trong và ngoài nước là chủ yếu. Trong khi đó, về phía cơ quan quản lý, hầu như không có chuyện cập nhật thường xuyên và cung cấp những thông tin chính thống.

Rõ ràng, khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo "không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin". Do vậy, việc tin theo báo cáo hay không là... tùy mỗi nhà đầu tư.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tại Việt Nam hiện có khoảng 300 trang web đăng tin bất động sản, rao vặt nhà đất được cấp phép, đó là chưa kể những trang web chưa được cấp phép. Điều đáng nói, thông qua việc tối ưu hóa công cụ tìm kiếm, hay quảng cáo, các website này có thể thu hút truy cập đến cả chục triệu lượt mỗi tháng, cho thấy mức độ ảnh hưởng của các thông tin đưa ra trên website này là rất lớn. Khi thị trường còn thiếu sự minh bạch, rõ ràng nhiều người mua nhà khó có thể phân biệt được đâu là tin thật và đâu là giả. Do đó, các thông tin đưa ra ở các trang web này có ảnh hưởng lớn tới dự án nói riêng và thậm chí là ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung.

Thực tế có trường hợp, cùng một dự án, căn hộ được bán ra nhưng thông tin người mua nhà được tiếp nhận về diện tích, các tiện ích và giá cả thì mỗi nơi một khác khiến người mua nhà cảm thấy băn khoăn vì không biết đâu là thông tin thật của dự án để quyết định đổ tiền.

Nhiều người mua nhà thừa nhận, khi tìm những nguồn thông tin trên các trang mạng hay thông qua đơn vị sàn, họ không thực sự yên tâm vì nguồn thông tin này chưa được cơ quan chức năng nào kiểm định. Trước một “rừng” thông tin quảng cáo, lẫn lộn thật giả, khách hàng dễ bị “hoa mắt, ù tai” dẫn đến sự hoang mang, lo lắng mỗi khi xuống tiền mua nhà. Đối với họ, chỉ báo quan trọng nhất vẫn là kinh nghiệm cá nhân hoặc sự “ăn may”.

Theo lý giải của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đối với việc nghiên cứu thị trường, mỗi đơn vị có phương pháp nghiên cứu riêng, mục tiêu riêng của mình. Các đơn vị có thể nhằm mục tiêu thực hiện hoạt động kinh doanh của họ còn đối với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhiệm vụ chính là thu thập các dữ liệu để nghiên cứu phân tích và đưa ra được bộ dữ liệu có tính chính xác cao nhất để phục vụ chính các thành viên của Hiệp hội. Hơn nữa, các cơ quan quản lý nhà nước là những đơn vị luôn bảo trợ, cung cấp dữ liệu để Hội Môi giới có thể phân tích chính xác nhất.

Cụ thể, đối với số liệu nguồn cung căn hộ trong các báo cáo, Hội Môi giới thu thập từ các đơn vị thành viên như Cengroup, Đất Xanh, Hải Phát... Đây là những đơn vị thành viên thường xuyên cung cấp về số liệu các dự án cụ thể đến từng giá bán, số lượng bán từng căn hộ một cách chính xác nhất. Bên cạnh đó là lấy dữ liệu từ các cơ quan chính thống là Sở Xây dựng các thành phố - là đơn vị luôn đưa ra các quyết định về việc dự án nào đủ điều kiện bán hàng với quy mô, diện tích ra sao. Ngoài ra là số liệu từ Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý nhà và bất động sản.

Về số liệu bán, Hội Môi giới cũng khẳng định con số chính xác lên tới 80%. Bởi Hội Môi giới có gần 1.000 các sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang... đều là đơn vị thành viên nên Hội nắm rõ ai là cấp 1, cấp 2, cấp 3 và có công cụ lọc và tổng hợp số liệu từ các đơn vị một cách chi tiết nhất. Cuối cùng hội sẽ đối chiếu số liệu nguồn cung và số liệu bán và biết được rõ số hàng tồn ra sao.

