SBLAW trân trọng giới thiệu bài trả lời phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà trên truyền hình Nhân dân về nội dung cấp sổ đỏ cho Condotel.
Ngày 14/2, Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn các Sở Tài nguyên và Môi trường việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm condotel, officetel..
Về chế độ, thời hạn sử dụng đất, theo điều 48 Luật Du lịch năm 2017, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được phép xếp vào là loại đất thương mại, dịch vụ và được thuê đất trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn.
Về việc cấp sổ đỏ, trong trường hợp các dự án có công trình đủ điều kiện được chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, việc chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014 và Nghị định số 01/2017 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Condotel - căn hộ du lịch phát triển từ năm 2015, cao trào vào năm 2016-2017, và bắt đầu giảm nhiệt từ 2018 đến nay. Tổng số căn condotel hiện nay khoảng 30.000 căn hộ. Năm 2019, dự án condotel được cấp phép giảm 8%, số giao dịch đã giảm một nửa so với thời kỳ nở rộ.
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra văn bản hướng dẫn về việc cấp sổ đỏ cho loại hình này. Liệu đây có là cú huých cho thị trường này khi có một số ý kiến cho rằng văn bản này về bản chất không cò gì mới vì Luật đất đai – cơ sở pháp lý viện dẫn của văn bản này – vẫn chưa thay đổi. Để hiểu rõ hơn vấn đề này chúng ta cùng đến với phần trao đổi của BTV và LS Nguyễn Thanh Hà, Đoàn LS Tp HN.
1 Vâng thưa luật sư Nguyễn Thanh Hà, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT công bố mới đây có khác gì các văn bản trước đó liên quan đến loại hình căn hộ du lịch hay không?
Trả lời:
Ngày 14-2, Bộ Tài nguyên - môi trường ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Về cơ bản, văn bản này của Bộ TN&MT không có gì mới, đồng thời cũng không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định tính chất pháp lý cho condotel hay officetel.
Hiện các cơ quan đều cho rằng condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Vì vậy, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du Lịch năm 2017.
2. Điều mà nhiều người quan tâm đó là liệu văn bản hướng dẫn sử dụng đất của Bộ TN&MT có thực sự giúp các chủ loại hình căn hộ du lịch condotel, officetel được cấp sổ đỏ 50 năm, 70 năm hay chỉ giống như một hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư với nhà nước?
Trả lời:
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đã có Công văn gửi UBND Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Về việc cấp giấy chứng nhận, các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/12017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Nếu đọc qua văn bản hướng dẫn này có thể dễ hiểu nhầm rằng condotel, oficetel đã được đồng ý cấp sổ, nhưng thực chất thì đây chỉ là giống như một hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư với Nhà nước.
3.Một vấn đề đang tồn tại mà thiếu hành lang pháp lý trong linh vực này đó là mối quan hệ giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu. Đây cũng là điểm phát sinh nhiều tranh chấp thời gian qua. Liệu căn cứ pháp lý này có tạo đà cho việc quy định quyền và nghĩa vụ các bên?
Trả lời:
Thời gian qua, sự phát triển nhanh của ngành du lịch đã tác động mạnh mẽ và lan tỏa tới nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế. Đặc biệt kích thích làn sóng đầu tư vào bất động sản du lịch với loại hình căn hộ du lịch (condotel).
Mặc dù xuất hiện muộn hơn so với thế giới nhưng từ năm 2014 đến nay thị trường condotel tại Việt Nam đã phát triển khá nhanh dẫn đến nhiều vướng mắc nảy sinh trong câu chuyện đầu tư dẫn đến tiềm ẩm rủi ro cho các nhà đầu tư. Theo đó, để loại hình condotel phát triển đúng hướng, hơn lúc nào hết các bộ, ngành liên quan để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường bất động sản nói chung
