Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời Báo điện tử Một thế giới về vấn đề liên quan đến việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình Condotel. Dưới đây là nội dung chi tiết bài phỏng vấn:
Câu 1: Quan điểm của luật sư về việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình Condotel?
Trả lời:
Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê và hiện chưa có văn bản, quy định pháp lý rõ ràng cho sản phẩm này. Thực tế trên thế giới, hầu hết các sản phẩm condotel đều chỉ được sở hữu 50 năm và không được sở hữu vĩnh viễn.
Tại Việt Nam, theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.
Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này nếu có cũng phải theo thời hạn của dự án.
Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Theo đó, việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Do vậy, theo tôi nên thực hiện theo hướng nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật
Câu 2: Vì sao hiện nay các chủ đầu tư lại rất sốt sắng đề xuất vấn đề này? Có phải do họ đã cam kết cấp sổ đỏ (vĩnh viễn) cho khách hàng không?
Trả lời:
Một lý do quan trọng là nếu Condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn sẽ giúp nhà đầu tư bán hàng nhanh hơn và tỷ lệ lợi nhuận cao.
Việc cấp sổ đỏ cho loại hình này sẽ giúp nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ là tài sản hợp pháp của mình để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Mặt khác, sở dĩ chủ đầu tư quyết tìm cách gỡ cho người mua condotel có sổ đỏ vĩnh viễn bởi khi bán hàng, chủ đầu tư hứa và cam kết về sổ đỏ.
Một căn hộ condotel bán giá thấp nhất 25 triệu đồng/m2, nơi cao lên đến 45 triệu đồng/m2 không khác gì căn hộ cao cấp.
Trong khi đó, tiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở nên số chênh lệch nộp quá lớn khiến Nhà nước thất thu nếu cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình căn hộ này. Nhóm lợi ích và lợi nhuận quá lớn khiến nhà đầu tư bằng mọi cách phải gỡ cho condotel.
Câu 3: Nếu cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình này thì sẽ gây ra những hệ lụy gì?
Trả lời:
Như tôi đã trình bày ở trên, việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình căn hộ này sẽ khiến Nhà nước thất thu khi tiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở.
Hơn nữa, để condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn cần phải có sự đánh giá và chỉnh sửa đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai, xây dựng, tài chính, … mà việc này lại không đơn giản.
Lấy ví dụ, chỉ riêng một yếu tố có chấp nhận đơn vị ở trên đất sản xuất kinh doanh hay không cũng là vấn đề phức tạp.
Theo Luật Xây dựng hiện hành, không có quy định tài sản là căn hộ trên đất được giao và cho thuê với mục đích sản xuất kinh doanh.
Như vậy, bên đăng ký đất đai cũng cứ căn cứ đó là công trình gắn với đất cho thuê, nên chỉ cấp giấy sở hữu tài sản có thời hạn.
Condotel là loại hình mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở...
Do đó, theo tôi, vấn đề quan trọng nhất là cần sớm xây dựng văn bản pháp luật đầy đủ để điều chỉnh loại hình kinh doanh này.
Trong phóng sự của VTV1, luật sư Nguyễn Thanh Hà trao đổi về những rủi ro pháp lý khi mua condotel. Mời quý vị đón xem tại đây:
