Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vừa được ban hành, do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023. Nghị định nêu, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Đây được xem là bước tiến giúp cởi trói pháp lý cho hai loại bất động sản điển hình condotel và officetel - vốn là một điểm nghẽn lớn khiến các doanh nghiệp bất động sản, các địa phương và nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian qua.
Vậy, thị trường, doanh nghiệp, địa phương và nhà đầu tư có thể kỳ vọng gì vào bước tiến này? Đâu là việc cần làm để có thể chuyển hóa kỳ vọng này thành thực tiễn? Và từ góc nhìn của các doanh nghiệp bất động sản, các chuyên gia pháp lý, có còn những vướng mắc khác của thị trường bất động sản cần được kịp thời tháo gỡ?
Để giải đáp một phần những câu hỏi này,Ông Nguyễn Thanh Hà, Luật sư, Chủ tịch Công ty Luật SB Law đã có những trao đổi trên Báo Đầu Tư, dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Thưa hai vị khách mời, trước hết, các ông thể chia sẻ đánh giá của mình về Nghị định 10/2023 mà chúng ta vừa nhắc đến, đó có phải là điều được các DN bất động sản, nhà đầu tư và thị trường BĐS nói chung đang mong chờ?
Trả lời:
Trong thời gian dài vừa qua, các loại hình bất động sản mới gồm officetel, shophouse và condotel đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua lẫn doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường. Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023. Nghị định 10/2023/NĐ-CP được các doanh nghiệp bất động sản cho là tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel, văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Đáng chú ý đó là tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, với quy định mới về cấp chứng nhận sở hữu căn hộ condotel.
Cụ thể, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hy vọng quy định mới này sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel.
Câu 2: Thưa ông Hà, thực tế thì vướng mắc pháp lý của loại hình BĐS này đã được nhắc đến từ rất lâu, tồn tại cả thập kỷ. Vì sao nó lại chậm được tháo gỡ như vậy, thưa ông?
Trả lời:
Dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây đã phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do condotel là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Và cuối cùng là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.
Đầu tháng 2/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho dự án căn hộ du lịch (condotel), trong đó đề cập các quy định liên quan đến việc cấp “giấy khai sinh” cho loại hình căn hộ này. Bộ Tài nguyên và Môi Trường cũng đưa ra những quy định khá cụ thể về điều kiện cấp, thời gian sử dụng căn hộ trên giấy chứng nhận.
Condotel tiếp tục được đề cập trong Thông tư số 03/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (có hiệu lực kể từ ngày 5/7/2021), cụ thể: “Căn hộ lưu trú: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25 m2”.
Tiếp đó, ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và có hiệu lực từ 01/3/2022. Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được thống nhất áp dụng, quy định chi tiết về “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… theo đó, sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn, các quy định về “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một chung một khung căn cứ pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật liên quan tới condotel chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 của Chính phủ “sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai”, trong đó đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.
Hiện nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel.
Câu 3 : Thưa ông Hà, mấu chốt vướng mắc lâu nay của các dự án condotel – officetel là phân định phần sở hữu riêng – chung, quyền sử dụng chung với chủ sở hữu căn hộ…, từ góc nhìn pháp lý, ông thấy Nghị định 10/2023 đã tháo gỡ được nút thắt này chưa và liệu có vướng mắc gì khi thực thi hay không?
Trả lời:
Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Điều này dẫn đến khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP. Cụ thể, khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/022/NĐ-CP quy định “2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”. Do đó cần sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.
Tiếp đến, liệu condotel-biệt thự du lịch nghỉ dưỡng có được cấp giấy chứng nhận cho người mua. Theo đó, nội dung Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư. Tại nội dung bổ sung khoản 4 tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục riêng thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai cho việc cấp giấy chứng nhận cho từng sạp trong trung tâm thương mại, từng ô chăn nuôi trong trang trại chăn nuôi…
Câu 4: Có ý kiến cho rằng, ngoài căn hộ kết hợp khách sạn (condotel) và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), thực tế thị trường còn có những loại hình căn hộ khác, như căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse khối đế), nhà phố nghỉ dưỡng (shophouse biển) và khái quát chung là các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.
Trả lời:
Căn hộ phục vụ mục đích lưu trú thì không chỉ có căn hộ du lịch (condotel) mà còn có cả căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse khối đế), nhà phố nghỉ dưỡng (shophouse biển). Nghị định số 10/2023/NĐ-CP mới tập trung quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”, nên “phạm vi điều chỉnh” rất hẹp. Việc căn cứ lưu trú du lịch theo pháp luật về du lịch là bất cập, vì thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản chứ không chỉ căn cứ vào mỗi pháp luật về du lịch.
Do đó, thiết nghĩ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc việc cấp giấy chứng nhận căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse khối đế), nhà phố nghỉ dưỡng (shophouse biển) và các công trình xây dựng khác có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.
Câu 5: Từ cơ hội gỡ khó cho các sản phẩm Condotel- Officetel của Nghị định 10/2023, ông kỳ vọng gì vào sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và các sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng? Cần làm gì để thị trường thực sự được “cởi trói”, phát huy được tiềm lực trong thời gian tới?
Trả lời:
Không chỉ nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng đang rất chờ đợi vào quy định mới. Việc được “cởi trói” về pháp lý, trong đó quan trọng nhất là cấp giấy chứng nhận cho các loại hình như condotel, officecel, sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh hoàn thiện dự án, tìm kiếm khách hàng, từ đó ổn định dòng tiền, ứng phó với những “cơn gió ngược” của thị trường.
Tuy nhiên, về lâu dài, trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch, … phải có quy định địa vị pháp lý cho loại hình này thì mới quản lý thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo vướng mắc về sau.
Bên cạnh đó, cần làm rõ đầy đủ tất cả các tiêu chí cụ thể để định danh đúng các dự án, loại hình bất động sản, tránh để tồn đọng những sai sót, vướng mắc khi đưa vào thực tiễn, gây khó cho chính quyền địa phương khi thực hiện.
Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có nhữngchỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố - là nơi giải quyết chính vấn đề này - khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế.