Ông Đính nhấn mạnh: “Có thể khẳng định rằng, số liệu của Hội Môi giới lấy từ các nguồn chính thống chứ không phải nhặt nhạnh ở trên thị trường nên chắc chắn là chính xác. Số liệu Hội Môi giới đưa ra đều được cung cấp từ các cơ sở và có sự thẩm định của các chuyên gia, đơn vị thành viên. Trước khi báo cáo được đưa ra thị trường, các đơn vị thành viên đều được mời đến họp để cho ý kiến, điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi lần cuối số liệu của thị trường rồi mới công bố. Chúng tôi không khẳng định số liệu nghiên cứu của Hội Môi giới đúng hơn hay của các đơn vị CBRE, Savills đúng hơn nhưng chắc chắn số liệu của chúng tôi là có nguồn chắc chắn”.

Sốt đất ảo – tiền mất, tật mang

Vào đầu tháng 10/2018, một số đối tượng đã tung tin giả việc thành phố Đà Nẵng tiến hành di dời 2 nhà máy thép gây ô nhiễm là Dana Úc và Dana Ý (trên địa bàn xã Hòa Liên, huyện Hòa Vang) tạo ra cơn sốt đất ảo tại khu vực này. Chỉ trong vòng chưa đầy 1 tuần, giá đất tại khu vực này tăng nhanh một cách chóng mặt, có những lô đất chỉ qua một đêm đã tăng từ 200 triệu đồng đến 300 triệu đồng/lô, dẫn đến tình trạng người dân tranh nhau mua.

Tuy nhiên, thực chất, đây là một cách “thả lưới ma” dụ nhà đầu tư đổ tiền vào mua bất động sản. Khi các nhà đầu tư đổ tiền vào cũng là lúc giới đầu cơ hoàn thành kịch bản như ý muốn. Giới đầu cơ sẽ âm thầm rút khỏi thị trường, đồng nghĩa với việc giá sẽ quay đầu giảm sâu, khiến các nhà đầu tư không kịp thoát ra khỏi “lưới”.Và những người “ôm đất” cuối cùng là người chịu thiệt nhất khi phải mất một khoản tiền lớn nhưng giá trị thật của đất lại rất thấp.

Cơn sốt Hòa Liên chưa hạ nhiệt, đầu tháng 11/2018, đỉnh điểm vụ tung tin giả để tạo nên cơn sốt đất đã xảy ra tại khu vực khu đô thị Nam Cầu Tuyên Sơn (quận Ngũ Hành Sơn) và khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ). Đối tượng làm giả một văn bản rồi tung lên mạng xã hội với nội dung: Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ ký đồng ý chủ trương xây cầu nối từ khu đô thị Nam Cầu Tuyên Sơn sang khu đô thị sinh thái Hòa Xuân. Ngay sau khi đăng tải, văn bản này đã lập tức được chia sẻ chóng mặt. Tiếp sau đó, giới "cò" đất, các sàn giao dịch bất động sản đã nhanh chóng "thổi" giá đất ở khu vực quận Ngũ Hành Sơn và khu đô thị sinh thái Hòa Xuân lên rất cao. Kéo theo một thực tế, hàng ngàn người đã đổ xô về các khu vực trên hoặc đến các sàn giao dịch bất động sản mua đất. Trong đó, rất nhiều người đã "xuống" tiền đặt mua các lô đất ở khu vực nêu trên với giá cao ngất ngưởng.

Trước thực tế đó, Sở Thông tin và Truyền thông Đà Nẵng đã phát đi cảnh báo về việc văn bản trên là giả mạo nhằm mục đích tạo cơn sốt đất trên địa bàn.

Tình trạng thông tin giả, không được kiểm soát xuất hiện ngày càng nhiều đã có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản các tỉnh, thành phố, gây nên sự nhiễu loạn và mất ổn định của thị trường. Cùng với đó, những người rơi vào “bẫy” sốt ảo đang ở trong tình trạng “ngồi trên đống lửa” khi mua giá cao, bán giá thấp.

