Cơ quan chức năng đang lấy ý kiến về Nghị quyết thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã trả lời báo Tài chính đầu tư về chủ đề này:
- Về chính sách đất đai
Dự thảo Nghị quyết quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và quy định cụ thể các loại đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp gồm:
(i) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, cho thuê;
(ii) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội;
(iii) Các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất;
(iv) Đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp;
Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Việc dự thảo Nghị quyết quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, bởi trên thực tế hiện nay quỹ đất dành cho các dự án nhà ở giá vừa phải còn hạn chế. Chính sách này giúp chính quyền địa phương chủ động hơn trong việc điều tiết cơ cấu sản phẩm nhà ở, tránh tình trạng thị trường tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp. Quy định mở rộng các loại đất được sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng góp phần tăng khả năng tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư, từ đó có thể thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Tuy nhiên, dự thảo cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là chưa thực sự hợp lý.
Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp có mục tiêu chính sách khác nhau:
- Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, dành cho nhóm đối tượng yếu thế với cơ chế ưu đãi rất lớn về đất đai và tài chính.
- Nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là sản phẩm thương mại, hướng tới nhóm thu nhập trung bình.
Nếu cho phép chuyển quỹ đất nhà ở xã hội sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể dẫn đến một số hệ quả:
- Thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu về loại hình này hiện vẫn rất lớn.
- Nguy cơ lợi dụng chính sách khi nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất ưu đãi nhưng phát triển sản phẩm thương mại.
- Làm sai lệch định hướng chính sách an sinh nhà ở của Nhà nước
Nếu quy định này được áp dụng, có thể phát sinh một số tình huống:
- Một số địa phương có thể ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp thay vì nhà ở xã hội do thủ tục đơn giản và lợi nhuận cao hơn.
- Chủ đầu tư có thể đề xuất điều chỉnh mục tiêu dự án từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại giá phù hợp để tăng hiệu quả kinh doanh.
- Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dài hạn có thể bị suy giảm.
- Về chính sách đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp
Dự thảo Nghị quyết quy định:
(i) UBND cấp tỉnh thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án;
(ii) chủ đầu tư quyết định trình tự, thủ tục xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo pháp luật về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng.
Việc cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu có thể giúp: rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư, giảm thủ tục hành chính đồng thời đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở hiện nay chậm triển khai do vướng thủ tục đấu giá, đấu thầu hoặc giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, cơ chế này tiềm ẩn một số rủi ro như sau:
- Thiếu cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư, có thể dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư không tối ưu.
- Nguy cơ phát sinh lợi ích nhóm hoặc trục lợi chính sách, đặc biệt trong các dự án có giá trị đất đai lớn.
- Có thể làm giảm tính minh bạch trong quản lý đất đai và đầu tư dự án bất động sản.
Ngoài ra, việc cho phép chủ đầu tư chủ động quyết định trình tự thủ tục xây dựng có thể dẫn đến tình trạng: thực hiện không đồng bộ các quy định về phòng cháy chữa cháy, xây dựng, hoặc thẩm định dự án; gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan nhà nước.
- Các ưu đãi đối với dự án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp
(i) Hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án;
(ii) Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án;
(iii) Được giảm bớt điều kiện để huy động vốn là không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất;
(iv) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;
(v) Các ưu đãi khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền và quy định của pháp luật có liên quan. Các ưu đãi này giúp khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Các ưu đãi như: lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư, không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án, vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp, có thể tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở giá phù hợp, vốn trước đây ít được quan tâm do biên lợi nhuận thấp.
Tuy nhiên, việc không yêu cầu có quyết định giao đất, cho thuê đất khi huy động vốn có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua nhà nếu dự án chưa hoàn thiện thủ tục đất đai.
Mức lợi nhuận định mức 15% có thể khó kiểm soát trong thực tế, bởi chi phí đầu tư của dự án có thể bị điều chỉnh để làm tăng giá bán.
Bên cạnh đó, chính sách không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án có thể khiến một số chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp thay vì nhà ở xã hội.
- Giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp
Dự thảo quy định một số điều kiện trong giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước như:
(i) Người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước và chỉ được mua 01 căn nhà từ chủ đầu tư;
(ii) Không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Dự thảo quy định việc mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Quy định mỗi cá nhân chỉ được mua 01 căn và không được bán lại trong 05 năm là các biện pháp cần thiết nhằm hạn chế đầu cơ, đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thực.
Tuy nhiên, trong thực tế có thể phát sinh: tình trạng nhờ người khác đứng tên mua nhà, dẫn đến khó kiểm soát đầu cơ hoặc giao dịch ủy quyền hoặc hợp đồng góp vốn trá hình để lách quy định hạn chế chuyển nhượng.
Dù còn tồn tại kẽ hở, chính sách này vẫn có thể: giảm tình trạng mua đi bán lại ngắn hạn và góp phần ổn định thị trường và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.
