Căn cứ theo Điều 131 của Luật nhà ở năm 2014 quy định về Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
"1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.”
Như vậy, do hai bên đã có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nên trường hợp này được coi là cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng hợp pháp và việc tiền đặt cọc sẽ được xử lý theo pháp luật như sau:
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về Đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, mục đích chính của việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, nên khi 2 bên đã thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thì khoản đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng cũng sẽ được hoàn trả lại cho bên thuê nhà.
Bên thuê nhà hoàn toàn có thể yêu cầu bên cho thuê nhà hoàn trả lại được tiền đặt cọc cho mình khi chấm dứt hợp đồng. Nếu như chủ nhà không đồng ý hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê nhà thì bên thuê nhà có thể gửi đơn kiện yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc, gửi đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên thuê nhà đã từng ở trọ để được giải quyết.