Mặt khác, báo cáo minh bạch năm 2018 của JLL khảo sát 100 thị trường bất động sản trên toàn cầu và chia thành 5 nhóm: siêu minh bạch, minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch và không minh bạch.

Hiện Việt Nam đang đứng thứ 61 về chỉ số minh bạch bất động sản, xếp hạng cao nhất trong nhóm “kém minh bạch” và đang ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch”. Trong bối cảnh này, theo các chuyên gia, việc xây dựng hệ thống thông tin chính thống được xác minh và quản lý chặt chẽ là ngày càng cấp thiết để đảm bảo cho thị trường bất động sản được phát triển bền vững, minh bạch và công khai.

Chuyên gia kinh tế, GS. Đặng Hùng Võ cho hay: “Có thể thấy tất cả các dự báo về thị trường bất động sản trong hiện tại và giai đoạn tới đều nói suông với nhau, không hề có bất kỳ chỉ số nào thể hiện rằng thị trường lên hay xuống, đâu là xu hướng, phân khúc nào có thể dư cung dẫn đến trầm lắng, hay phân khúc nào cung còn thiếu để có thể đẩy mạnh đầu tư. Nếu chúng ta dự báo thì cũng mới chỉ là dự báo định tính chứ không phải dự báo định lượng”.

GS. Võ cũng cho rằng, việc các hội, hiệp hội, nghiên cứu thị trường công bố các báo cáo do họ thực hiện cũng là điều tốt cho thị trường, nhưng có một vấn đề là không kiểm chứng được những báo cáo này. Chính bản thân các công ty nghiên cứu, tư vấn cũng tham gia kinh doanh nên việc đưa ra báo cáo không thực cũng là điều dễ hiểu.

Thiếu thông tin còn dẫn đến sự mất an toàn trong giao dịch bất động sản gây sốt vô cớ, gây trầm lắng vô cớ chỉ vì những thông tin giả. Nói vậy để thấy là có thể sẽ còn nhiều hơn nữa những tác động tiêu cực với thị trường khi mà không có được một hệ thống thông tin chính thống.

Muốn thị trường minh bạch thì thông tin phải minh bạch, phải đầy đủ, nếu khuyết một phần thì cũng không đủ minh bạch. Vì vậy để nâng được mức công khai minh bạch của thị trường lên thì việc đầu tiên là mọi thông tin phải được công bố đầy đủ, mọi người phải được biết.

Nếu thiếu công khai minh bạch thì nguy cơ tham nhũng là cực kỳ lớn, có thể là nhà đầu tư bịt mắt người dân, che mắt cơ quan quản lý cơ quan quản lý cũng không có đủ thông tin để đưa ra các quyết định quản lý chính xác và như vậy thì thị trường sẽ méo mó và không công bằng.

Là đơn vị từng tham gia tư vấn cho nhiều đối tác ngoại, LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, thông thường khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án. Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong tỏa, và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.

Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp Việt Nam vẫn đang mập mờ với đối tác nước ngoài trong câu chuyện hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không nói rõ các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch... Theo đó, doanh nghiệp nước ngoài vẫn có tâm lý “e ngại” vào Việt Nam.

LS. Hà cho biết thêm: “Nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm tới hàng loạt các thông tin như hiệu quả đầu tư, thị trường, cơ sở dữ liệu về thị trường… nhưng chỉ có một số ít nhà đầu tư trong nước đáp ứng được còn hầu như là chưa thuyết phục nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, điều này cũng xuất phát từ việc các khung chính sách hiện nay vẫn đang thiếu sót trong việc xây dựng một công cụ tổng hợp và giám sát cũng như công bố thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước. Từ đó,dẫn đến tình trạng cung cấp thông tin nửa vời, chưa đầy đủ, và có nhiều thiếu sót trong quá trình thống kê, thu thập hay phân tích, đánh giá thông tin dự án cũng như của cả thị trường”.