Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Với nhiều điểm mới tiến bộ, đang được đông đảo dư luận quan tâm, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường bất động sản, trong đó có quy định dành riêng cho loại hình condotel, officetel…
Tiềm năng phát triền nhưng thiếu hành lang pháp lý điều chỉnh
Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (Condotel) và Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) được xem là xu hướng phát triển mới, thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc. Song, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ, định hướng mục đích và chủ trương đầu tư chưa được xác lập nghiêm túc, nên nhà đầu tư ngần ngại, doanh nghiệp bối rối... Tất cả như một mớ bòng bong khiến thị trường này kém hấp dẫn.
Trước đây, chỉ có Luật Du lịch có quy định về cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê. Các pháp luật có liên quan như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì chưa có định danh của mặt hàng này, dẫn đến việc hành lang pháp lý chưa có, theo đó là vấn đề kèm theo việc cấp giấy chứng nhận sở hữu loại hình, quy định về vận hành, quản lý condotel trong các luật bất động sản cũng chưa được rõ.
Đã có hàng chục nghìn căn officetel được chào bán ra thị trường tuy nhiên ở thời điểm đó khung pháp lý về loại hình bất động sản này vẫn còn để trống. Những quy định pháp luật dành cho officetel như quy chuẩn xây dựng, việc cấp giấy quyền sở hữu…vẫn chưa được quy định rõ ràng.
Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.
Bên cạnh đó trong quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các công trình có loại hình bất động sản nêu trên, vẫn còn một số vấn đề tồn tại như: tại một số đồ án quy hoạch xây dựng tuy đã xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này; xuất hiện một số vướng mắc, bất cập trong vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác.
Ngoài ra, còn tình trạng thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi loại hình căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực…
Trong 2 năm vừa qua, với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều chủ đầu tư đã không thể thực hiện các cam kết về tài chính, lợi nhuận với người mua các sản phẩm bất động này, gây nên hoang mang cho các nhà đầu tư, cũng như sự giảm sút, thậm chí có thời điểm gần như “đóng băng” về số lượng giao dịch các sản phẩm này trên thị trường, mất đi nhiều cơ hội phát triển.
Bổ sung quy định pháp luật để kỳ vọng phát triển mạnh mẽ
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Để khắc phục những bất cập liên quan đến việc kinh doanh hai mô hình này, Nghị định 02 đã ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được thống nhất áp dụng, quy định chi tiết về “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”…
Đây là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay và hy vọng rằng sau Nghị định 02, các hoạt động của lĩnh vực đầu tư những bất động sản nêu trên sẽ phát triển một cách mạnh mẽ và từ đó sẽ thúc đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bứt phá trong thời gian tới, xứng tầm với những tiềm năng, thu hút được dòng khách chất lượng cao.
Tuy nhiên, có thể nhận định rằng hệ thống pháp luật liên quan tới các sản phẩm bất động sản này sẽ chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02 mà sẽ còn phải chờ tới khi Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi để có thể làm rõ các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…
