Ý niệm “ăn chắc mặc bền” với tư tưởng chỉ có nhà mặt đất mới chính là nhà của mình dần được thay thế, đặc biệt với người trẻ tuổi thích cuộc sống hiện đại, thích trải nghiệm tiện ích, tiện nghi hiện đại. Tuy nhiên, trong giai đoạn Luật nhà ở đang sửa đổi như hiện nay, làm cho người lựa chọn căn hộ chung cư cũng có băn khoăn nhất định. Để tìm hiểu rõ hơn về câu chuyện xung quanh chủ đề này, Đài Hà Nội đã tổ chức chương trình tọa đàm “CHUYỆN CHUNG CƯ” với sự tham gia của Luật sư Nguyễn Thanh Hà-chủ tịch công ty Luật SBLaw, dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1:Ông đánh giá về xu hướng lựa chọn sống ở chung cư của giới trẻ hiện nay?
Trả lời: Khi mua nhà đất, bạn sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của riêng mình tạo cảm giác an toàn hơn. Đối với chung cư, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho căn hộ của người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; … hoặc nhiều dự án xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà. Khi thiết kế, sửa sang căn hộ đều phải phụ thuộc vào ban quản lý chung cư và cư dân sống tại căn hộ chung cư thường phải đóng phí quản lý, phí bảo trì, dịch vụ vệ sinh, … hàng tháng. Ở những dự án cao cấp, hạng sang, tổng các loại phí này có thể tương đương tiền thuê nhà trọ của người thu nhập thấp.
Câu hỏi 2: Câu chuyện cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp ở Hà Nội không còn là câu chuyện mới. Tuy nhiên, đến nay câu chuyện này vẫn luôn là vấn đề “nóng” được dư luận đặc biệt quan tâm. Hiện nay, tại HN có 6 khu chung cư, dự án nhà chung cư có nhà nguy hiểm cấp D phải phá dỡ để xây dựng lại thế nhưng, thực trạng đang cho thấy, các dự án cải tạo, xây mới vẫn còn chậm chạp, ì ạch. Theo LS Hà, vì sao việc cải tạo xây mới chung cư cũ lại gặp khó khăn?
- Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này. Điểm b khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
- Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Tuy nhiên, việc xác định như thế nào là nhà chung cư có nguy cơ sập đổ lại chưa được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật. Các địa phương phải áp dụng tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 để đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà. Tiêu chuẩn này quy định nhà cấp A là không có cấu kiện nguy hiểm, cấp B là có cấu kiện nguy hiểm, cấp C là nguy hiểm cục bộ, cấp D là nguy hiểm tổng thể. Các tòa nhà xác định là cấp D được phá dỡ theo khoản 1, Điều 110, Luật Nhà ở nên không gặp vướng mắc.
Nhưng gặp vướng mắc khi muốn cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà cấp B, cấp C. Bên cạnh đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.
Câu hỏi 3: Xin được hỏi LS Hà, dự thảo Luật Nhà ở ( sửa đổi) đang đề xuất sẽ giới hạn thời gian sử dụng nhà chung cư, ông có đồng tình với quan điểm đó?
Trả lời: Hiện nay, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư trong khi pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Trên thực tế, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Thứ hai, đề xuất có phương án về việc bồi thường, tái định cư cho người dân trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.
Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm xử lý nhà chung cư có thời hạn của Singapore và các quốc gia đi trước để có chính sách phù hợp, tạo sự đồng thuận của người dân.
Thứ ba, để tránh chồng chéo giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần thống nhất các quy định giữa 2 luật này về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Nếu sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai là gốc cũng cần sửa đổi. Cụ thể là sửa đổi nội dung Điều 126 Luật Đất đai 2013 đối với người mua căn hộ: Chuyển từ "đất ở ổn định lâu dài" sang hình thức "đất ở có thời hạn". Chỉ có như vậy mới không xảy ra chồng chéo với đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
