Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ: "Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản...công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó. Bài viết có trích dẫn ý kiến của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty SBLAW.
Thị trường bất động sản khó 'tươi sáng lên' trong ngắn hạn
Phát biểu tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ: "Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó."
Theo ông Toản, Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý. "Các chuyên gia đã nói nhiều về thủ tục pháp lý, tôi xin nhấn mạnh khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách. Tôi ví dụ có địa phương ở miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện rồi. Tôi cho rằng Luật Đất đai phải rất rõ ràng về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp", ông Phạm Đức Toản nói.
"Ở một góc độ khác, chúng ta cần thấy rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ 2013. Vậy 5 năm từ 2013 tới 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt? Và vì sao các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc có thị trường bất động sản rất tốt mà nhiều tỉnh khác lại khó khăn? Đó là vì con người, do cách nhìn nhận và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý", ông Phạm Đức Toản cho hay.
Nhưng bên cạnh đó, theo ông Phạm Đức Toản, phải giảm được giá cả. Để giảm giá cả, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm ha. "Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup cho biết, quy định pháp luật rất nhiều nhưng rất thiếu rõ ràng và rất khó áp dụng. Trong khi đó, dưới góc độ chủ đầu tư, ông Vũ Văn Thành cũng nhận ra nhiều vấn đề khó trong 20 năm thực hiện hàng loạt dự án.
Theo ông Vũ Văn Thành, nhiều yếu tố cho thấy việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó. Cái khó đầu tiên là mất niềm tin. Người dân hiện giờ không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ.
Điểm khó thứ hai liên quan đến vấn đề tài chính. "Bên chúng tôi có sở hữu một công ty thẩm định giá nằm trong top 10 của Việt Nam. Câu chuyện định giá để cho vay cũng có vướng mắc. Các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá. Giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn. Đến lượt ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa. Thay vì giá trị ban đầu 10 đồng ban đầu thì sau các vòng định giá, giá trị doanh nghiệp chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được từng ấy số tiền. Đó cũng là lý do khiến tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng không thể vay", CEO VNGroup nêu thực tế.
Điểm khó tiếp theo là chứng minh thu nhập để trả nợ. Ở Việt Nam, có nhiều loại thu nhập khác nhau, thu nhập trên bảng lương, thu nhập khác không thể liệt kê và rất khó để chứng minh trên hồ sơ, giấy tờ. Chính vì thế, nhiều khách hàng không thể chứng minh được thu nhập để đi vay.
Theo ông Vũ Văn Thành, để khơi thông dòng tài chính bất động sản cần thực hiện được 3 giải pháp sau: Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và đi sớm vào đời sống; Thứ hai, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường. Thứ ba, khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.
"Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng", ông Vũ Văn Thành nhấn mạnh.
Cần sửa một số điều khoản trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Là đơn vị chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, để ra được chủ trương đầu tư một dự án bất động sản, thực sự rất nhiều khó khăn với chủ đầu tư. Khó khăn không chỉ về vốn, nguồn lực triển khai dự án mà về cơ quan cấp phép dự án.
Hiện nay, trong bối cảnh Luật Đất đai đang trong quá trình chờ thông qua và các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu chưa rõ ràng, vì vậy, có tình trạng sợ trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc cấp phép dự án mới.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thông thường một dự án khi đưa lên, cơ quan chức năng nêu ra rất nhiều vấn đền pháp lý khác nhau. Theo vị luật sư, pháp luật ở Việt Nam không rõ ràng trong nhiều trường hợp và rất nhiều thủ tục nhiêu khê. Một dự án ra được chủ trương phải mất 3-4 năm, nhà đầu tư cũng rất sốt ruột. Do vậy, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để có thể khơi dòng tài chính bất động sản, ngoài nỗ lực của chủ đầu tư cần phải có sự đồng hành từ cơ quan quản lý Nhà nước.
Tại tọa đàm, TS Trần Minh Sơn - Trưởng Văn phòng chương trình hỗ trợ pháp lý liên ngành (Bộ Tư pháp) nhấn mạnh cần những đột phá trong sửa Luật Đất đai để đất nước phát triển.
“Tôi được biết đợt sửa Luật Đất đai này đã thu hút được hơn 20.000 lượt đóng góp ý kiến. Đây cũng chính là đạo luật được lấy ý kiến nhiều nhất, chỉ sau lần sửa Hiến pháp năm 2013”, ông Sơn nói.
Nhấn mạnh quan điểm Luật Đất đai sẽ tác động tới hầu hết các tầng lớp trong xã hội, ông Sơn khẳng định Luật Đất đai cần đưa ra các giải pháp để khơi thông dòng chảy tài chính trong lĩnh vực này.
Hiện nay, theo ông Sơn, có một số “bất cập” về đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên ông đề nghị xây dựng hoàn thiện theo hướng bỏ quy định không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. “Một khu đất có đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì cơ quan nhà nước thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử sử dụng đất, như trường hợp 4 lô đất Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp”, ông Sơn nói.
Bên cạnh đó, ông Sơn đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 của khu đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Theo ông Sơn, có hai trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Một là, đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu thầu qua mạng”; Hai là, đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới phù hợp.
Từ đó, ông Sơn đề nghị xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, để đảm bảo sự phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 định hướng nhiệm vụ, giải pháp phát triển thị trường bất động sản.
Theo ông Sơn, một bất cập Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) đã loại bỏ cả trường hợp doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua. Ông cho rằng cần tiếp tục xã hội hóa, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân “mua đất” để làm nhà ở xã hội; cần tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để thực hiện đúng định hướng tại điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW, tương tự quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.
Nguồn: https://thuongtruong.com.vn/news/chua-bao-gio-doanh-nghiep-kho-khan-nhu-thoi-diem-hien-tai-113227.html
